Bên cạnh kỳ vọng mở ra không gian phát triển mới cho các khu đô thị, phát triển TOD đang dấy lên lo ngại khiến giá bất động sản tăng mạnh, tiếp tục tạo thêm gánh nặng cho người dân có nhu cầu sở hữu nhà ở.
Các bất động sản dọc theo tuyến metro luôn có giá cao hơn mức giá chung của khu vực. Ảnh: Hoàng Anh.
Nguy cơ khiến giá bất động sản ngày càng leo thang
Các tuyến metro đi vào vận hành cùng hàng loạt cơ chế đặc thù phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang được kỳ vọng sẽ thay đổi bộ mặt đô thị Việt Nam.
Thế nhưng, đằng sau bức tranh hoành tráng về những siêu đô thị nén quanh nhà ga là một nỗi lo ngại lớn khi làn sóng sốt bất động sản" ăn theo metro đang có nguy cơ tước đi cơ hội tiếp cận nhà ở và hạ tầng của đại đa số người dân.
Thực tế trên thị trường cho thấy, tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro luôn có giá cao hơn và liên tục tăng giá từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35%-70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án gấp đôi trong giai đoạn 2015 - 2023.
Số liệu từ Savills Việt Nam ghi nhận căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến Thủ Đức, mở bán từ cuối năm 2014, năm 2015 có giá từ 35 - 39 triệu đồng/m2 thì đến quý IV/2024 đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69 - 75 triệu đồng/m2.
Tại Hà Nội, giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy cho các phân khúc trong bán kính 500m so với các nha ga tuyến metro Cầu Giấy - Nhổn tăng trên 40% trong vòng một năm từ quý III/2023 so với quý III/2024. So với mức tăng giá bình quân toàn thị trường khoảng 25%-35% tùy vị trí, lợi thế của nhà ga metro đã tác động khiến cho giá bất động sản xung quanh tăng cao hơn 5%-15% so với mức tăng giá chung.
Do đó, nếu không có sự can thiệp và điều tiết quyết liệt từ phía nhà nước, theo nhiều chuyên gia, TOD sẽ vô tình biến thành "mồi lửa" thổi bùng giá bất động sản, khiến người lao động có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.
Điều này không phải không có cơ sở trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đang ngày càng thu hẹp. Dữ liệu Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM đã có sự dịch chuyển đáng kể trong những năm gần đây.
Trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, giai đoạn 2021 - 2025, phân khúc này giảm xuống dưới 35%, trong khi căn hộ hạng A và B chiếm hơn 95% lượng giao dịch tại Hà Nội.
Đến quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới nào, còn tại TP. HCM, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Song song với đó, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với mốc năm 2009, phản ánh áp lực ngày càng lớn đối với người mua nhà.
Chính vì vậy, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc, bộ phận tư vấn và định giá Savills Việt Nam cho rằng, thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh nhà ga, mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị bền vững. Đó mới là mục tiêu cốt lõi.
Theo bà Giang, nếu quá trình phát triển TOD khiến giá đất quanh ga metro tiếp tục tăng mạnh nhưng không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, nhóm người sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất, gồm người lao động và tầng lớp trung lưu có thể bị đẩy ra xa khỏi những khu vực có hạ tầng tốt nhất.
Đây là một nghịch lý, một vết xe đổ mà nhiều đô thị lớn trên thế giới đã phải trả giá đắt. Khi một tuyến metro được hình thành, giá đất xung quanh nhảy vọt. Các chủ đầu tư để tối ưu hóa lợi nhuận thu hồi từ chi phí đất đai đắt đỏ, buộc phải xây dựng các dự án cao cấp, hạng sang có giá đắt đỏ.
Hệ quả là, khu vực quanh nhà ga biến thành "sân chơi" của giới những người có thu nhập cao, siêu giàu. Trong khi đó, hàng triệu người lao động, lực lượng hành khách cốt lõi của metro, lại bị "trục xuất" sang các vùng ngoại ô xa xôi vì không chịu nổi chi phí đắt đỏ.
Để TOD thực sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư
Để TOD thực sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư, bà Giang cho rằng, cần triển khai đồng thời ba nhóm giải pháp gồm quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai.
Trước hết là câu chuyện quy hoạch. Thay vì mô hình phân khu chức năng tách biệt, các khu vực quanh nhà ga cần được phát triển theo hướng đô thị hỗn hợp và mật độ cao, cho phép người dân ở, làm việc và sử dụng các tiện ích ngay trong cùng một khu vực.
Theo đó, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền có thể được tích hợp ngay trong khu vực TOD, đặc biệt là trong bán kính 300 - 500 mét quanh nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5 đến 10 phút. Điều này giúp người thu nhập thấp và trung bình có thể tiếp cận trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng thay vì phải sinh sống ở các khu vực xa trung tâm.
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc, bộ phận tư vấn và định giá Savills Việt Nam. Ảnh: NCCC.
Nhiều chuyên gia quy hoạch đô thị quốc tế đã khuyến nghị về cơ cấu nhà ở cân bằng trong các dự án TOD, tỷ lệ "1-3-6", gồm một phần nhà ở rất cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Mặc dù tỷ lệ này có thể điều chỉnh tùy từng khu vực, nhưng nguyên tắc cốt lõi là các chỉ tiêu về cơ cấu loại hình nhà ở cần được xác lập rõ ràng ngay từ giai đoạn quy hoạch thay vì để thị trường tự phát triển.
Bên cạnh quy hoạch, yếu tố quyết định khả năng triển khai trên thực tế là cơ chế tài chính. Nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có cơ chế bù đắp phù hợp, thì các dự án TOD sẽ rất khó đạt được hiệu quả tài chính. Do đó, Chính phủ cần xây dựng các chính sách đủ hấp dẫn để khu vực tư nhân tham gia.
Một trong những công cụ được nhiều quốc gia áp dụng là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất. Theo cơ chế này, chủ đầu tư được phép tăng chiều cao công trình hoặc diện tích sàn xây dựng, đổi lại phải cam kết phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê.
Đối với phần diện tích sàn tăng thêm được tạo ra từ các cơ chế ưu đãi, Nhà nước cũng có thể xem xét giảm nghĩa vụ tài chính cho các dự án dành tỷ lệ nhất định cho nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp.
Ngoài ra, trong cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất, phần thu giá trị đất gia tăng nhờ hạ tầng giao thông không nhất thiết chỉ được sử dụng cho việc đầu tư hạ tầng mới. Theo bà Giang, nguồn lực này hoàn toàn có thể được tái đầu tư vào các quỹ phát triển nhà ở, trợ cấp thuê nhà hoặc các chương trình tái định cư nhằm gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Nhóm giải pháp thứ ba liên quan đến quản lý đất đai và khai thác quỹ đất công. Theo đó, khi thực hiện đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro, Nhà nước cần đưa các yêu cầu công cộng vào hồ sơ mời thầu như tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, kết nối đi bộ hoặc nhà cho thuê giá phù hợp. Đây là cách để bảo đảm các lợi ích từ hạ tầng được phân bổ rộng hơn thay vì chỉ phản ánh vào giá trị bất động sản.
Một hướng tiếp cận khác là mô hình hợp tác phát triển, trong đó Nhà nước đóng góp quỹ đất sạch, khu vực tư nhân thực hiện đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được bàn giao lại để phục vụ mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.
Bà Giang cho rằng, thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới.
Giá trị bất động sản không còn được quyết định tuyệt đối bởi “gần trung tâm cũ”, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối với hạ tầng giao thông công cộng, đặc biệt là metro và TOD.
Giá trị bất động sản không còn được quyết định tuyệt đối bởi “gần trung tâm cũ”, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối với hạ tầng giao thông công cộng, đặc biệt là metro và TOD.
Quý I/2026, mặt bằng giá chung cư tại khu vực trung tâm Hà Nội trung bình đạt khoảng 124 triệu đồng/m2, tiếp tục tăng mạnh 14% theo quý, giữa bối cảnh lãi suất neo cao.
Ba giải pháp để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản được kỳ vọng sẽ hạ nhiệt thị trường, song việc triển khai cần tránh những "tác dụng phụ" không mong muốn.
Từ những giá trị thiên nhiên nguyên bản được bồi đắp qua nhiều thập kỷ, những bậc thầy kiến tạo không gian sống từ SCSY Studio và Element Design Studio đã định hình nên tinh thần “Quiet Confidence” – Kiêu hãnh thầm lặng trong bộ sưu tập Lakeside Residences, tạo nên một dấu ấn độc bản giữa miền thông reo Thanh Xuan Valley.
Vinhomes liên tục tung ra các chính sách bán hàng đột phá, từ việc tặng voucher tiền tỷ cho khách hàng cũ, đổi vàng mua nhà, đến khóa trần lãi suất thấp.
Không chỉ dừng ở tái cấu trúc với 3 trụ cột chiến lược mới, Cen Land đang đẩy mạnh mở rộng biên độ ảnh hưởng của mình sang những “điểm chạm” vốn trước đây ít khi được doanh nghiệp bất động sản tham gia trực diện: bài toán chỗ ở tạm, tái định cư và ổn định đời sống cho các hộ dân chịu tác động từ quá trình đô thị hóa.
Giữa bối cảnh thị trường bất động sản sàng lọc mạnh mẽ, The Zenith Hải Phòng đã khẳng định vị thế nhờ tư duy phát triển lấy trải nghiệm cư dân làm gốc và giải pháp tài chính 'đo ni đóng giày' cho dòng tiền hiện đại.
TPBank không còn là câu chuyện của một ngân hàng số “mới nổi”. Sau nhiều năm đi trước về LiveBank, nền tảng số và trải nghiệm khách hàng, bài toán của nhà băng này giờ đã khác.
Một địa phương đang gọi vốn hàng chục dự án tầm cỡ quốc gia, thậm chí quốc tế nhưng lại không đủ sức giữ chân chính đội ngũ chuyên gia tại các dự án đó ở lại một đêm. Vĩnh Long hiện không thiếu đất, không thiếu dự án bất động sản, nhưng lại đang thiếu đi mô hình lưu trú đạt chuẩn, đủ sức thuyết phục khách ở lại.
Xu hướng nhận lương hưu và trợ cấp qua tài khoản ngân hàng ngày càng phổ biến nhờ sự thuận tiện, an toàn và minh bạch. Nắm bắt nhu cầu đó, LPBank triển khai chương trình “Mở Tài khoản An Khang – Nhận ưu đãi vàng”, mang đến nhiều ưu đãi dành cho khách hàng an sinh xã hội.
Từ những giá trị thiên nhiên nguyên bản được bồi đắp qua nhiều thập kỷ, những bậc thầy kiến tạo không gian sống từ SCSY Studio và Element Design Studio đã định hình nên tinh thần “Quiet Confidence” – Kiêu hãnh thầm lặng trong bộ sưu tập Lakeside Residences, tạo nên một dấu ấn độc bản giữa miền thông reo Thanh Xuan Valley.
Thống kê quý vừa qua cho thấy, tổng thị phần của 10 đơn vị dẫn đầu đã giảm tới 4%, từ 69,05% quý đầu năm xuống còn 65,19%, mức thấp nhất trong nhiều năm qua. Trong đó, chỉ có 3 cái tên là SSI, TCBS, VPBankS còn mở rộng được thị phần giữa bối cảnh cạnh tranh gay gắt.
![[interactive] TPBank: Bài kiểm tra 'độ sâu' của một ngân hàng số 'nổi'](https://t.ex-cdn.com/theleader.vn/480w/files/news/2026/07/07/tpbank-2-1018.png)
