TP.HCM mở 'luồng xanh' cho nhà ở xã hội, nhưng ai sẽ xây?

Văn phòng UBND TP.HCM vừa ban hành thông báo kết luận của Phó chủ tịch UBND TP Hoàng Nguyên Dinh về kế hoạch triển khai các dự án nhà ở xã hội. Theo đó, Sở Xây dựng được giao nhiệm vụ "nhạc trưởng", khẩn trương rà soát và phân loại từng nhóm dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý quy hoạch, đất đai hay đầu tư để xử lý dứt điểm.

Đáng chú ý, thành phố sẽ chỉ định một đơn vị làm đầu mối phối hợp liên ngành nhằm đảm bảo các dự án đủ điều kiện khởi công đúng tiến độ trong quý II.

Với các hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư nhà ở xã hội, thành phố thống nhất áp dụng cơ chế "luồng xanh" để rút ngắn tối đa thời gian chờ đợi. Bên cạnh đó, các quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại cũng được đưa vào tầm ngắm. Sở Xây dựng sẽ phân loại rõ: chủ đầu tư nào nộp tiền, đơn vị nào hoán đổi quỹ đất và ai trực tiếp xây dựng để báo cáo Thường trực UBND TP.HCM quyết định trên tinh thần công khai, minh bạch.

Nhằm đảm bảo tính thực thi, ban chỉ đạo thống nhất duy trì họp giao ban hàng tháng. Đồng thời, lãnh đạo thành phố sẽ làm việc trực tiếp với các đơn vị chậm tiến độ hoặc nhà đầu tư theo chu kỳ 2 tuần/lần, kết hợp kiểm tra thực tế tại công trường.

Xoay quanh những chuyển động mới này, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Dịch vụ nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM đã có góc nhìn thẳng thắn về những "mệnh đề" cần giải để bài toán NƠXH thực sự có lời giải đáp.

Nới trần thu nhập: Mở cửa người mua, nhưng “nút thắt” vẫn nằm ở người xây

Việc TP.HCM vừa nới trần thu nhập lên mức 25 triệu đồng/tháng cho người độc thân và 50 triệu đồng/tháng cho vợ chồng để mua nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ mở rộng cửa cho người dân. Bà đánh giá thế nào về bước đi này?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Việc nâng trần thu nhập là bước điều chỉnh cực kỳ cần thiết và hợp lý. Thực tế chi phí sinh hoạt và giá nhà tại TP.HCM đã vượt xa nhiều địa phương khác. Nếu cứ giữ mức trần cũ quá thấp, chúng ta vô tình "loại" những người có nhu cầu thực nhưng thu nhập nhỉnh hơn một chút ra khỏi chính sách.

Tuy nhiên, vấn đề hiện nay không chỉ là "đủ điều kiện mua" mà là "có nhà để mua hay không". Nguồn cung nhà ở xã hội đang thiếu hụt trầm trọng.

Năm 2025 TP đã hoàn thành hơn 13.000 căn, đạt 100% kế hoạch, nhưng để hướng tới mục tiêu 200.000 căn giai đoạn 2026 - 2030, áp lực nguồn cung vẫn rất lớn.

Việc nâng trần thu nhập giúp mở rộng đối tượng mua, nhưng liệu có tạo ra áp lực mới lên nguồn cung, khi doanh nghiệp vẫn chưa có điều kiện tài chính để phát triển dự án?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Đúng vậy, tín dụng trong câu chuyện nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, là yếu tố mang tính quyết định đối với tất cả các bên tham gia.

Thực tế những năm qua cho thấy một nghịch lý rõ ràng: doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội phải xoay xở nguồn vốn từ ngân hàng thương mại với chi phí cao, trong khi biên lợi nhuận lại bị khống chế ở mức khoảng 10%, thậm chí có thời điểm còn thấp hơn lãi suất vay. Khi lợi nhuận không đủ bù chi phí vốn, việc doanh nghiệp thiếu mặn mà với phân khúc này là điều dễ hiểu và đây cũng là bài học đã được nhìn nhận rất rõ trong thời gian qua.

Ở phía người mua, bài toán cũng không kém phần nan giải. Việc tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi và hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội gặp nhiều rào cản, đặc biệt do trần thu nhập trong thời gian dài ở mức quá thấp.

Từ năm 2025 đến nay, Chính phủ đã có nhiều động thái điều chỉnh, trong đó có việc nâng trần thu nhập, nhằm mở rộng khả năng tiếp cận cho người dân. Tuy nhiên, để thị trường vận hành hiệu quả, cần giải quyết đồng thời ở cả hai phía cung - cầu.

Với người mua, các chính sách đang dần tháo gỡ nút thắt điều kiện tiếp cận, giúp họ vừa đủ tiêu chuẩn vay vốn ưu đãi, vừa đủ điều kiện đăng ký mua nhà.

Trong khi đó, ở phía doanh nghiệp, vẫn thiếu một cơ chế hỗ trợ tín dụng mang tính nền tảng. Cho đến nay, chưa có quỹ tín dụng ưu đãi chuyên biệt nào được thiết lập để giúp doanh nghiệp yên tâm phát triển nhà ở xã hội. Trong bối cảnh biên lợi nhuận chỉ dao động từ 10% đến tối đa 15%, rủi ro tài chính vẫn là yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp phải cân nhắc.

Vì vậy, về dài hạn, theo tôi việc hình thành một quỹ tín dụng do Nhà nước kiểm soát, với cơ chế hỗ trợ lãi suất hợp lý cho các doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH là hết sức cần thiết. Khi biên lợi nhuận đã mỏng, Nhà nước cần đóng vai trò như một “cánh tay đòn bẩy” để đảm bảo tính khả thi và bền vững của các dự án trong phân khúc này.

Bà có đề cập đến biên lợi nhuận đang bị khống chế ở mức khá mỏng. Vậy theo bà, có nên xem xét nới trần lợi nhuận để tạo thêm động lực cho doanh nghiệp?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Hiện nay, nhiều đề xuất vẫn đang dừng ở mức ý tưởng, chưa có cơ chế nào được xác nhận và triển khai cụ thể. Điều này khiến một điểm nghẽn quan trọng vẫn chưa được tháo gỡ.

Thực tế rất rõ là biên lợi nhuận của nhà ở xã hội bị khống chế quanh mức 10%, trong khi lãi suất vay từ ngân hàng thương mại dao động 12% - 14%, thậm chí có thời điểm lên tới 16%. Khi chi phí vốn cao hơn cả lợi nhuận kỳ vọng, việc doanh nghiệp không mặn mà tham gia là điều tất yếu. Đây không phải câu chuyện lựa chọn, mà là bài toán tài chính không khả thi.

Nếu không thể nới biên lợi nhuận, thì cần một cơ chế thay thế, đó là tín dụng ưu đãi. Một quỹ tín dụng do Nhà nước bảo đảm với lãi suất thấp hơn đáng kể so với thị trường, sẽ là “đòn bẩy” cần thiết để doanh nghiệp có thể tham gia.

Tuy nhiên, đến nay, một cơ chế như vậy vẫn chưa hình thành. Ngay cả các ngân hàng thương mại nhà nước lớn như BIDV, Agribank, Vietcombank hay VietinBank cũng chưa có gói tín dụng chuyên biệt dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

Hệ quả là thị trường đang “kẹt” ở cả hai phía. Phía người mua đã bắt đầu được tháo gỡ với các chính sách nới điều kiện tiếp cận, nhưng phía doanh nghiệp, những người trực tiếp tạo ra nguồn cung thì vẫn chưa có chuyển biến tương xứng. Bởi suy cho cùng, bài toán nhà ở xã hội không chỉ dừng ở quỹ đất hay nhu cầu. Muốn giải được, phải có người xây.

Và khi lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10% trong khi chi phí vốn vượt xa con số đó, thì rõ ràng đây chưa phải là một “cuộc chơi” đủ hấp dẫn để doanh nghiệp bước vào.

Nhà ở xã hội không “lấn sân” nhà thương mại, nhưng đang mắc kẹt vì sai vị trí

Khi nới trần thu nhập, liệu nhà ở xã hội có tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp, "lấn át" các dự án nhà ở thương mại giá rẻ không, thưa bà?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Nếu nhìn riêng hai thị trường TP.HCM và Hà Nội, câu chuyện cạnh tranh giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thực chất không quá rõ nét. Đơn giản vì mặt bằng giá đã tách thành hai “làn” khác nhau: tại TP.HCM, giá nhà thương mại thấp nhất cũng quanh 55 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng chỉ khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2, một mức giá hiện vẫn mang tính “ước mơ”.

Với khoảng cách này, nhóm khách hàng mục tiêu gần như không giao thoa, bởi người có nhu cầu nhà ở xã hội hầu như không còn khả năng tiếp cận nhà thương mại.

Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn “tách lớp” như vậy. Trên thực tế, cả nhà ở xã hội lẫn nhà thương mại giá thấp tại TP.HCM đều đang dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm. Ở những địa bàn này, hai phân khúc bắt đầu có sự chồng lấn nhất định về vị trí và mức giá, khiến một số chủ đầu tư lo ngại: nếu chính sách tiếp tục nới trần, liệu nhà thương mại giá thấp có bị cạnh tranh trực tiếp?

Nỗi lo này phần nào xuất phát từ góc nhìn thị trường thứ cấp. Còn ở thị trường sơ cấp, đặc biệt tại Bình Dương (cũ), xu hướng lại cho thấy một thực tế khác: phân khúc giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đang dần biến mất ở các khu vực đông dân và có hạ tầng tốt như Dĩ An, Thuận An hay trung tâm Thủ Dầu Một. Trong khi đó, nhà ở xã hội tại Bình Dương chủ yếu được chào bán quanh mức 20 triệu đồng/m2, tạo ra một khoảng cách đáng kể so với nhà thương mại.

Nhưng vấn đề của Bình Dương lại nằm ở một “nghịch lý địa lý”: nguồn cung nhà ở xã hội tập trung ở Bến Cát, Tân Uyên, những khu vực có nhu cầu thấp hơn, trong khi nhu cầu thực lại tập trung ở Dĩ An, Thuận An, nơi gần TP.HCM (cũ) và các trung tâm việc làm. Khoảng cách này khiến khả năng hấp thụ bị hạn chế. Rất khó để một người làm việc tại Dĩ An chấp nhận mua nhà ở Tân Uyên hay Bến Cát chỉ vì giá rẻ, khi chi phí di chuyển và thời gian sống bị kéo giãn quá lớn.

Kết quả là thị trường rơi vào một nghịch lý quen thuộc: có nguồn cung, nhưng không trúng điểm rơi của nhu cầu. Nhà ở xã hội được xây dựng, nhưng không giải được bài toán an cư thực tế.

Điều này cho thấy, bài toán nhà ở xã hội không thể giải bằng một biến số đơn lẻ. Quỹ đất là điều kiện tiên quyết, nhưng không phải là tất cả. Quỹ đất phải đúng vị trí, gắn với nơi có việc làm. Vị trí đúng phải đi kèm pháp lý rõ ràng. Pháp lý phải đảm bảo tiến độ triển khai, bởi người mua không thể chờ đợi vô thời hạn. Và trên hết, năng lực tài chính của chủ đầu tư phải được bảo vệ, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất biến động mạnh trong khi biên lợi nhuận bị giới hạn.

Chỉ cần một 'mắt xích' đứt gãy như quỹ đất sai vị trí, pháp lý trì trệ hay chi phí vốn vượt kiểm soát... toàn bộ bài toán sẽ mất cân bằng. Nói cách khác, quỹ đất là điểm khởi đầu, nhưng để đi đến đích, cần một hệ sinh thái chính sách đồng bộ, nơi tất cả các “mệnh đề” cùng được giải quyết.

Xin cảm ơn bà!