Khởi nghiệp từ lĩnh vực công nghệ thông tin, doanh nhân Dương Long Thành, Chủ tịch Tập đoàn Thắng Lợi (Thắng Lợi Group), bước vào bất động sản từ năm 2010 với việc thành lập Công ty CP Địa ốc Thắng Lợi. Sau hơn một thập kỷ phát triển, doanh nghiệp đã mở rộng thành Tập đoàn Thắng Lợi (2021), ghi dấu trên thị trường với nhiều khu đô thị như Thắng Lợi Central Hill, The Diamond City hay The Sol City.
Nhưng thay vì chạy theo xu hướng bất động sản cao cấp, ông Thành lại chọn phân khúc nhà ở vừa túi tiền, với mong muốn đem lại cơ hội an cư cho người trẻ và người lao động có thu nhập trung bình. Điều gì khiến một doanh nhân bất động sản kiên định với lựa chọn này và ông nhìn thấy điều gì phía sau bài toán nhà ở của thị trường?
Được biết ông từng học ngành công nghệ thông tin và khởi nghiệp cùng anh trai trước khi chuyển sang bất động sản. Điều gì đã thôi thúc ông rẽ sang con đường nhiều thử thách này?
Ông Dương Long Thành: Tôi đến với bất động sản từ một cơ duyên khá tình cờ. Tôi khởi nghiệp khá sớm, khoảng năm 2001–2002 đã cùng anh trai thành lập công ty. Trong gần 10 năm đầu tiên, tôi làm việc trong lĩnh vực công nghệ thông tin, đúng vào giai đoạn ngành này ở Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh.
Tuy nhiên, ở thời điểm đó, tôi cảm nhận rằng những giá trị mà lĩnh vực công nghệ tạo ra cho xã hội vẫn chưa thật sự rõ nét như kỳ vọng của mình. Trong khi đó, một số bạn học cùng ngành của tôi lại có gia đình hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và phát triển nhà ở. Từ những mối quan hệ đó, tôi dần được giới thiệu, mời tham gia và có cơ hội tiếp cận với bất động sản.
Đến năm 2010, chúng tôi quyết định thành lập doanh nghiệp và chọn Bình Dương làm nơi khởi đầu. Khi ấy, Bình Dương được xem là một trong những thủ phủ công nghiệp lớn của cả nước, với quy mô dân số hơn 2 triệu người và tốc độ phát triển công nghiệp rất mạnh.
Tôi còn nhớ, những sản phẩm nhà ở đầu tiên kèm đất nền mà chúng tôi đưa ra thị trường đã nhận được sự đón nhận khá tích cực. Thu nhập bình quân của người lao động lúc đó khoảng 5–8 triệu đồng mỗi tháng và chỉ cần tích lũy trong khoảng 5–10 năm là đã có thể mua được một căn nhà.
Giá nhà thời điểm ấy chỉ dao động khoảng 220–300 triệu đồng mỗi căn. Các dự án chủ yếu tập trung quanh khu vực Thủ Dầu Một. Chính bối cảnh thị trường cùng nhu cầu nhà ở rất rõ ràng khi đó đã trở thành cơ duyên đưa tôi đến với lĩnh vực bất động sản.
Trong những năm đầu lập nghiệp, có thời điểm nào ông đứng trước lựa chọn giữa tiếp tục hay dừng lại? Điều gì đã giúp ông vượt qua giai đoạn đó?
Ông Dương Long Thành: Bất động sản là một ngành có tính chu kỳ rất rõ, luôn vận động theo những biến động của nền kinh tế. Tôi còn nhớ giai đoạn 2013–2014, khi thị trường đang phát triển khá tốt thì bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu chững lại.
Những thay đổi về chính sách cùng các biến động vĩ mô đã khiến thị trường bước vào một giai đoạn khó khăn. Đó không phải là thách thức của riêng doanh nghiệp chúng tôi, mà là khó khăn chung của cả ngành. Khi ấy, chúng tôi cũng đứng trước những lựa chọn quan trọng cho hướng đi tiếp theo.
Sau nhiều cân nhắc, doanh nghiệp quyết định mở rộng địa bàn hoạt động. Chúng tôi tính đến nhiều phương án như quay lại thị trường TP.HCM, mở rộng xuống Đồng Nai, hoặc tìm cơ hội ở các khu vực như Long An (cũ), Tây Ninh. Cuối cùng, chúng tôi lựa chọn phát triển tại Đức Hòa và Bến Lức (Long An cũ). Từ đó, doanh nghiệp tiếp tục mở rộng sang các khu vực như Bình Chánh và Bình Tân của TP.HCM.
Điều quan trọng nhất là trong suốt quá trình đó, chúng tôi vẫn kiên định với một nguyên tắc, bám sát nhu cầu ở thực của thị trường, tập trung phát triển những sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cho người dân.
Từ nền tảng công nghệ thông tin, ông đã ứng dụng tư duy đó như thế nào vào việc quản trị doanh nghiệp?
Ông Dương Long Thành: Nhờ có nền tảng công nghệ thông tin, tôi tiếp cận khá nhanh với việc ứng dụng công nghệ vào quản trị doanh nghiệp. Tôi còn nhớ giai đoạn đầu khi công ty mới phát triển, quy mô chỉ khoảng 50 nhân sự. Khi đó, ngoài vai trò điều hành doanh nghiệp, tôi gần như kiêm luôn vị trí giám đốc công nghệ. Những giải pháp công nghệ phục vụ quản lý và vận hành doanh nghiệp được chúng tôi triển khai từ rất sớm.
Thời điểm đó, công ty đã xây dựng hệ thống quản trị quan hệ khách hàng (CRM) và một mô hình quản trị nguồn lực doanh nghiệp ở quy mô nhỏ (mini ERP) dành riêng cho hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.
Nhờ nền tảng công nghệ, việc học hỏi và tiếp cận các công cụ quản trị mới cũng trở nên nhanh và thuận lợi hơn. Cho đến hiện nay, khi mọi lĩnh vực đều đang bước vào thời đại số và trí tuệ nhân tạo (AI), tôi vẫn luôn khuyến khích toàn bộ đội ngũ nhân sự phải nâng cao năng lực công nghệ. Bởi trong bối cảnh mới, mỗi người lao động không chỉ cần chuyên môn, mà còn phải biết ứng dụng công nghệ để nâng cao năng suất và hiệu quả công việc.
Trong hành trình phát triển doanh nghiệp, có khi nào ông phải đứng trước lựa chọn giữa tăng trưởng và những giá trị phụng sự xã hội?
Ông Dương Long Thành: Tôi nhớ giai đoạn 2017–2018, sau gần một thập kỷ phát triển với tốc độ rất nhanh. Khi đó doanh nghiệp mở rộng ra nhiều địa bàn, quy mô nhân sự đã lên đến khoảng 300–400 người, số lượng khách hàng và dự án cũng tăng nhanh. Tuy nhiên, chính trong giai đoạn tăng trưởng ấy, chúng tôi bắt đầu đặt ra một câu hỏi: liệu tốc độ phát triển 60–70% mỗi năm có thể duy trì bền vững trong dài hạn hay không. Nếu thị trường có những biến động lớn, doanh nghiệp rất dễ bị cuốn vào một vòng xoáy rủi ro.
Tôi đã chia sẻ điều này với ban lãnh đạo và ban điều hành. Sau nhiều trao đổi, chúng tôi thống nhất rằng doanh nghiệp cần quay lại với nguyên tắc cốt lõi: sản phẩm phải phục vụ nhu cầu thực của số đông người dân. Vì vậy, chúng tôi quyết định kiên định với hướng đi phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, tập trung nhiều hơn vào các dự án căn hộ dành cho người có nhu cầu ở thực. Đồng thời, doanh nghiệp cũng điều chỉnh chiến lược theo hướng phát triển ổn định và bền vững hơn, thay vì chỉ chạy theo tốc độ tăng trưởng.
Song song với hoạt động kinh doanh, chúng tôi cũng dành nhiều nguồn lực hơn cho các hoạt động cộng đồng và các chương trình an sinh xã hội tại địa phương.
Cũng trong giai đoạn đó, chúng tôi tham gia khá nhiều hoạt động thiện nguyện tại các tỉnh thành trên cả nước, từ Bắc vào Nam, phối hợp cùng các tổ chức và hội đoàn để triển khai nhiều chương trình hỗ trợ cộng đồng. Và sứ mệnh của Thắng Lợi Group dần được định hình rõ hơn là phát triển những dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, giúp nhiều người dân có cơ hội an cư. Và từ khoảng năm 2018 trở đi, chiến lược này bắt đầu được đẩy mạnh một cách rõ rệt trong định hướng phát triển của doanh nghiệp.
Thông qua các dự án như Central Hill, The Diamond City hay The Sol City, ông nhìn thấy điều gì về nhu cầu thật của thị trường?
Ông Dương Long Thành: Giai đoạn 2017–2018, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và khu vực TP.HCM nói riêng thiếu những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là dành cho người trẻ. Nhận thấy xu hướng này từ khá sớm, chúng tôi đã chủ động chuẩn bị và đẩy nhanh tiến độ để đưa ra thị trường những sản phẩm phù hợp.
Tôi còn nhớ tại dự án Central Hill, thời điểm đó mỗi căn nhà có giá khoảng 1,8 tỷ đồng với diện tích xây dựng hơn 200m2. Khi sản phẩm được đưa ra thị trường, sức hấp thụ diễn ra rất nhanh.
Bối cảnh lúc ấy là TP.HCM đang thực hiện chủ trương giãn dân ra các khu vực lân cận. Trong khi đó, chi phí phát triển quỹ đất và chi phí đầu tư dự án trong nội đô ngày càng tăng cao, khiến giá bất động sản vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân.
Từ thực tế đó, chúng tôi nhận thấy một xu hướng rất rõ: nhiều gia đình trẻ sẵn sàng dịch chuyển ra xa trung tâm khoảng 5–10km để tìm kiếm một không gian sống tốt hơn trong những khu đô thị được quy hoạch bài bản, có môi trường an ninh, đầy đủ tiện ích và nhiều không gian xanh để xây dựng tổ ấm.
Trong khoảng ba năm, chúng tôi đã đưa ra thị trường khoảng 2.000 sản phẩm và nhận được phản hồi rất tích cực. Khoảng 80% khách hàng đến từ các khu vực quận cũ của TP.HCM như quận 8, Bình Tân, Tân Phú, quận 7, khu Nam và khu Tây TP.HCM. Từ đó, tại các dự án như Central Hill hay The Sol City, những cộng đồng cư dân mới đã dần hình thành, nơi nhiều gia đình trẻ có thể an cư và bắt đầu xây dựng cuộc sống ổn định.
Trong khi nhiều doanh nghiệp dịch chuyển sang phân khúc cao cấp, vì sao ông lại quyết định quay về với nhà ở vừa túi tiền?
Ông Dương Long Thành: Qua nhiều khảo sát và đánh giá thị trường, chúng tôi nhận thấy Việt Nam vẫn là một quốc gia có tỷ lệ dân số trẻ rất cao. Với lộ trình phát triển đến năm 2045, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở dành cho người trẻ và các gia đình mới, sẽ vẫn là một vấn đề rất cấp thiết.
Thực tế, nếu phát triển các sản phẩm bất động sản trung và cao cấp thì biên lợi nhuận thường cao hơn và công tác quản trị dự án cũng thuận lợi hơn, bởi biên độ chi phí rộng hơn và việc triển khai cũng dễ dàng hơn ở nhiều khía cạnh. Ngược lại, khi lựa chọn phân khúc nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp buộc phải tính toán rất kỹ.
Chúng tôi phải tối ưu từ chi phí phát triển dự án, chi phí quản lý, cho đến tiến độ xây dựng. Các dự án cần được triển khai với quy mô đủ lớn và tốc độ đủ nhanh để tối ưu chi phí tài chính. Khi kiểm soát tốt các yếu tố đó, doanh nghiệp mới có thể đưa ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Khi đã dần hình thành được một mô hình vận hành hiệu quả và tối ưu, chúng tôi cũng tự tin đặt mục tiêu mỗi năm có thể đưa ra thị trường từ 3.000 đến 5.000 sản phẩm nhà ở. Các dự án này tập trung vào mô hình căn hộ với hệ thống tiện ích đầy đủ, nơi cư dân có thể đáp ứng hầu hết nhu cầu sinh hoạt hằng ngày từ mua sắm, giáo dục, y tế cho đến các hoạt động thể thao và giải trí ngay trong khu đô thị. Chúng tôi tin rằng đó sẽ là hướng đi phù hợp để giải quyết bài toán nhà ở cho số đông người dân trong thời gian tới.
Với ông, một dự án nhà ở vừa túi tiền khác gì so với một sản phẩm bất động sản thông thường?
Ông Dương Long Thành: Tôi nhớ giai đoạn 2019–2020, khi chúng tôi bắt đầu chuyển hướng mạnh hơn sang phát triển các dự án căn hộ. Thời điểm đó, tôi cũng chia sẻ khá rõ về mục tiêu và chiến lược này với các cổ đông và đối tác của doanh nghiệp, trong đó có An Cường, một doanh nghiệp lớn trong ngành gỗ, chuyên cung cấp vật liệu cho nhiều dự án bất động sản trung và cao cấp.
Khi trao đổi với nhau, chúng tôi đều hiểu rằng nếu phát triển các dự án bất động sản cao cấp thì biên lợi nhuận chắc chắn sẽ cao hơn. Tuy nhiên, chúng tôi cũng thống nhất với nhau rằng doanh nghiệp không thể chỉ nhìn vào lợi nhuận.
Đôi khi, doanh nghiệp cũng cần đặt ra một mục tiêu lớn hơn, đó là đóng góp một phần giá trị cho xã hội. Chính vì vậy, chúng tôi quyết định tiếp tục kiên định với chiến lược phát triển nhà ở vừa túi tiền, hướng đến phục vụ nhu cầu ở thực của số đông người dân.
Thời gian gần đây, Chính phủ cũng đã ban hành các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở thương mại với mức giá phù hợp. Những chính sách này giúp các doanh nghiệp và chủ đầu tư yên tâm hơn khi tham gia vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Tôi cho rằng nếu nhiều doanh nghiệp cùng tham gia phát triển phân khúc này, thị trường bất động sản sẽ ổn định hơn về mặt vĩ mô, đồng thời tạo ra nguồn cung nhà ở đều đặn cho thị trường mỗi năm. Điều đó không chỉ tốt cho doanh nghiệp mà còn góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho xã hội.
Dự án The Win City ở Tây Ninh có quy mô lớn và hướng đến người trẻ, công nhân, người có thu nhập vừa và thấp. Ông kỳ vọng dự án này sẽ mang lại điều gì cho nhóm khách hàng đó?
Ông Dương Long Thành: Ngay từ khi bắt đầu hoạch định chiến lược phát triển các dự án cao tầng thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền, chúng tôi đã lựa chọn triển khai dự án The Win City tại Tây Ninh. Quỹ đất của dự án này trước đây thuộc sở hữu của một doanh nghiệp lớn trong ngành nội thất, chuyên cung cấp sản phẩm cho các dự án resort và bất động sản 4–5 sao.
Mục tiêu của chúng tôi là phát triển một sản phẩm có chất lượng cao, nhưng vẫn giữ được mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Hiện nay, The Win City đang được triển khai với mức giá khoảng 33–35 triệu đồng/m². Như vậy, với khoảng từ 1,5 đến 2 tỷ đồng, một gia đình trẻ khoảng 4–5 người đã có thể sở hữu một căn hộ phù hợp để an cư.
Dự án được phát triển theo mô hình đô thị tích hợp với đầy đủ tiện ích, có thể phục vụ cộng đồng hơn 10.000 cư dân. Chúng tôi tin rằng đây sẽ là một không gian sống phù hợp cho người trẻ, người lao động và các gia đình có thu nhập vừa và thấp.
Trong thời gian tới, chúng tôi cũng sẽ tiếp tục kiên định với hướng đi này và phát triển thêm nhiều dự án tương tự. Hiện doanh nghiệp đang chuẩn bị quỹ đất khoảng 30ha tại Tân Uyên và Thuận An thuộc Bình Dương (cũ) để phát triển các đô thị cao tầng trong giai đoạn tiếp theo.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh vùng TP.HCM ngày càng mở rộng và đang hướng tới trở thành một siêu đô thị của khu vực, chúng tôi tin rằng nhu cầu nhà ở trong vùng đô thị này sẽ còn rất lớn.
Riêng khu vực TP.HCM và vùng phụ cận hiện đã có quy mô dân số gần 15 triệu người, và có thể lên tới khoảng 25 triệu người trong tương lai. Với tầm nhìn dài hạn đến năm 2045, chúng tôi tin rằng các khu vực như Tây Ninh và vùng đô thị mở rộng của TP.HCM sẽ còn rất nhiều dư địa phát triển cho thị trường nhà ở.
Nếu nhìn xa hơn, ông nghĩ chiến lược nhà ở vừa túi tiền có thể tạo ra thay đổi gì cho thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới?
Ông Dương Long Thành: Chúng ta có thể thấy trong thời gian gần đây, Chính phủ cùng các bộ, ngành và địa phương đã vào cuộc rất quyết liệt trong việc điều tiết và phát triển thị trường nhà ở. Nhiều chính sách đang được triển khai nhằm thúc đẩy nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Từ nay đến năm 2035, tôi cho rằng nguồn cung nhà ở tại khu vực TP.HCM và vùng phụ cận sẽ tăng lên đáng kể. Theo một số tính toán, riêng khu vực TP.HCM có thể sẽ có hơn 500.000 căn nhà được đưa ra thị trường trong giai đoạn này. Trung bình mỗi năm có thể có hơn 100.000 sản phẩm nhà ở mới.
Điều đó sẽ góp phần giải tỏa phần nào tình trạng khan hiếm nhà ở và giúp thị trường dần ổn định trở lại. Quan trọng hơn, người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ sẽ có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Ở góc độ doanh nghiệp, tôi nghĩ các chủ đầu tư cũng sẽ phải nhìn lại chiến lược phát triển của mình. Thực tế trong nhiều chu kỳ trước đây, thị trường luôn xuất hiện tình trạng tồn kho ở những phân khúc có giá vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Khi điều đó xảy ra, thị trường buộc phải điều chỉnh. Các chủ đầu tư sẽ phải cơ cấu lại danh mục sản phẩm, tập trung nhiều hơn vào những dự án phù hợp với nhu cầu thực.
Xin cảm ơn ông!
Tác giả: Quỳnh Anh - Hứa Phương
Thiết kế: Diệu Thảo
Xuất bản: 10/03/2026