Văn Giang trỗi dậy, định hình lại cấu trúc thị trường căn hộ

Nguồn cung tăng mạnh

Năm 2025 tiếp tục cho thấy đà tăng trưởng ổn định của thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội.

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, tổng nguồn cung mới toàn thị trường đạt khoảng 35.500 căn, tăng 2% so với năm 2024, phản ánh tín hiệu tích cực về niềm tin của chủ đầu tư cũng như khả năng hấp thụ của thị trường, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô và khung pháp lý dần ổn định.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét về khu vực Văn Giang (Hưng Yên). Trong năm 2025, khu vực này đóng góp khoảng 40% tổng nguồn cung mới, tăng mạnh so với mức 7% của năm 2024.

Riêng trong quý IV/2025, Văn Giang trở thành động lực dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường nhờ 4 dự án cao tầng quy mô lớn đồng loạt ra hàng, chiếm tới hơn 60% lượng mở bán mới trong quý.

Không chỉ dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản, khu vực này còn góp phần quan trọng trong việc điều tiết mặt bằng giá, qua đó được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò động lực tăng trưởng của thị trường trong năm 2026 và các năm tiếp theo.

Bước sang năm 2026, xu hướng dịch chuyển nguồn cung chung cư về khu vực phía Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng và đóng vai trò chủ đạo trong cấu trúc nguồn cung của thị trường.

Theo dự báo, khoảng 54% nguồn cung căn hộ sơ cấp mới trong năm 2026 sẽ tập trung tại khu vực này, dẫn dắt bởi các đại đô thị và dự án cao tầng quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2–3 (với sự tham gia phát triển của chủ đầu tư Masterise Homes và MIK Group), Alluvia City, Sunshine Legend City, Ecopark và một số dự án khác.

Nguồn cung giá hợp lý tại Văn Giang giúp ổn định mặt bằng giá chung cư

Bên cạnh sự gia tăng nguồn cung, mặt bằng giá chung cư sơ cấp Hà Nội trong năm 2025 ghi nhận diễn biến dần ổn định hơn về cuối năm, sau giai đoạn tăng trưởng “nóng” liên tiếp từ 2024. Giá bán trung bình toàn thị trường quý IV/2025 đạt khoảng 86 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước.

Tại Văn Giang, giá bán sơ cấp trung bình chỉ khoảng 67 triệu đồng/m2, thấp nhất toàn thị trường. Trong khi đó, giá chung cư sơ cấp tại khu vực nội thành Hà Nội đạt trung bình khoảng 109 triệu đồng/m2, cao gấp 1,6 lần.

Điều này cho thấy, giá căn hộ tại Văn Giang chỉ bằng khoảng 62% so với nội thành, tạo dư địa tiếp cận nhà ở rõ rệt cho người mua, đồng thời góp phần giữ mặt bằng giá chung của toàn thị trường ở trạng thái ổn định hơn.

Lợi thế về giá cũng đã nhanh chóng thúc đẩy khả năng thanh khoản cho thị trường. Trong năm 2025, khu vực phía Đông đóng góp 53% tổng lượng tiêu thụ căn hộ toàn thị trường, trong đó riêng Văn Giang chiếm đến 37% và dẫn đầu về thị phần số bán.

Phần lớn các dự án tại khu vực này ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, cho thấy sức cầu ở thực và nhu cầu tích sản dài hạn vẫn duy trì tích cực.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, có khoảng 95% hộ gia đình tại Hà Nội thuộc nhóm thu nhập đại chúng và thu nhập khá.

Trong bối cảnh mặt bằng giá nội đô đã vượt xa khả năng chi trả của số đông, các khu vực như Văn Giang, nơi có giá bán hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo hạ tầng và tiềm năng tăng trưởng, đang trở thành lựa chọn ưu tiên của thị trường.

Kết quả khảo sát 328 khách hàng lựa chọn mua chung cư tại Văn Giang được thực hiện bởi One Mount Group cũng cho thấy, bên cạnh sự tin tưởng uy tín của chủ đầu tư, giá bán hợp lý là yếu tố quan trọng khi đưa ra quyết định mua, tiếp theo là tiềm năng tăng giá và tiện ích, môi trường sống đồng bộ và hiện đại.

Bên cạnh đó, diễn biến này còn cho thấy khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) đang bước vào giai đoạn phát triển tương đồng với mô hình các “thành phố bên kia sông” tại nhiều đô thị lớn trên thế giới. Đây không chỉ là sự mở rộng về mặt địa lý, mà còn phản ánh chính sách giãn dân và hình thành các trục đô thị mới phía Đông thủ đô.

Theo kinh nghiệm tại Thượng Hải (Trung Quốc), trước năm 1990, đô thị chủ yếu phát triển ở bờ Tây sông Hoàng Phố. Tuy nhiên, chỉ sau chưa đầy ba thập kỷ, khu Đông Thượng Hải (Pudong) đã vươn lên trở thành trung tâm tài chính – thương mại của thành phố và khu vực, đóng góp khoảng 1/3 GDP và là nơi sinh sống của 20% dân số.

Tương tự, tại Seoul (Hàn Quốc), quá trình mở rộng đô thị về phía Nam sông Hàn từ thập niên 1970 đã hình thành những trung tâm phát triển mới như Gangnam, nơi tập trung các công trình biểu tượng, trung tâm thương mại và khu dân cư cao cấp.

Ông Tiến kỳ vọng, kinh nghiệm phát triển của các đô thị bên kia sông trên thế giới cho thấy, những khu vực hội tụ đầy đủ hạ tầng kết nối đồng bộ, định hướng quy hoạch nhất quán và sự tham gia của các chủ đầu tư lớn thường sẽ nhanh chóng bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững trong trung và dài hạn.

Trong bối cảnh đó, khu Đông nói chung và khu vực Văn Giang nói riêng đang cho thấy nhiều nét tương đồng về quỹ đạo phát triển, khi các điều kiện nền tảng quan trọng đang dần được hoàn thiện để hình thành một cực tăng trưởng đô thị mới.