Từ khi luật mới được ban hành cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thị trường bất động sản tại TP. HCM đã trở nên sôi động với làn sóng đầu tư từ nước ngoài đổ về. Điều này cùng với sự sôi nổi vốn có của thị trường nội địa, đã tạo nên sự bùng nổ các dự án tại đây. 

Cùng với đó, dư luận bắt đầu quan ngại về rủi ro bong bóng đang được hình thành. Câu hỏi được đặt ra là: “Thị trường bất động sản tại TP. HCM đang tiến về đâu?”

Nền kinh tế Việt Nam vẫn trên đà tăng trưởng với chỉ số GDP thêm một năm nữa vượt mức 6,5%. Các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Trung Quốc, đang tăng cường mở thêm các nhà máy mới tại Việt Nam do giá lao động ở các nước này hiện tăng cao, gấp 3 lần giá lao động trung bình tại Việt Nam. 

Nhiều tập đoàn đa quốc gia đang tìm cách thiết lập hoặc mở rộng các nhà máy sản xuất tại Việt Nam, trong số đó có Samsung, Intel và nhà cung cấp linh kiện điện thoại di động từ Đài Loan là Foxconn.

Trong số 80.000 người nước ngoài tại Việt Nam, hơn nửa đang sinh sống và làm việc tại TP. HCM. Họ là khách hàng chính trong phân khúc nhà ở cao cấp với mức giá thuê dao động từ 11 - 80 triệu đồng mỗi tháng tuỳ theo diện tích, vị trí và chất lượng căn hộ.

Sự bùng nổ của thị trường bất động sản Việt Nam diễn ra khi Nhà nước bắt đầu mở cửa nền kinh tế với sự gia nhập WTO vào năm 2007, thu hút lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở các lĩnh vực khác nhau.

Nhưng yếu tố quan trọng nhất chính là dân số trẻ, năng động với độ tuổi trung bình là 30,1 năm. Với hơn 95 triệu dân và mức tăng dân số khoảng một triệu người mỗi năm, nhu cầu về nhà ở mới ở Việt Nam ngày càng tăng.

Với tốc độ đô thị hoá gần 3% mỗi năm, nhu cầu này xuất hiện chủ yếu ở các thành phố lớn và ở tất cả các phân khúc. Thêm vào đó, sự tăng nhanh của tầng lớp trung lưu và số hộ gia đình giới thượng lưu dự đoán tăng gấp đôi trong giai đoạn 2012-2020 sẽ tạo thêm nhiều nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản tại đây.

Tuy tình hình nhìn chung rất tích cực, nhưng nếu xem xét kỹ lưỡng hơn thì thị trường còn tiềm ẩn nhiều vấn đề. Nhưng trước nhất, một cái nhìn sâu hơn về khu vực này sẽ làm sáng tỏ lý do tại sao nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang đổ xô vào thị trường Việt Nam và bài học kinh nghiệm từ các thị trường bất động sản trong khu vực.

Giá mua tăng, giá cho thuê giảm

“Ở những khu trung tâm tài chính như Hong Kong, Singapore, Thượng Hải hay Tokyo, bạn sẽ thấy mức giá cho những căn hộ thuộc phân khúc cao cấp và phân khúc hạng sang đang chạm đến ngưỡng rất cao. Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư mua một căn hộ để cho thuê sinh lời thì những thành phố trên không phải là một lựa chọn hấp dẫn”, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Properties, công ty môi giới bất động sản thuộc tập đoàn đầu tư nước ngoài Indochina Capital cho biết.

Hong Kong và Singapore là hai ví dụ tiêu biểu cho các thị trường bất động sản ở trong tình trạng “sốt”. Do các yếu tố như chính trị ổn định, an toàn, nơi tập trung các trung tâm thương mại và tài chính và chất lượng cuộc sống cao, hai khu vực này trở thành những lựa chọn hàng đầu cho người dân có nhu cầu mua nhà ở tại Châu Á. Điều này đã đem lại cho thị trường Singapore hàng loạt khách hàng từ Hong Kong, Malaysia và Indonesia.

Được thúc đẩy bởi làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài và giới đầu cơ địa phương, thị trường bất động sản khu vực đã nóng lên một cách nhanh chóng trong thập kỷ vừa qua. Chính phủ các nước này đã phải thi hành một số biện pháp để giữ mức giá không bị đẩy ra ngoài tầm kiểm soát như đánh thuế vượt hạn mức và giới hạn quyền cho thuê nhiều hơn một tài sản.

Giá bất động sản tại các thành phố loại 1 như Hong Kong, Đài Bắc, Thượng Hải và Singapore cao hơn rất nhiều so với giá nhà tại Tokyo; trong khi đó, giá mua căn hộ tại TP. HCM chỉ bằng một phần rất nhỏ so với chi phí mua một căn hộ tương tự ở Tokyo.

Khi mức giá cho thuê ở những khu đô thị loại 1 không tăng trưởng tương xứng với giá mua bất động sản, lợi nhuận từ việc cho thuê bắt đầu trượt dốc. 

Ngày nay, hầu hết các thị trường chủ chốt không còn tạo ra những khoản lợi nhuận hấp dẫn từ việc cho thuê bất động sản nữa, mà dao động ít ỏi trong khoảng 1,5-3% mỗi năm.

Giới đầu tư đã và đang bắt đầu tìm kiếm thị trường mới nổi dựa trên dự án đầy hứa hẹn của những thành phố trọng điểm ở châu Á như Bangkok hay Kuala Lumpur, ở đó họ đã nhìn thấy được giá trị gia tăng đáng kể của ngành bất động sản theo đà phát triển của nền kinh tế và cơ sở hạ tầng.

Bangkok - Bùng nổ bất động sản bất chấp sự biến động về chính trị

Bangkok, một thành phố phát triển trước TP. HCM nhiều năm, là một tiêu chuẩn thú vị. Trong giai đoạn 2006 - 2016, Thái Lan và Bangkok gặp hàng loạt vấn đề về chính trị bắt nguồn từ một cuộc đảo chính quân sự vào năm 2006, tiếp nối là sự đóng cửa các phi trường, biểu tình công khai, nổ súng và đánh bom. Mặc dù bất ổn chính trị thường ảnh hướng xấu đến đầu tư và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, không ai ngờ được rằng mức giá bất động sản trung bình đã tăng 60% trong giai đoạn 2009-2016.

“Nếu chỉ xem xét phân khúc hạng sang thì ta sẽ thấy một xu hướng rõ rệt. Trong giai đoạn 2007-2008 mức giá cho những dự án căn hộ hạng sang thông thường ở mức 100  - 130 triệu đồng/m2 nhưng có thể lên tới 200 triệu đồng/m2 đối với các dự án có thương hiệu quốc tế”, ông Michael Piro tiếp tục cho hay.

Sau giai đoạn này, tại các thành phố đô thị với nhu cầu nhà ở lớn như Phrom Phong, Langsuan hay Sathorn-Silom giá bất động sản hạng sang đã tăng lên tới mức tối thiểu là 200 triệu đồng/m2. Năm 2015 còn ghi nhận một giao dịch với mức giá kỉ lục gần 318 triệu đồng/m2.

Điều đó có nghĩa, so với mặt bằng chung thì mức giá cho những vị trí đắc địa đã tăng gần như gấp đôi trong 8 năm qua. Theo một báo cáo của CBRE, một phần nguyên nhân là do giá đất đắt đỏ, chiếm tới 60% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Bên cạnh đó, danh tiếng của chủ đầu tư, chất lượng công trình, cơ sở vật chất cũng như thương hiệu của dự án đều là những khía cạnh quan trọng khi định giá một căn hộ hạng sang, và quyết định khả năng khách hàng sẽ chấp nhận mức giá đó.

Sự tăng vọt về giá cả cũng phần nào bị ảnh hưởng bởi những căn hộ siêu sang gắn với những thương hiệu đình đám như Sukhothai, St. Regis, Ritz-Carlton và Four Seasons. Những dự án mang thương hiệu quốc tế thường sẽ được định giá cao hơn.

Khan hiếm đất phát triển dự án trong nội thành cùng với cam kết đảm bảo chất lượng của chủ đầu tư danh tiếng và các chuyên gia tư vấn quốc tế là những tiêu chí mang yếu tố quyết định cho những dự án lớn tại trung tâm thành phố. Đây cũng chính là những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị dự án trên địa bàn.

TP. HCM có gì khác biệt so với Bangkok?

TP. HCM là một thị trường bất động sản còn khá non trẻ. Hầu hết các tòa nhà hiện tại trong thành phố đã được xây dựng cách đây ít nhất 5-10 năm, do đó không thể cạnh tranh được với nguồn cung mới mà khách mua đang ưa chuộng, xét cả về mặt chất lượng, kiến trúc và nội thất. Trong khi đó, nhu cầu cho phân khúc bất động sản chất lượng cao tại khu vực này vẫn đang tiếp tục lan rộng.

Trong khi đó, đặc tính của khách hàng đang bắt đầu thay đổi, chẳng hạn như sự xuất hiện các hộ gia đình đơn lẻ do con trẻ chuyển ra ở riêng hoặc do tỉ lệ li hôn gia tăng, cũng kích thích nhu cầu mua bất động sản mới. Phần lớn nhu cầu này sẽ ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá rẻ, tuy nhiên vẫn có nhu cầu nhà ở phân khúc trung và cao cấp cho những người muốn nâng cấp căn hộ của mình lên phân khúc cao hơn.

Có thể kết luận rằng tỷ lệ chủ sở hữu cư ngụ trong căn hộ ở phân khúc giá rẻ cao hơn so với phân khúc sang trọng do tỉ lệ sinh lợi nhuận của phân khúc này không mấy thu hút nhà đầu tư trên quy mô lớn.

Đứng trên phương diện của một nhà đầu tư nước ngoài, khả năng cao họ sẽ loại trừ phân khúc trung bình và giá rẻ ra khỏi những lựa chọn cân nhắc của mình dựa trên giả định trên. Vì vậy, những phân tích trong bài viết này sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, là những phân khúc mà độ phủ sóng của giới đầu tư nước ngoài là dày đặc nhất.

Nói về nguồn cung ở phân khúc cao cấp, một báo cáo gần đây của CBRE cho biết, đến cuối năm 2018 tổng nguồn cung ở phân khúc này sẽ ở mức gần 60.000 căn hộ được hoàn thiện. Cũng trong báo cáo trên của CBRE, 40-66% người mua nhà thông qua công ty này là những nhà đầu tư mua để cho thuê sinh lời. Nếu tính chỉ có 40% trong tổng số người mua nhà ở phân khúc cao cấp thuộc về giới mua nhà đầu tư cho thuê sinh lời thì tổng nguồn cung căn hộ cho thuê ở TP. HCM đạt mức khoảng 24.000 căn hộ.

Thống kê gần đây của Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội cho thấy gần 48.000 người nước ngoài sống và làm việc tại TP. HCM và các tỉnh lân cận. Chỉ riêng ở TP. HCM đã có 21.000 người nước ngoài. Nhìn vào số lượng người thuê nhà địa phương ở phân khúc thấp hơn với mức giá dao động từ 11 - 30 triệu đồng, ta sẽ thấy tỉ lệ cung - cầu bất động sản khá cân bằng trong những năm tới.

Trong cuộc đua phát triển bất động sản này, kẻ thua cuộc là những tòa nhà cũ đang dần lộ rõ những yếu kém về chất lượng, thiết kế và vị trí khi ngày càng xuất hiện nhiều những khu cư dân cao cấp hơn để lựa chọn. Tuy nhiên, ở những quận mà nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc cao cấp khá nhiều, mức giá cho thuê có thể trượt xuống và điều chỉnh theo mức hợp lý hơn, điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận cho thuê của chủ sở hữu căn hộ.

Nếu so sánh tình trạng này với phân khúc hạng sang, vấn đề lại khác hoàn toàn. Theo số liệu của CBRE ở khu vực TP. HCM, một khu đô thị với hơn 10 triệu dân, tổng nguồn cung căn hộ hạng sang chỉ có hơn 4.000 căn, trong đó số căn đã hoàn thiện mới chỉ đạt 700 căn. 

Điều này cho thấy thực tế trên thị trường hiện nay, người nước ngoài có thu nhập cao muốn đầu tư vào nhà ở thì cũng phải tranh giành nhau mới tìm được một căn hộ chất lượng cao thỏa mãn nhu cầu của họ. Đây là một điều đáng cân nhắc cho giới đầu tư nước ngoài vì thường họ sẽ chọn mua những căn hộ dễ cho thuê hơn, nhưng nếu bất động sản này vẫn cho thấy tiềm năng lợi nhuận thì đây chính là cơ hội đầu tư hấp dẫn không cần phải bàn cãi thêm.

Trong hai năm vừa qua, người mua nhà nước ngoài chủ yếu chọn mua những căn hộ ở khu vực trung tâm thành phố hoặc gần với hệ thống giao thông công cộng, nhưng quan trọng hơn, họ ưa thích mua nhà thuộc phân khúc hạng sang hơn là phân khúc tầm trung và tầm cao.

Nguyên nhân thường bắt nguồn từ kinh nghiệm tương tự trước đây khi họ mua bất động sản từ một thị trường đang sốt và thu về lợi nhuận lớn. Những nhà đầu tư này khi nhìn vào thị trường TP. HCM và thấy rằng bất động sản trong phân khúc này không lâu nữa, sẽ không còn tồn tại ở mức giá hấp dẫn như hiện nay, chỉ bằng 50% ở Bangkok hay một phần nhỏ các thành phố lớn khác trong khu vực.

Thị trường bất động sản TP. HCM vẫn còn rất năng động, mặc dù đã chậm lại so với hai năm trước nhưng giới đầu tư cũng đang phản ứng bằng cách giảm tiến độ ra mắt các dự án mới. Điều này sẽ giúp củng cố vị trí của phân khúc hạng trung và hạng cao vốn đã rất cạnh tranh. Sẽ ngày càng có nhiều những dự án bất động sản cao cấp thỏa mãn được mong đợi và thu hút nhiều hơn giới đầu tư nước ngoài.

Giá bán trung bình trên m2 trong khu vực trung tâm thành phố đang trên đà tăng trưởng từ mức giá trung bình 100 triệu/m2 và có thể đạt ngưỡng 130 triệu/m2 trong năm 2017 và 2018. Do đó, kì vọng sinh lời trong phân khúc hạng sang có khả năng cần phải được điều chỉnh vì giá mua tăng không hẳn sẽ đồng nghĩa với việc tăng giá cho thuê. Tuy nhiên, điểm này sẽ được bù đắp khi giá trị của những căn hộ khu vực trung tâm được dự đoán sẽ tiếp tục tăng do quỹ đất trung tâm hạn chế và ngày càng khó tìm.

Bài: Hạnh Phạm

Ảnh: ST

25/10/2018