Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển, tiêu chí chung để quyết định đầu tư đối với các tổ chức cũng như nhà đầu tư cá nhân là đạt được lợi nhuận tốt trên sự an toàn và giá trị vững chắc của các khoản đầu tư. Xét trên những yếu tố tổng hợp này, ông Hiển cho rằng đầu tư bất động sản vẫn thích hợp hơn các kênh phổ biến khác ở Việt Nam hiện nay.

Chẳng hạn, tiền gửi có lãi suất khá tốt (khoảng 7 - 8%) lại an toàn nhưng vẫn còn những e ngại về sự mất giá của đồng tiền. Kênh chứng khoán hứa hẹn sinh lời cao nếu đầu tư đúng lúc, đúng cổ phiếu nhưng vẫn có nhiều rủi ro thua lỗ cao.

Trong khi đó, kênh đầu tư bất động sản với những sản phẩm có tính pháp lý rõ ràng sẽ an toàn, có giá trị bền vững và khả năng sinh lời tốt trong nhiều thời điểm. Không những vậy, ông Hiển nhận định bất động sản vẫn là kênh đầu tư có nhiều triển vọng ở trung hạn do Việt Nam có kinh tế đang tăng trưởng khả quan, đang đẩy mạnh đô thị hóa, thu hút nhà đầu tư nước ngoài, các công ty bất động sản tăng vốn khá lớn từ thị trường chứng khoán và đặc biệt, khách du lịch tiếp tục tăng cao, tạo nhu cầu bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong nhiều năm qua, lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các nhà đầu tư trong nước cũng đã phát triển mạnh với những công ty quy mô lớn tầm khu vực. 

Tuy nhiên nhìn chung, các nhà đầu tư tổ chức (doanh nghiệp) bất động sản Việt Nam vẫn còn có một số yếu điểm trong nhiều giai đoạn dẫn đến thua lỗ hoặc tạo ra những bất cập của thị trường. Chuyên gia Đinh Thế Hiển nhìn nhận, có ba yếu điểm chính mà các các doanh nghiệp bất động sản hay gặp phải.

Thứ nhất, quản trị tài chính thiếu chuẩn mực cần phải có của một doanh nghiệp đầu tư lớn trong một lĩnh vực mà tính chu kỳ và tính dự báo rủi ro rất quan trọng. Thứ hai, các doanh nghiệp Việt Nam phát triển mở rộng kinh doanh liên tục với dự án nối dự án chứ không phải trở thành một công ty bất động sản có nguồn vốn lớn vững chắc hoạt động theo dạng đầu tư. Thứ ba, khá nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn không theo hướng dự báo thị trường để đầu tư dự án hiệu quả đáp ứng nhu cầu khách hàng và đạt hiệu quả bền vững.

Các nhà đầu tư cá nhân cũng có một số hạn chế thường mắc phải. Cụ thể, nhiều lúc còn có tâm lý bầy đàn chạy theo một loại bất động sản nào đó như bất động sản vùng ven, hoặc tập trung vào một khu vực. Họ còn chú trọng quá mức đến khả năng sinh lời mà quên kiểm tra tính pháp lý như vụ đầu tư đất nền Alibaba. Không kém phần nguy hiểm là sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao mà không chú ý đến tính an toàn, do vậy gặp lúc thị trường bị suy giảm thì có thể bị thua lỗ nặng vì áp lực trả nợ.

Dù vậy, các nhà đầu tư ngày càng trưởng thành qua thời gian, có kinh nghiệm hơn khi chọn lựa các sản phẩm tốt, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. 

Nói đến bất động sản nghỉ dưỡng, ông Hiển nhấn mạnh năm yếu tố chính với mỗi yếu tố phải đạt từ điểm 5 trở lên (trên thang điểm 10) mà các nhà đầu tư cần xem xét bao gồm: hiệu quả lợi nhuận, thanh khoản và dòng thu nhập ổn định, bất động sản chất lượng giá trị lâu dài, an toàn đầu tư và đa dạng hóa danh mục đầu tư kết hợp giá trị thụ hưởng.

Một bất động sản nghỉ dưỡng tốt được nhà đầu tư chọn lựa là sự kết hợp của một số tiêu chí mà nhà đầu tư quan tâm. Trong đó, yếu tố lợi nhuận không phải là tiên quyết vì thực tế đầu tư đất nền vùng ven có thể sinh lợi nhuận cao hơn nhiều nhưng lại không đảm bảo sự ổn định về thanh khoản và dòng thu nhập cũng như tính an toàn.

Xét về tiêu chí tổng hợp, ông Hiển nhấn mạnh, một dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải có khả năng thu hút khách du lịch toạ lạc ở vị trí du lịch nổi tiếng; chẳng hạn như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc. Đó là nền tảng để nhà đầu tư sinh lợi hàng năm và cũng là nền tảng để bất động sản đầu tư được tăng giá do nhiều người muốn sở hữu.

Trong đó, Đà Nẵng là thị trường lớn về bất động sản nghỉ dưỡng có những thăng trầm trong các năm qua. Dù vậy, ông Hiển cho rằng đây vẫn là một thị trường tốt, sinh lợi cao và bền vững.

Như đánh giá của bà Nguyễn Thị Minh Phượng, thành viên HĐQT kiêm Phó tổng giám đốc Tập đoàn PPC An Thịnh - chủ đầu tư của dự án Wyndham Soleil Danang sắp được đưa vào vận hành chỉ trong ít tháng tới, Đà Nẵng có nhiều sự kiện lớn và hội nghị quan trọng không chỉ trong nước mà còn quốc tế, nhu cầu sử dụng các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp rất lớn. Vì vậy, cần những hoạch định phù hợp để có được một hạ tầng dịch vụ xứng tầm. Cũng vì lý do đó mà thị trường Đà Nẵng được xác định vẫn còn rất tiềm năng với nhà đầu tư này.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư cá nhân trong và ngoài nước đã từng không ngần ngại đổ tiền vào các dự án ở Đà Nẵng do những hấp lực về cảnh quan, ẩm thực, con người, chính quyền và các giá trị hấp dẫn mà các dự án mang lại, đặc biệt là các dự án toạ lạc ven biển.

Một trong những nhà đầu tư thứ cấp đặc biệt đã xuống tiền mua căn hộ ở dự án Wyndham Soleil Danang là ông Jamie Han người Hàn Quốc bị bầu trời xanh của Đà Nẵng và cách tổ chức rất tốt của chính quyền thành phố làm cho thích thú. Bước chân đến Wyndham Soleil Danang khiến ông ngay lập tức liên tưởng đến bãi biển Haeundae, nơi được xem là thiên đường biển của Hàn Quốc.

Dự án này toạ lạc ở một vị trí đẹp trong khu vực đắc địa nhất Đà Nẵng, tầm nhìn toàn cảnh bãi biển Mỹ Khê xanh như ngọc, đáp ứng được cảnh quan và tiện lợi khi tắm biển. Với chiều cao lên tới 57 tầng, Wyndham Soleil là dự án cao nhất Đà Nẵng. Với chiều cao đó, vị trí đó, sẽ không có bất cứ toà nhà nào mọc lên chắn tầm nhìn của dự án.

Đà Nẵng không chỉ là thành phố biển hàng đầu Việt Nam mà bãi biển Đà Nẵng còn nằm trong sáu bãi biển đẹp nhất thế giới do tạp chí Forbes Mỹ bình chọn; do vậy thành phố này luôn là điểm đến hấp dẫn của du khách trong nước và quốc tế. Bên cạnh bãi biển đẹp, Đà Nẵng còn sở hữu nhiều cảnh quan thiên nhiên ấn tượng như bán đảo Sơn Trà, danh thắng Ngũ Hành Sơn… Ngoài ra, đây còn là trung tâm của ba di sản văn hóa nổi tiếng thế giới là cố đô Huế, phố cổ Hội An và thánh địa Mỹ Sơn.

Trong mười năm gần đây, hạ tầng Đà Nẵng phát triển rất mạnh giúp cho giao thông thuận lợi và đáp ứng nhu cầu vui chơi, giải trí của du khách như sân bay quốc tế có 29 đường bay quốc tế trực tiếp, bao gồm 15 đường bay trực tiếp thường kỳ và 14 đường bay trực tiếp thuê chuyến, hệ thống đường bộ, hầm xuyên đèo Hải Vân hay cảng biển có thể đón tàu du lịch biển lớn.

Các giá trị về cảnh quan, hạ tầng đã thể hiện ở lượng du khách tăng mạnh trong các năm qua, cao hơn nhiều so với bình quân của cả nước. Trong sáu tháng đầu năm 2019, tổng lượng khách tham quan, du lịch đến thành phố này ước đạt 4,3 triệu lượt, bằng 52,8% kế hoạch, tăng 15,1%.

“Những điều này cho thấy thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng của Đà Nẵng luôn được đánh giá cao, hứa hẹn khả năng sinh lời tốt cho chủ đầu tư”, chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định.

Bên cạnh việc toạ lạc tại các địa điểm du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc, ông Hiển còn cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng tốt cần phải đồng thời thoả mãn các yếu tố như thiết kế đẹp và xây dựng chất lượng, có đầy đủ các công năng dịch vụ giải trí nghỉ dưỡng đáp ứng nhu cầu của du khách.

Chủ đầu tư PPC An Thịnh vốn dĩ có thế mạnh trong đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, sân golf, nhưng là tân binh trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, nên đã quyết tâm mượn sức các tên tuổi hàng đầu thế giới để gọt giũa những mảnh đất chưa được đầu tư bài bản thành những viên ngọc với ước nguyện tạo nên giá trị “thật”, đảm bảo được tính trường tồn nhằm tạo nên một đẳng cấp thế giới hội tụ.

“Chúng tôi chọn lựa những đơn vị phù hợp, có chung tầm nhìn và hiểu được triết lý của chủ đầu tư. Khi làm việc với đối tác, chúng tôi đều mong muốn họ yêu nó cùng chúng tôi, làm bằng trái tim như cách chúng tôi đang làm”, bà Phượng cho biết.

Như dự án Wyndham Soleil Danang, PPC An Thịnh đã hợp tác với tập đoàn Aedas nhằm thiết kế kiến trúc độc đáo hình sóng biển, mang lại giá trị về mặt thẩm mỹ hết sức to lớn cho cảnh quan thành phố. Sau khi tham quan toà D của dự án, nhiều người cho biết lên tầng cao không cảm thấy mong manh, xuống tầng thấp cũng không thấy ngột ngạt.

Chia sẻ của bà Nguyễn Thị Minh Phượng cho thấy, để xây dựng một công trình cao 57 tầng rất gần biển với kiến trúc hình sóng biển không phải là một điều dễ dàng.

Trong khâu xây dựng, PPC An Thịnh làm việc với đơn vị giám sát thi công của Pháp – Artelia để đảm bảo chất lượng tốt nhất. Bà Phượng chia sẻ, nói đến Wyndham Soleil Danang, nhiều nhà thầu vẫn nhắc đến hai chữ “khó khăn” vì chủ đầu tư quản lý rất chặt chẽ về mặt chất lượng. Dự án từng được gọi là dự án “đập” vì hàng chục cái cột đã phải đập đi và đổ lại do không đảm bảo yêu cầu của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư cũng cho biết đã dày công nghiên cứu, đầu tư để từ bản vẽ đến công trình thực sự đảm bảo tính an ninh, an toàn, mà vẫn phải đảm bảo tính kết nối, hài hoà với nắng, gió của biển.

“Tôi tin, dù là thương hiệu, giá trị vị trí hay tiện nghi…tất cả cũng sẽ quay về với tính chất lượng thật sự của công trình. Để 10 năm, 20 năm sau, khách hàng của chúng tôi vẫn có thể tự hào về sản phẩm mà mình sở hữu”, bà Phượng tự hào.

Một yếu tố khác cũng không kém phần quan trọng với một dự án bất động sản nghỉ dưỡng được chuyên gia Đinh Thế Hiển chỉ ra là có nhà quản lý vận hành danh tiếng, bảo đảm tạo ra giá trị dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp cho du khách.

Chẳng hạn, một trong những lý do chính khiến chị Đặng Thị Kim Phượng, một người đang có cuộc sống viên mãn với chồng Tây và các con ở Bồ Đào Nha quyết định xuống tiền đầu tư vào Wyndham Soleil Danang như một ngôi nhà thứ hai cho con cái trở về với nguồn cội là sự kết hợp giữa PPC An Thịnh và Tập đoàn Wyndham – thương hiệu quản lý vận hành khách sạn hàng đầu thế giới.

“Tôi đã ở nhiều khách sạn do Wyndham quản lý nên tôi cảm thấy rất thoải mái, tin tưởng”, chị Kim Phượng chia sẻ.

Theo lãnh đạo PPC An Thịnh, Wyndham có các tiêu chuẩn cao về sản phẩm và dịch vụ, trong khi vẫn cân bằng giữa chi phí vận hành và lợi nhuận của chủ đầu tư. Họ sẽ là người đảm bảo sự bền vững và trường tồn của dự án thông qua những giá trị phi vật chất gồm con người vận hành, giá trị của dịch vụ để khách hàng nhận thấy được sự nâng niu, đẳng cấp, được là thượng đế thật sự. Đó cũng là lý do công ty này đồng hành cùng Wyndham từ những ngày đầu tiên từ thiết kế, chọn lựa nội thất phù hợp đến quản lý vận hành. 

Bà Phượng còn cho biết, ngoài việc có Wyndham là đơn vị quản lí vận hành, các khách hàng sở hữu của những toà tiếp theo như toà Nimbus (toà A1) có thể quyết định tự vận hành căn hộ của mình một cách hiệu quả nhất.

“Vì thế, tôi cho rằng đây là một dự án có thể mang đến một trải nghiệm hoàn toàn mới cho khách hàng, không chỉ là một dự án tốt nhất mà là một sản phẩm để mọi người có thể đầu tư cho sự trải nghiệm của mình, gia đình, bạn bè, quyết định một cách tự chủ và hiệu quả”, bà Phượng khẳng định.

Đặc biệt, tính pháp lý và an toàn trong đầu tư là điều mà bất kỳ ai, từ các chuyên gia cho đến nhà đầu tư cấp 1 và cấp 2 cũng đều quan tâm. Dưới góc độ đầu tư của chuyên gia Đinh Thế Hiển, sự an toàn là lựa chọn hàng đầu, tức là có thể không lời nhanh, lãi lớn nhưng không bị thua lỗ. Theo hướng này, mỗi khi chọn lựa một bất động sản để đầu tư, ngoài việc giá cả hợp lý, cơ hội thị trường lớn thì phải thỏa được các yếu tố để tạo ra một bất động sản đầu tư tốt.

Trước hết là tiêu chuẩn pháp lý phải rõ ràng, đầy đủ. Ông Hiển nói: “Với tôi, đầu tư bất động sản là đầu tư một tài sản lớn, do vậy phải có pháp lý rõ ràng để bảo đảm tài sản của mình được nhà nước công nhận và bảo vệ. Không thể vì ham rẻ mà hạ tiêu chuẩn pháp lý, rồi có thể bị mất oan số tiền đầu tư”.

Hai là bất động sản đầu tư phải có khả năng khai thác tạo ra tiền, tức là cho thuê được hoặc có thể đầu tư để kinh doanh. Nếu một khu đất, một căn hộ dù giá rẻ nhưng không thấy khả năng sử dụng, hay cho thuê thì ông Hiển sẽ không chọn.

Trong khi đó, thực tế cho thấy nhiều nhà đầu tư vì chạy theo lợi nhuận mà bất chấp rao bán kể cả chưa có đủ giấy phép triển khai dự án chứ chưa nói đến khởi công hay hoàn thiện. Hoặc nhiều chủ đầu tư đưa ra quá nhiều hứa hẹn và cam kết lợi nhuận cao một cách bất khả thi, lên tới 15%. 

Thực hiện: Đặng Hoa

6/11/2019