Tránh rủi ro pháp lý khi bán nhà cho người nước ngoài

Đầu tháng 9 vừa qua, một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM bị xử phạt vi phạm hành chính do không thực hiện nghĩa vụ báo cáo về việc bán nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Doanh nghiệp này đã bán căn hộ cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài, nhưng không thực hiện việc gửi thông tin bằng thư điện tử và văn bản về Sở Xây dựng. Và doanh nghiệp đã chấp hành quyết định xử phạt.

Trao đổi với TheLEADER, các chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, nghĩa vụ báo cáo thông tin của doanh nghiệp theo quy định của Sở Xây dựng, thực chất là một thủ tục quan trọng để cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát trần sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ của người mua nhà nước ngoài tại mỗi dự án.

Hiện nay, các quy định về việc gửi thông tin, quản lý giao dịch nhà ở, gồm bán, cho thuê mua nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài được thực hiện theo quy định tại Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Theo đó, rất nhiều các quy định yêu cầu doanh nghiệp bất động sản và khách hàng phải thực hiện.

Trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải kiểm tra thông tin trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở hoặc bên bán nhà ở chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo đúng số lượng quy định.

Trong thời hạn tối đa ba ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo thông tin (bằng thư điện tử và bằng văn bản) về tên người mua, địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, đã tặng cho đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, thành phố để đăng tải trên cổng thông tin điện tử của cơ quan này.

Trong thời hạn tối đa ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông tin do bên bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở gửi, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải kiểm tra và đăng tải trên cổng thông tin điện tử các thông tin này.

Bên cạnh đó, trước khi cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận phải kiểm tra thông tin do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đăng tải.

Trong thời hạn tối đa ba ngày làm việc, kể từ ngày cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận phải thông báo (bằng thư điện tử và bằng văn bản) thông tin về nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để đăng tải trên cổng thông tin điện tử của cơ quan này.

Đáng chú ý, không chỉ có các quy định về việc thông báo giao dịch, hiện nay, các quy định về việc bán căn hộ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam đang được kiểm soát rất chặt chẽ.

Theo Luật sư Nguyễn Anh Hoàng Sơn, Phó giám đốc Công ty Luật TNHH Luật Hùng Bách, bán nhà cho người nước ngoài không đơn thuần là một giao dịch mua bán dân sự hay thương mại thông thường, mà là một chuỗi kiểm soát pháp lý chặt chẽ từ khâu phát triển dự án đến khâu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Đầu tiên là kiểm tra điều kiện dự án. Dự án nhà ở thương mại của doanh nghiệp phải nằm trong danh mục dự án cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố thẩm định và công bố công khai.

Tiếp theo, chủ đầu tư phải kiểm tra điều kiện người mua. Người nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (có hộ chiếu còn giá trị, đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh) và không thuộc diện được hưởng ưu đãi miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

Bước thứ ba và cũng là bước phức tạp nhất là kiểm tra tỷ lệ sở hữu. Chủ đầu tư phải đảm bảo giao dịch không vượt quá "trần" pháp luật quy định tối đa 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư, hoặc không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề) trong một đơn vị hành chính cấp phường/xã.

Cuối cùng, sau khi ký hợp đồng mua bán bằng tiếng Việt và thực hiện thanh toán qua ngân hàng tại Việt Nam, chủ đầu tư phải báo cáo, cập nhật thông tin về Sở Xây dựng để quản lý hệ thống trước khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, ông Sơn cũng cho rằng, các quy định về bán nhà cho người nước ngoài tại Việt Nam hiện nay vẫn còn những vướng mắc khiến các doanh nghiệp khó áp dụng.

Từ thực tiễn tư vấn cho các doanh nghiệp bất động sản, ông Sơn nhận thấy có ba vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản khi bán nhà cho người nước ngoài.

Vướng mắc đầu tiên chính là công cụ kiểm soát "trần sở hữu". Do chưa có một cơ sở dữ liệu quốc gia cập nhật theo thời gian thực giữa Sở Xây dựng, Văn phòng đăng ký đất đai và các chủ đầu tư, việc xác định một dự án đã chạm trần 30% hay chưa đôi khi vẫn phụ thuộc vào báo cáo thủ công, khiến tiềm ẩn rủi ro bán vượt trần bán nhà cho người nước ngoài.

Điều này cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ doanh nghiệp quên không báo cáo các giao dịch đến Sở Xây dựng kịp thời.

Thứ hai là tính cập nhật và minh bạch của "Danh mục dự án an ninh quốc phòng". Nhiều địa phương chậm công bố danh sách này hoặc không đồng bộ. Có trường hợp dự án đã bán xong móng nhưng danh mục kiểm tra an ninh – quốc phòng vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến các bộ ngành, khiến doanh nghiệp rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Thứ ba là quy trình cấp sổ hồng bị kéo dài. Hiện các quy định thẩm tra nguồn gốc nhập cảnh, điều kiện sở hữu và rà soát khu vực an ninh quốc phòng ở khâu hậu kiểm rất khắt khe, dẫn đến thời gian cấp sổ hồng cho người nước ngoài thường kéo dài hơn nhiều so với khách hàng trong nước, gây tâm lý lo ngại cho nhà đầu tư quốc tế.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, dòng khách hàng quốc tế bị ngưng trệ đồng nghĩa với việc họ bỏ lỡ một phân khúc khách hàng có năng lực tài chính cao, sẵn sàng mua các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Dưới góc nhìn pháp lý, ông Sơn cho rằng, hướng sửa đổi tốt nhất là "minh bạch hóa và số hóa" quy trình thực thi theo ba giải pháp cốt lõi nhằm tháo gỡ các khó khăn cho doanh nghiệp.

Trước hết, các cơ quan quản lý cần xác định và công bố công khai việc "dự án có thuộc khu vực an ninh quốc phòng hay không" ngay tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt quy hoạch 1/500, thay vì hậu kiểm khi dự án đã xây dựng để hạn chế rủi ro cho doanh nghiệp.

Tiếp theo, cơ quan quản lý cần sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu trực tuyến liên thông theo thời gian thực giữa Sở Xây dựng, văn phòng đăng ký đất đai và chủ đầu tư. Hệ thống sẽ tự động trừ hạn ngạch và khóa giao dịch khi chạm trần 30%, nhằm loại bỏ hoàn toàn rủi ro sai sót thủ công như việc để các doanh nghiệp chủ động báo cáo như hiện nay.

Cuối cùng, ở khâu cấp sổ hồng, Chính phủ cần áp dụng cơ chế một cửa liên thông dữ liệu với cơ quan quản lý xuất nhập cảnh để xác thực hộ chiếu và điều kiện sở hữu, rút ngắn thời gian ra sổ cho người nước ngoài tương đương với người mua nhà trong nước.

Ông Sơn cho rằng các doanh nghiệp cần tuân thủ nguyên tắc "đủ điều kiện mới mở bán”. Doanh nghiệp tuyệt đối không vì áp lực doanh số hay dòng tiền mà ký hợp đồng mua bán (hoặc các hình thức biến tướng) với người nước ngoài khi chưa có văn bản chính thức của Sở Xây dựng thông báo dự án thuộc khu vực cá nhân, tổ chức người nước ngoài được phép sở hữu.

Thứ hai, doanh nghiệp cần chủ động xây dựng hệ thống kiểm soát trần sở hữu nội bộ khắt khe và quy trình quản lý giỏ hàng nghiêm ngặt. Thực tế cho thấy, do quá trình quản lý phân tán giữa các đại lý F1, F2 mà tổng số lượng căn bán cho người nước ngoài có nguy cơ vượt quá 30%.

Đồng thời, doanh nghiệp nên chủ động chặn trần ở mức 27 - 28% để tạo "dư địa an toàn" cho các biến động giao dịch.

Cuối cùng và cũng là quan trọng nhất là các doanh nghiệp cần thẩm định hồ sơ khách hàng ngay từ khâu đặt cọc. Bộ phận pháp lý và kinh doanh cần phối hợp chặt chẽ để kiểm tra hộ chiếu, con dấu nhập cảnh, giấy tờ chứng minh không thuộc diện miễn trừ ngoại giao của khách hàng ngay từ đầu.

Mọi giao dịch thanh toán phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về quản lý ngoại hối như chuyển khoản từ ngân hàng , không thu tiền mặt, để tránh những rủi ro pháp lý, ông Sơn nhấn mạnh.