Trong buổi tất niên công ty vừa rồi, ông có nhắc đến chiến lược năm mới là “Con cá sấu”. Ông có ngụ ý gì khi dùng từ này?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Bối cảnh kinh tế, chính trị và thị trường bất động sản năm 2024 sẽ giống như một năm 2023 kéo dài. Nền kinh tế chưa có gì sáng sủa, mới mẻ hơn hẳn so với năm cũ.

Trên thế giới, xung đột địa chính trị ngày càng căng thẳng, phức tạp, kinh tế thế giới chưa có dấu hiệu hồi phục rõ nét. Nhiều nền kinh tế lớn như Trung Quốc đang giảm phát và Việt Nam cũng đang có dấu hiệu rơi vào trạng thái tương tự.

Trên thị trường bất động sản, tâm lý của các nhà đầu tư phần nhiều bị ảnh hưởng bởi bối cảnh suy giảm chung của nền kinh tế và vướng mắc pháp lý của thị trường.

Thời gian vừa qua, Quốc hội đã thông qua ba bộ luật quan trọng đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, phải đến năm 2025 các luật này mới có hiệu lực. Mặt khác, bản chất nguồn cung trên thị trường vẫn chưa thể tháo gỡ. Nhiều dự án cần gỡ vẫn chưa gỡ được. Trong khi đó, có những dự án nếu có gỡ được vướng mắc thì cũng chưa thể làm gì.

Thị trường bất động sản vẫn đang rất thiếu chung cư tại các thành phố lớn đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Điều này khiến cho mặc dù Chính phủ đã có nhiều giải pháp giảm lãi suất, tiền tệ, tài khoá, nới room tín dụng nhưng thị trường vẫn không có thanh khoản.

Khó khăn của thị trường đã khiến các doanh nghiệp gần như "chết lâm sàng", do không có doanh thu, lợi nhuận, đặc biệt là các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản, dòng tiền phụ thuộc vào thanh khoản. Nếu nút thắt này không được tháo gỡ, nhiều khả năng các doanh nghiệp sẽ rơi vào tình cảnh bù lỗ, mất máu kéo dài, buộc phải ngừng hoạt động.

Chính vì vậy, tôi cho rằng, các doanh nghiệp không nên quá chủ quan, quá hào hứng trong năm mới. Với BHS, chúng tôi lựa chọn triển khai chiến lược Lacoste - con cá sấu, giống như một loài "săn mồi" vô cùng thông minh, biết cách ẩn mình, tiết kiệm năng lượng tối đa để "chờ cơ hội".

Ông có thể bật mí một chút về chiến lược này?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Cá sấu không ồn ào, náo nhiệt như các loài săn mồi khác nhưng đầy sức mạnh tiềm ẩn bên trong. Khi nhận thấy một cơ hội rõ ràng, nó sẽ tận dụng triệt để, dồn lực tất cả năng lực, sức mạnh để chớp cơ hội nhanh chóng.

Đó cũng chính là cách để các doanh nghiệp bất động sản bảo toàn nguồn lực trong bối cảnh thị trường không thuận lợi, chỉ dồn sức cho những cơ hội phát triển rõ nét để đảm bảo hiệu quả và tỷ lệ thành công cao nhất.

Bản thân chúng tôi cũng đã tái cấu trúc để có một cơ thể khỏe mạnh hơn, nguồn lực dồi dào hơn, chiến lược mạch lạc hơn, cơ chế nhanh gọn hơn và con người mạnh mẽ hơn để sẵn sàng cho một năm 2023 kéo dài.

Nếu không ẩn mình mà cứ bung sức thì theo ông, các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ gặp phải những rủi ro gì?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Hiện các chủ đầu trong nước đang tự tạo cho mình một tâm lý hưng phấn trong năm 2024. Nhiều doanh nghiệp đang có động thái bơm hàng ra thị trường.

Điều này là hoàn toàn dễ hiểu bởi họ đã phải trải qua hai năm vô cùng khó khăn. Các doanh nghiệp gần như không thể chịu đựng được nữa, chỉ cần một thông tin tích cực là sẵn sàng bung hàng ra bán. Họ cũng ít quan tâm đến rủi ro, do bị rơi vào tình thế nếu không bán hàng sẽ không có doanh thu để tiếp tục duy trì hoạt động.

Tuy nhiên, việc mở bán các dự án ở thời điểm hiện tại đang gặp rất nhiều thách thức. Tâm lý khách hàng, nhà đầu tư chưa thể vượt qua được nỗi sợ hãi trong quá khứ. Thị trường hiện vẫn đang trong trạng thái giá cao, mất thanh khoản, tương lai chưa có gì chắc chắn.

Trong khi đó, dù có cố gắng nỗ lực lấy thu bù chi, việc bán hàng trong bối cảnh hiện này khiến doanh nghiệp mất rất nhiều chi phí truyền thông tiếp thị, thậm chí là thi công xây dựng, khởi động lại dự án từ đầu, rủi ro về tài chính rất lớn.

Quan trọng nhất, các doanh nghiệp phải lựa chọn được sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, tránh trường hợp "cố quá thành quá cố" với các sản phẩm đầu tư, nghỉ dưỡng mà hiện nay vẫn chưa có tín hiệu hồi phục.

Như ông nói thì dường như gam màu xám vẫn bao phủ thị trường bất động sản. Ông có nhìn thấy tín hiệu nào lạc quan hơn cho năm nay hay không?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Thách thức chưa thể hết nhưng thời kỳ khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã ở phía sau. Nhìn tổng quan, bức tranh thị trường bất động sản năm nay sẽ tốt hơn năm trước. Điều này có nghĩa là các doanh nghiệp nếu nỗ lực đúng cách sẽ có thành quả, chứ không phải nỗ lực mà không có thành quả như thời gian trước.

Cơ sở nào mà ông nhận định như thế?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Thời gian qua, Chính phủ, Quốc hội, các nhà làm luật đã rất nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, từ quyết liệt giải quyết các khúc mắc, tồn đọng về luật, quyết liệt đưa cả ba luật liên quan đến thị trường bất động sản được thông qua.

Chưa bao giờ Chính phủ quyết liệt thúc đẩy tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như vừa qua. Hàng loạt các cuộc họp giữa Chính phủ, các bộ ngành, địa phương với doanh nghiệp được tổ chức. Chính phủ đã ban hành nhiều nghị định, thông tư, văn bản chỉ đạo nhằm kịp thời khơi thông các điểm nghẽn cho doanh nghiệp về pháp lý dự án, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp...

Gần đây nhất, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai để hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường, đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Có hai nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản trầm lắng. Thứ nhất là do tăng trưởng kinh tế suy giảm cả trong nước và trên thế giới. Thứ hai là ách tắc thủ tục pháp lý khiến thị trường bất động sản thiếu vắng nguồn cung nghiêm trọng, các dự án không ra được hàng, nhiều chủ đầu tư mắc kẹt.

Chính vì vậy, khi các luật này được thông qua và có hiệu lực, dù các điều khoản có thể quy định thông thoáng hơn, hay chặt chẽ hơn về hành lang pháp lý cho dự án, nhưng thị trường sẽ có một "đường ray" chính thống để hoạt động. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể yên tâm hơn về chu kỳ phát triển mới, bền vững hơn của thị trường bất động sản.

Nhưng thực tế thì thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn gần như “đóng băng”. Liệu có cách nào để “phá băng” thanh khoản?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Bất động sản ở Việt Nam có bản chất đặc thù, không giống hầu hết các nước trên thế giới. Ở phần lớn các quốc gia trên thế giới, bất động sản chủ yếu được xem xét ở giá trị sử dụng, bao gồm để ở, kinh doanh, khai thác cho thuê, sản xuất công nghiệp hay sản xuất nông nghiệp.

Nhưng ở Việt Nam, ngoài giá trị sử dụng, bất động sản còn là vật chủ để luân chuyển tiền tệ trong nền kinh tế. Người dân có tâm lý thích sở hữu bất động sản không chỉ để ở, đầu tư kinh doanh trên đất mà còn để tích lũy tài sản, bảo toàn vốn và tích trữ cho đời sau.

Dù ở bất kỳ ngành nghề nào, làm công việc gì, thì khi có tiền, người dân đều muốn mua bất động sản. Giá trị tích lũy của bất động sản tương tự như vàng, người dân mong muốn sở hữu bất động sản giống như việc mua vàng để giữ tiền ngày xưa.

Bất động sản không chỉ đơn thuần là nhà ở mà còn là tài sản, điểm tích lũy vốn của xã hội, nếu nó bị tắc nghẽn, nó sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Từ bản chất này, Chính phủ cần có giải pháp để kích thị trường bất động sản phục hồi thanh khoản.

Vừa qua, Chính phủ đã nỗ lực, tháo gỡ, đánh tan “cục máu đông” của thị trường, qua đó, dòng tiền mới có thể lưu thông và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trở lại. Nhiều công cụ đã được Chính phủ quyết liệt áp dụng như tăng đầu tư công, giảm lãi suất. Hiện mức lãi suất đang ở mức thấp kỷ lục từ trước đến nay.

Bên cạnh đó, khi pháp lý được tháo gỡ, các luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành với quy định rõ ràng, tháo gỡ nút thắt về nguồn cung, thị trường bất động sản sẽ chuyển biến tích cực hơn.

Do chịu ảnh hưởng từ kinh tế tăng trưởng thấp, nên khách hàng và nhà đầu tư mất niềm tin. Nhưng tâm lý của người Việt là "rất dễ quên" và chỉ cần có "ngòi nổ" và được "phá băng tâm lý" bởi các dự án tốt, đủ điều kiện, giá phù hợp, nhà đầu tư sẽ ngay lập tức trở lại thị trường để nắm bắt cơ hội.

Thực tế thanh khoản tại một số dự án của các chủ đầu tư lớn vừa mở bán trong thời gian vừa qua là minh chứng rõ nhất cho nhận định này.

Từ thực tế đó, theo ông, đâu có thể là “ngòi nổ” kích hoạt thị trường sôi động trở lại?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Bối cảnh năm nay sẽ tốt hơn năm trước nhưng thị trường không tốt ngay được mà cần có thời gian. Bức tranh thị trường nửa đầu năm nay sẽ không hoàn toàn màu hồng. Thị trường vẫn có những điểm sáng liên quan đến các dòng sản phẩm thiết thực, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Quảng Ninh...

Đáng chú ý, nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng của thị trường thời gian tới. Đây là phân khúc đang được cả Chính phủ, doanh nghiệp và người dân ủng hộ.

Ánh xạ đến thời kỳ thị trường bất động sản 2011 - 2012 khi Nghị định 71 ra đời, gói 30 nghìn tỷ cho nhà ở xã hội và chủ trương chia nhỏ căn hộ được đưa ra thì đó chính là điểm sáng đầu tiên của thị trường.

Có thể thấy, mỗi chu kỳ của thị trường bất động sản đều xuất phát từ các sản phẩm có giá trị thấp. Ngọn lửa đầu tiên của thị trường luôn bắt đầu "cháy" từ những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và nhu cầu nhiều nhất của xã hội.

Nhà ở xã hội là phân khúc có khả năng kích cầu rất mạnh mà nhờ đó, thị trường bắt đầu có những "ngọn lửa" nhen nhóm từ dưới lên và có thể lan rộng rất nhanh.

Còn lại, các dòng bất động sản đầu tư tại các tỉnh sẽ phải mất thời gian dài chờ dòng tiền từ các công cụ tài chính, chứng khoán thuận lợi, tích lũy xã hội cao hơn, lớp nhà đầu tư mới xuất hiện.

Đối với phân khúc chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực, một nghịch lý đang tồn tại là giá càng ngày càng tăng, trong khi kinh tế khó khăn. Liệu có rủi ro bong bóng tại phân khúc này không, thưa ông?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Một trong những yếu tố đầu tiên khiến thị trường xuất hiện bong bóng là phải có đầu cơ. Nhưng hiện, tại phần lớn các sản phẩm chung cư đều là nhu cầu thực.

Nguyên nhân tăng giá của phân khúc này là do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu rất lớn, bị nén lại sau hai năm đại dịch, người dân hoãn lại việc mua nhà và tâm lý chờ giá giảm.

Sắp tới, khi Luật Đất đai có hiệu lực vào năm 2025, giá bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng cao do chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất được tính theo giá thị trường, xác lập một nền giá rất cao cho thị trường bất động sản. Với các chi phí đầu vào tăng cao như vậy, các chủ đầu tư không thể bán với giá thấp.

Thị trường chung cư hiện tại không có dấu hiệu của bong bóng. Tuy nhiên, nếu giá tăng quá cao sẽ dẫn đến một hệ luỵ nguy hiểm không kém là người dân gần như bỏ cuộc trong việc mua nhà.

Điều này khá giống thị trường bất động sản Hàn Quốc cách đây 2 - 3 năm, giới trẻ từ bỏ mua nhà, lựa chọn ở nhà thuê và dùng tiền tiết kiệm vào các nhu cầu cho bản thân, dùng hàng xa xỉ. Chính vì vậy, các sản phẩm bất động sản mới mở bán rất khó thanh khoản. Người bán không thể bán giá thấp, trong khi đó, người muốn mua lại không thể mua được.

Đó là bối cảnh trong dài hạn, còn ngắn hạn một vài năm tới, thị trường chung cư, đặc biệt là chung cư tại Hà Nội vẫn có tiềm năng tăng trưởng tốt.

Với bối cảnh thị trường như vậy, theo ông, đâu là những lựa chọn hợp lý trong chiến lược đầu tư và kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Năm vừa qua, hầu hết các biện pháp vượt qua khó khăn đều đã được doanh nghiệp áp dụng, từ tái cơ cấu danh mục đầu tư, cơ cấu lại nợ, tái cấu trúc doanh nghiệp.

Công tác quản trị nội bộ của các doanh nghiệp bất động sản đã bước thêm một bước mới. Ở đó, các doanh nghiệp đã hoạt động một cách chặt chẽ, khoa học hơn, toàn bộ danh mục đầu tư đã được cơ cấu lại một cách hợp lý.

Sau thời gian khá dài tái cơ cấu nợ, sản phẩm, giải quyết vướng mắc với các nhà đầu tư và khách hàng, nhiều chủ đầu tư đang có tín hiệu rục rịch ra hàng trở lại.

Trong tương lai, để nắm bắt cơ hội, các doanh nghiệp phải nương theo thị trường. Ở thời điểm nào, sản phẩm bất động sản nào đang có thanh khoản thì doanh nghiệp cần chú trọng phát triển sản phẩm đó. Các doanh nghiệp không nên "quá cố" vào các sản phẩm đi ngược lại xu hướng của thị trường, gây trạng thái làm nhiều nhưng không có hiệu quả.

Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, mang tính chu kỳ. Bánh đà của thị trường rất nặng, để hồi phục cần đến một nguồn lực rất lớn của xã hội. Không thể một người bán hàng, một chủ đầu tư có thể thay đổi được xu hướng đó.

Chính vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần tính toán tất cả bối cảnh của thị trường, để nương sản phẩm, phương thức kinh doanh của mình theo thị trường. Đó là cách các doanh nghiệp nắm bắt cơ hội phát triển trong thời kỳ mới.

Xin cảm ơn ông!

Thực hiện: Phương Thu 

Thiết kế: Diệu Thảo - Ảnh: Hoàng Anh

Xuất bản: 16/2/2024