Giới thiệu về Diễn đàn

Trong khi những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 vẫn còn ám ảnh, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với thách thức mới đặt ra bởi chính sách và định hướng lớn liên quan đến pháp luật đất đai, tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng. Giao dịch bất động sản có xu hướng chững lại trong khi nguồn cung mới hạn chế do vướng mắc pháp lý của nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ.

Trong bối cảnh đó, liệu dòng tiền đầu tư có còn tiếp tục chảy vào bất động sản và những sản phẩm bất động sản nào, những khu vực nào sẽ tiếp tục thu hút đầu tư? Doanh nghiệp bất động sản sẽ phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh thế nào nhằm quản trị rủi ro, hoá giải thách thức và dẫn dắt dòng tiền đổ vào bất động sản trong thời gian tới? Để có cái nhìn rõ hơn về thực trạng, những thách thức cũng như những cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản, Tạp chí điện tử TheLEADER tổ chức “Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng” tại Khách sạn Deawoo Hà Nội vào ngày 16/8/2022.

Diễn đàn được tổ chức nhân dịp kỷ niệm 5 năm ngày thành lập TheLEADER, với sự tham dự của đại diện các cơ quan quản lý nhà nước và các hiệp hội, các chuyên gia kinh tế và tư vấn bất động sản, các doanh nghiệp đầu tư và phát triển bất động sản cùng hàng trăm nhà đầu tư và đại diện các cơ quan báo chí.

Tham gia diễn dàn có nhiều diễn giả uy tín, trong đó, với kiến thức chuyên sâu và mối quan hệ sâu rộng trong lĩnh vực kinh tế và tài chính – tiền tệ, tiến sỹ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, sẽ trình bày tham luận về tác động của những chính sách kinh tế vĩ mô đến thị trường bất động sản.

Trong khi đó, với kinh nghiệm thực chiến, am hiểu thị trường và năng lực tiên phong tạo xu hướng, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group, sẽ dự báo những xu hướng chính của thị trường bất động sản cũng như gợi ý những thị trường, sản phẩm mang lại nhiều cơ hội đầu tư nhất trong thời gian tới.

Không thể không kể đến diễn giả quen thuộc với giới đầu tư bất động sản là bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc công ty tư vấn CBRE. Với kỹ năng chuyên sâu về nghiên cứu và dữ liệu, bà Dung sẽ mang tới diễn đàn cái nhìn toàn cảnh về diễn biến của thị trường bất động sản cũng như đưa ra những nhận xét, đánh giá sắc bén về những xu hướng sản phẩm, vùng đất tiềm năng.

Phần thảo luận sẽ tập trung vào các nhóm vấn đề chính gồm: Chính sách tín dụng bất động sản, thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Những định hướng chính sách mới ảnh hưởng đến thị trường bất động sản; Tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; Chiến lược đầu tư và kinh doanh của doanh nghiệp; Những phân khúc sản phẩm và địa phương thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư.

Bên cạnh những nhà phát triển dự án tên tuổi như ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch VNGroup, ông Bùi Quang Anh Vũ – Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt, ông Nguyễn Đức Quân – Phó tổng giám đốc Nam Land, phần thảo luận sẽ có sự góp mặt của các chuyên gia kinh tế - tài chính như ông Nguyễn Quang Thuân – Tổng giám đốc Fiin Group và góc nhìn đặc biệt từ nhà đầu tư nước ngoài như ông Michael Piro - Giám đốc điều hành Indochina Capital.

Diễn đàn là cơ hội để các doanh nghiệp, nhà đầu tư nắm bắt định hướng chính sách phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản; tham khảo nhận định về triển vọng thị trường bất động sản từ các chuyên gia uy tín; tìm hiểu cơ hội đầu tư bất động sản so với các kênh đầu tư khác và những sản phẩm, địa phương mang lại nhiều cơ hội đầu tư. Bên cạnh đó, diễn đàn cũng là cơ hội tiếp cận nhiều chủ đầu tư, nhà phát triển dự án bất động sản, các nhà cung ứng dịch vụ cũng như trao đổi và gặp gỡ các đối tác tiềm năng.

PHẦN I. THAM LUẬN

Nội dung:

Bối cảnh kinh tế vĩ mô thế giới 2022 – 2023 

Kinh tế vĩ mô trên thế giới nhìn chung đang phục hồi rất tốt, nhưng đã có dấu hiệu chậm lại. Dự báo năm nay, thế giới tăng trưởng kinh tế ở mức khoảng 3%, với tốc độ không đồng đều ở các khu vực.

Các tác nhân gây bất động với tăng trưởng kinh tế bao gồm Fed tăng lãi suất, giá năng lượng và chiến lược chống Covid-19 của Trung Quốc.

Cụ thể, về lạm phát, nguyên nhân chủ yếu là giá xăng dầu, và giá lương thực thực phẩm. Một điểm tích cực là đâu đó trên thế giới, giá cả đang dần giảm xuống, đáng chú ý từ thời điểm cuối tháng 5.

Theo phân tích, thế giới hiện nay đã đạt đến đỉnh lạm phát, chính là thời điểm quý III này, đặc biệt là tháng này và tháng tới, và quay trở về ngưỡng khoảng 2% vào cuối năm nay. Đây là một kịch bản tương đối khả thi tính đến thời điểm hiện tại.

Tại Trung Quốc, chiến lược zero Covid khiến nền kinh tế này đình trệ, từ đó kéo theo giảm cung, cầu trên thế giới. Sự chậm lại của Trung Quốc đã khiến dự báo tăng trưởng của toàn cầu giảm gần một nửa trong năm nay.

Rủi ro, thách thức với tình hình kinh tế thế giới 2022 – 2023 có thể được gói gọn trong “4 tăng, 2 giảm”. Trong đó, 4 tăng là bất định tăng (chiến tranh, dịch bệnh…); giá cả, lạm phát tăng; rủi ro tài chính tăng (lãi suất tăng, tỷ giá tăng, rủi ro nợ tăng..); và rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực tăng.

Hai giảm là lợi nhuận biên của doanh nghiệp giảm; và đà phục hồi kinh tế giảm.

Cùng với đó, có một số xu hướng chuyển dịch nhanh cần lưu ý, bao gồm kinh tế số, tài chính xanh, chuyển đổi năng lượng, bất động sản xanh.

Bức tranh chung về kinh tế vĩ mô Việt Nam

7 tháng đầu năm, nền kinh tế Việt Nam phục hồi tương đối tốt, đang trở về trạng thái gần như trước dịch, thậm chí một số lĩnh vực còn cao hơn trước dịch, đơn cử như tiêu dùng, hay chế biến chế tạo ghi nhận tăng trưởng khả quan. Khối doanh nghiệp cũng phục hồi tích cực.

Về tỷ giá, VND hiện là một trong những đồng tiền mất giá thấp nhất trên thế giới, nhờ vào khả năng kiểm soát tương đối tốt, can thiệp của NHNN ở mức hợp lý và vừa phải.

Về FDI, chính sách zero Covid của Trung Quốc đã làm giảm dòng đầu tư từ nước này, từ Hongkong khiến tổng vốn đăng ký chậm lại. Dù vậy, các dự án đang có hiện đang giải ngân rất tốt.

Về xuất nhập khẩu, dự báo trong thời gian tới sẽ ở đà chậm lại. Nguyên nhân là bởi thế giới lạm phát, lãi suất tăng, nhu cầu đầu tư, tiêu dùng chậm lại, ảnh hưởng tới xuất khẩu của Việt Nam.

Đáng lưu ý, trong con số tăng trưởng xuất nhập khẩu 15%, có tới 8 – 9% là do tăng giá, chỉ có khoảng 6% là do tăng lượng. Do đó, chúng ta không quá thỏa mãn với việc xuất nhập khẩu tăng 15%.

Trong năm nay, Việt Nam cũng phải đối mặt với những thách thức chung của toàn cầu. Không chỉ vậy, trong nước, tác động của dịch Covid-19 đối với các ngành kinh tế khác nhau; nên phục hồi khác nhau; lạm phát tăng, mặt bằng lãi suất, tỷ giá còn tăng (trong tầm kiểm soát).

Cùng với đó, giải ngân đầu tư công vẫn là thách thức; doanh nghiệp còn nhiều khó khăn; nhân sự khó khăn.

Không chỉ vậy, cơ cấu lại DNNN còn gặp nhiều thách thức; nợ xấu tiềm ẩn còn tăng; trong khi thị trường chứng khoán và bất động sản đang được điều chỉnh, lành mạnh hóa.

Dự báo trong năm nay, Việt Nam sẽ tăng trưởng ở mức 7%, và kiểm soát lạm phát 4% là khả thi, dù một số tháng sẽ ghi nhận lạm phát cao hơn ngưỡng mục tiêu. Ở kịch bản tích cực hơn, Việt Nam có thể tăng trưởng tới 7,6%. 

Triển vọng lĩnh vực bất động sản và xây dựng

Kinh tế phục hồi khá, Chương trình phục hồi – phát triển KTXH 2022 – 2023 được đẩy nhanh tạo cơ hội cho lĩnh vực bất động sản và xây dựng.

Cùng với đó, các yếu tố cơ hội khác bao gồm quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy.

Về chiến lược phát triển nhà ở 2021 – 2030, cần hết sức tỉnh táo và làm rõ nghĩa, rõ nét về nhà ở xã hộ, làm theo phong trào sẽ hết sức nguy hiểm. Nếu làm theo tư duy xin cho sẽ vô cùng nguy hiểm, mà nhà ở phải phù hợp với thu nhập của người dân mới là quan trọng.

Ngoài ra, các vấn đề pháp lý đã và đang được tháo gỡ, đáng chú ý là Nghị quyết 18 và 19. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng được lành mạnh hóa; tín dụng bất động sản được nắn dòng.

Lãi suất, tỷ giá cơ bản khá ổn định dù chịu áp lực tăng mạnh. Lưu ý rằng đây là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường, bởi hai năm qua, rất nguy hiểm khi nhà nhà, người người đầu tư đất đai.

Thách thức đối với thị trường bất động sản 2022 - 2023

Trong năm 2022 – 2023, các thách thức bao gồm kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn nhiều bấp bênh, tác động đến thương mại, đầu tư và du lịch, bất động sản; nguồn cung chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu còn tăng. Chính phủ, cơ quan quản lý chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng chặt chẽ hơn.

Các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi, các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, QH và Chính phủ; chú trọng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh; chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro. Cùng với đó, đầu tư trung – dài hạn, thay vì lướt sóng, đánh quả.

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình; thuê tài chính…);

Ngoài ta, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết, chuẩn hóa đội ngũ quản lý và nhân sự bán hàng, dịch vụ…;

Không chỉ vậy, cần huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; và tích cực, chủ động kiến nghị, phản biện chính sách.

Thị trường căn hộ và biệt thự: Sản phẩm bình dân biến mất trên thị trường

Thống kê của CBRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi nhất định sau 2 năm chậm phát triển vì dịch Covid-19. Trong đó, thị trường chứng kiến sự nổi lên nhanh chón của căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Đi cùng với sự thay đổi đó, giá bán bất động sản liên tiếp lập đỉnh mới.

Trên thị trường căn hộ, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới dần phục hồi với dự dẫn dắt của phân khúc cao cấp. Sau khi lập đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã sụt giảm do nhiều yếu tố dịch bệnh, pháp lý.

Trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung vẫn ở mức thấp. CBRE ước tính thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường TPHCM có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, đã vượt qua cung của cả năm 2021.

Về phân khúc, căn hộ cao cấp hoàn toàn áp đảo. Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp những năm qua luôn chiếm tỷ trọng cao, từ 65 – 70% tổng nguồn cung thị trường. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, nguồn cung cao cấp ngày càng tăng, hiện đã chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung.

Tại TPHCM, tỷ lệ này thậm chí còn cao hơn khi căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85 -90% tổng nguồn cung thị trường.

Ở chiều ngược lại, sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TPHCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Về vị trí dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây tập trung ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm 2022, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía đông thành phố, với khoảng 63% từ đầu năm 2022 đến nay. Tại TPHCM, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất là TP Thủ Đức.

Giá sơ cấp căn hộ tăng mạnh do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, trong vòng 5 năm qua, mức tăng giá bình quân đã tăng 7%/năm, còn tại TPHCM là 14%/năm.

Đại diện CBRE cho biết, việc nguồn cung hạn chế dẫn tới mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao. Tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bán được vượt nguồn cung chào bán mới. Tại TPHCM, tỷ lệ hấp thụ có sụt giảm đôi chút, nhưng vẫn cao, ở mức 70 – 75%.

“Việc tỷ lệ hấp thụ sụt giảm đến từ nguyên nhân các sản phẩm định vị cao cấp, giá quá cao, có thể “chưa tương xứng” với vị trí của dự án”, bà Dung cho biết.

Dự báo thị trường căn hộ, CBRE cho biết sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm vào cả Hà Nội và TPHCM đều sẽ rất dồi dào. Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường những dự án mới mà họ đã chào bán. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao. Chẳng hạn, giá trung bình căn hộ ở TPHCM hiện là 58 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2024 chỉ khoảng 62 triệu/m2, tương ứng mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8%.

Với thị trường nhà đất, bà Dương cho rằng nguồn cung vô cùng khan hiếm và sẽ tiếp tục khan hiếm trong những năm tới. Những chủ đầu tư có nguồn cung dồi dào mạnh dạn tăng giá bán và thị trường căn hộ thứ cấp cũng sẽ được thúc đẩy tăng mạnh.

Trong 6 tháng năm 2022, nguồn cung nhà đất bung ra thị trường khá lớn, khoảng 6.000 căn. Mặc dù nguồn cung tăng cao, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ cũng rất cao, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn bắt kịp lượng cung hàng.

Trong khi đó tại TPHCM, 6 tháng đầu năm chỉ có 600 căn được chào bán ra thị trường, bằng 1/10 Hà Nội. Đây là vấn đề đã diễn ra kể từ năm 2019, cho thấy nguồn cung khan hiếm.

Nhà đất tại cả 2 thị trường Hà Nội và TPHCM đều có mức tăng giá rất cao. Giai đoạn 2017 – 6 tháng 2022, giá bất động sản tăng bình quân 14%/năm, còn tại TPHCM là 21%/năm.

“Giá các dự án liên tục lập đỉnh mới khi nguồn cung hạn chế và các chủ đầu tư không còn nhiều quỹ đất để phát triển các sản phẩm gắn liền với đất, do đặc thù các sản phẩm này đòi hỏi quỹ đất rất lớn”, bà Dương nhận định.

Trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng cao liên tục, tại Hà Nội mức tăng trung bình trong 5 năm qua là 17%/năm cho sản phẩm biệt thự và 9% cho sản phẩm liên kề. Tại một số dự án “hot”, mức tăng có thể gấp đôi. Tại TPHCM, con số này là 19%.

Bất động sản nghỉ dưỡng: Căn hộ “chờ thời”, biệt thự vẫn “nóng”

Với thị trường căn hộ nghỉ dưỡng, Khánh Hòa đang đứng đầu các sản phẩm liên quan đến căn hộ nghỉ dưỡng, kế đến là Phú Quốc. Hiện tại, nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng đang chậm, do nhiều chủ đầu tư trì hoãn bung căn hộ ra thị trường.

Lý giải nguyên do này, đại diện CBRE cho biết sau thời gian dài bùng nổ, thị trường đang bị xem là bão hòa, cộng thêm các vấn đề pháp lý đã khiến tâm lý nhà đầu tư không thực sự hào hứng với căn hộ nghỉ dưỡng. Nhìn nhận thực tế này, các nhà phát triển bất động sản cũng từ từ ra hàng.

Mặc dù vậy, CBRE dự báo năm 2024 – 2025 khi khung pháp lý hoàn thiện, thị trường này sẽ quay lại chu kỳ tăng trưởng mới tại cả thị trường cấp 1 (Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa) và thị trường cấp 2 (Bình ĐỊnh, Phú Yên, Bình Thuận, BR-VT…).

Trong đó, bà Dương đánh giá cao thị trường Bình Thuận. Trong giai đoạn 2019 - 2021, khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng, mức tăng giá bán tại Bình Thuận vẫn mạnh mẽ, khoảng 18%/năm, do được nhà đầu tư chào đón và chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm cao cấp hơn.

“Bình Thuận tăng trưởng tốt nhờ có kết nối ngày càng tốt với TPHCM. Tương tự ở phía Bắc, Quảng Ninh khi có sự kết nối tốt với các đường cao tốc từ Hà Nội, các chủ đầu tư đã tự tin hơn đưa ra các sản phẩm có mức giá cao. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức cao từ 85 – 90%”, bà Dương chia sẻ.

Trong khi căn hộ nghỉ dưỡng chững lại, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục tăng trưởng rất nóng, đặc biệt tại Phú Quốc.

Mặt khác, những thị trường cấp 2 nhưng có kết nối tốt với các thành phố trung tâm cũng khởi sắc. Dịch Covid-19 làm thay đổi khẩu vị đầu tư, khiến nhà đầu tư thích các khu vực nghỉ dưỡng gần hơn. Có thể kể đến Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận ở phía Nam và Quảng Ninh, Hòa Bình ở phía Bắc. Nắm bắt được khẩu vị này của nhà đầu tư, các chủ đầu tư đã tung ra các sản phẩm phù hợp.

Về sản phẩm nhà phố thương mại, dù mới ra mắt thị trường nhưng sản phẩm được tiêu thụ khá tốt khi đánh vào tâm lý nhà đầu tư không có diện tích quá lớn, đủ khả năng chi trả. Phú Quốc hiện dẫn đầu nguồn cung và có tỷ lệ hấp thụ rất cao, 80%. Tại các thị trường cấp 2, mức tiêu thụ khoảng 60%.

Tuy nhiên, nhược điểm là mức giá bán của sản phẩm này đang rất cao, có thể lên tới 6.000 USD/m2 tại các dự án ở Phú Quốc. Dư địa tăng giá các sản phẩm, do đó, cũng không còn nhiều.

Xu hướng ‘Bắc tiến’ trên thị trường

Đánh giá xu hướng đầu tư bất động sản trong nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, bà Dương cho rằng xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị tại các khu vực vùng ven quy mô từ 70 ha trở lên. Hiện tại Hà Nội đang đi trước TPHCM khi phát triển rất nhiều đại đô thị nằm ngoài trung tâm.

Việc Hà Nội đi trước đến từ khả năng kết nối rất tốt các khu vực vùng ven với trung tâm thành phố. Chẳng hạn, việc triển khai hạ tầng đã giúp thời gian di chuyển từ trung tâm Hà Nội tới Hưng Yên giảm từ hơn 1 tiếng xuống chỉ còn 30 – 45 phút.

Tại TPHCM, xu hướng mới nổi lên thời gian gần đây. Hiện tại mới chỉ 2 đường hoàn thiện là cao tốc long thành – dầu giây, cao tốc TPHCM – Trung Lương nên các dự án mới tập trung ở 2 đường vành đai này. Trong tương lai, xu thế mở rộng sang khu vực Đồng Nai, Long An. Chính vì sự khan hiếm quỹ đất, các dự án có kết nối tốt có giá bán rất cao, liên tục lập đỉnh những năm vừa qua.

Từ nay đến 2025, nguồn cung Hà Nội là 8.000 căn, trong khi TPHCM chỉ 600 căn.Nguồn cung hạn chế sẽ dẫn tới xu hướng các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng đi ra khu vực khác để đầu tư thay vì chỉ tập trung ở TPHCM, có thể “Băc tiến”. Đây không chỉ cho nhà phát triển dự án mà cả nhà đầu tư cá nhân.

Tương tự đại đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ hình thành các đại dự án tổ hợp nghỉ dưỡng, phức hợp quy mô lớn, tích hợp vô số tiện nghi, tiện ích cho khách nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, với số lượng sản phẩm chào bán ra cũng rất lớn, mức tiêu thụ của thị trường nghỉ dưỡng vẫn là một dấu hỏi.

Với các chủ đầu tư không có quỹ đất lớn, nhà phát triển có thể thu hút người mua bằng cách khác biệt hóa sản phẩm, có thể kể tới như Co-living & Co-working.

Với các thách thức đặt ra trên thị trường bất động sản, đại diện CBRE cho rằng vấn đề cần quan tâm là những thay đổi về quy đinh, thuế, đất đai; chi phí tăng cao’ các vấn đề về giấy phép và rủi ro mất cân đối cung cầu. Về phía người mua nhà cần quan tâm tới dự án có khả năng kết nối tốt tại các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận TPHCM và Hà Nội, các rủi ro về lãi suất và pháp lý.

Giai đoạn đầu tư bất động sản "dễ" đã không còn!

Bốn 4 dấu hiệu tích cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay:

Thứ nhất là kinh tế vĩ ô tăng trưởng tốt trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng vốn FDI tăng cao. Vốn đầu tư nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2022 bằng năm 2021.

Thứ hai, dịch bệnh đã được khống chế, người dân đã được đã trải nghiệm những chuyến bay với sự đi lại của người dân tốt hơn, khả năng tiếp cận, tham gia thị trường bất động sản dễ dàng hơn.

Thứ ba, thị trường du lịch trở lại. Đây là yếu tố rất rõ.

Thứ tư, là đầu tư công.

Bốn yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Thứ nhất là mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây đang từ 30 - 35 triệu đồng lên đến trên 100 triệu đồng/m2.

Yếu tố thứ 2 là tín dụng, chúng tôi từng triển khai các dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng dừng giải ngân do hết room tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Thứ 3, chuỗi cung ứng đứt gãy, chiến tranh luôn chực chờ. Việc giao thông đi lại, cung cấp hàng hoá bị cản trở, dẫn đến giá cả hàng hoá tăng, vật tư tăng, góp phần đẩy giá bất động sản.

Thứ 4, lạm phát là bóng ma rất lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Hai yếu tố hai mặt ảnh hưởng đến thị trường.

Thứ nhất, Nghị quyết số 18 với điểm chí tử đối với thị trường bất động sản là bỏ khung giá đất. Nếu bỏ khung giá đất, hiện chưa có 1 giải pháp nào cụ thể cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nhìn thấy để thực thi.

Câu hỏi đặt ra là dịch vụ thẩm định giá, họ sẽ căn cứ vào mức giá nào để định giá theo giá thị trường. Bên cạnh đó, việc làm này cần thời gian, đầu năm nay cần định giá theo giá năm trước, đó là sự bất hợp lý.

Tất nhiên, với quy định mới này, yếu tố tích cực là nhà nước sẽ thu được nhiều thuế hơn, người dân được đền bù tốt hơn trong giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, dòng tiền dễ dãi không còn. Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỷ rất dễ, từ viêc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản, gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào BĐS, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, hiện nay, với việc vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở. Giá BĐS không còn tăng nóng như thời gian trước. Yếu tố tích cực của thực trạng này là những người mua nhà ở thực sẽ có cơ hội. Song, tiêu cực là thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng, giá BĐS chững lại.

Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thời điểm hiện tại

Thứ nhất, Nguồn cung khan hiếm do yếu tố pháp lý. Nguồn cung phần lớn thời gian gần đây là nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh, không nhiều các sản phẩm mới ở các thành phố lớn thời gian gần đây.

Thứ hai, nguồn cầu thực rất cao, Sau 2 năm tăng nóng, giá BĐS tăng cao, người mua nhà khó có cơ hội, họ đợi cơ hội giá giảm để mua, nhưng điều đó ko xảy ra khiến nhu cầu đó bị nén lại và ngày càng tăng cao.

Thứ ba, nhu cầu đầu tư bị bão hoà, đầu cơ lướt sóng không còn, nhà đầu tư khó tìm thấy thị tường tiềm năng đặc biệt là trong bối cảnh tín dụng siết chặt.

Thứ tư, về giá: Giá loạn. Giá bất động sản phụ thuộc vào từng địa phương và phân khúc thị trường.

Trong đó, thị trường sơ cấp đi ngang hoặc tăng nhưng nhiều dự án khuyến mại thêm cho người mua nhà.

Thị trường thứ cấp có khả năng giảm giá ở vài nơi có nền giá cao, khi dòng tiền dễ dãi ko còn giá khó tăng.

Thứ tư, thanh khoản của thị trường cục bộ, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực có tính thanh khoản cao, các sản phẩm mua đi bán lại sôi động. Trong khi đó, sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư chậm lại, sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu cơ bị mất thanh khoản.

Ba nguyên nhân chí tử ảnh hưởng đến thị trường hiện nay

- Thứ nhất là pháp lý

- Thứ hai là tín dụng, nếu thay đổi được tín dụng thì bức tranh thị trường mới thay đổi, nếu không, câu chuyện vẫn vậy, vì thị trường không có thêm nguồn tiền mới.

- Thứ ba, bất động sản tăng nóng trong thời gian vừa qua.

Từ ba yếu tố này, thị trường đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực. Bởi, khả nang pháp lý được tháo gỡ là cao. Thứ hai về tín dụng, từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới, tín dụng đang có những điểm sáng trong thời gian tới.

Bức tranh BĐS hiện tại như mớ tơ vò, không thể khẳng định là tốt hay xấu. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi người tham gia thị trường có kiến thức hơn đòi hỏi nhà đầu tư có kiến thức tốt hơn về thị trường để đầu tư hiệu quả.

Nhà đầu tư cần am hiểu thị tường hơn

Xu hướng thị trường:

1. Bất động sản phòng thủ sẽ lên ngôi, các BĐS phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.

2. BĐS đầu cơ hết đất diễn: Những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn.

Khi dòng tiền không dễ dãi nữa, nó sẽ không dễ chảy vào các thị trường dễ dãi, không tiềm năng.

3. BĐS triệu đô sẽ ngủ thêm một thời gian nữa. Đây là những BĐS nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá vài triệu đô. Nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30 60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn, chỉ sau vài tháng thì rõ ràng bây giờ sẽ không có chuyện tăng giá như vậy, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền.

4. Những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã được tính tiền sử dụng đất là những dự án vàng trong năm tới. Đây là những dự án đã đi qua cửa hẹp của pháp lý để đưa ra thị trường.

5. Thứ năm, BĐS ở những nơi có liên kết vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng sẽ là điểm đến của dòng tiền: TP. HCM – Bình Thuận – Vũng Tàu; TP. HCM – Bình Dương – Đồng Nai; Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang).

6. Mô hình Homeliday: Seconhome + Holiday là những sản phẩm kết hợp, có vị trí ở những địa phương có điều kiện thời tiết, khí hậu tốt, kết nối thuận tiện với các đô thị lớn. VD: Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hạ Long; Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Bình Thuận...

Nhu cầu đối với sản phẩm này rất tốt, có thể để ở hoặc uỷ thác cho thuê, ko hoàn toàn nghỉ dưỡng, ko hoàn toàn để ở, trong tương lại sẽ là sản phẩm rất được quan tâm.

7. Những nhóm thị trường tiềm năng

- BĐS tại các thành phố lớn, Hà Nội và TP. HCM sẽ là các thị tường bền vững, thu hút đầu tư.

- Những thủ phủ công nghiệp: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

- Những thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Khánh Hoà, Bình Thuận, Đà Lạt, Quy Nhơn, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc.

Kết luận, hiện tại thị trường BĐSđang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng BĐS tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững.

Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này, để vùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới. 

Những ai đang tham gia vào thị trường BĐS lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn. Tiền không tự nhiên sinh ra mà chuyển từ túi người này sang túi người khác. Cuộc chơi ko dành cho tất cả mọi người nữa như trong thời gian vừa qua.

PHẦN II. THẢO LUẬN

Câu hỏi dành cho ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group

Bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, trái phiếu bất động sản đã trở thành kênh huy động vốn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản trong vài năm trở lại đây với quy mô lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Là người quan sát chặt chẽ thị trường này, ông đánh giá thế nào về vai trò của trái phiếu doanh nghiệp trong các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản cũng như những bất cập của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thời gian qua? Bên cạnh đó, ông có thể cập nhật tình hình vay nợ và khả năng trả nợ của nhóm bất động sản niêm yết?

Trả lời:

Về số liệu, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế nữa, với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD. Điều này cho thấy trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên, vẫn có nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn.

Tuy nhiên, chúng ta cần nhìn rộng vào một chút. Trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này..

Về hoạt động phát hành TPDN bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Tôi cũng đã chia sẻ nhiều cề chất lượng tín dụng doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 0,5 lần. Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc. Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến cố.

Tuy nhiên, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Điểm tích cực là nhiều DN bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền. Trong quan điểm tôi từng tham vấn nhiều lần cho cơ quan quản lý, chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận “vỡ nợ”. Nếu chúng ta xem xét tín dụng ngành ngân hàng, hiện nợ xấu là 1,5%, con số nợ xấu gộp Thống đốc báo cáo lên Quốc hội là 6 - 7%. Vậy nếu TPDN có tỷ lệ nợ xấu 1 - 3% cũng là mức bình thường. Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu TPDN từ 15.000 - 30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được, quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội, nền kinh tế.

Câu hỏi dành cho T.S Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV

Qua tham luận của 3 diễn giả, một vấn đề nổi cộm nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản là việc kiểm soát tín dụng, dẫn đến tình trạng các ngân hàng hạn chế cho cả doanh nghiệp và người mua nhà vay vốn. Là chuyên gia về tài chính – tiền tệ, tiến sỹ Cấn Văn Lực có thể cho biết thêm vì sao Ngân hàng Nhà nước lại tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản? Làm thế nào để tăng cường vốn cho lĩnh vực này?

Trả lời:

Năm nay, nhu cầu tín dụng sẽ tăng cao, lý do chính là bởi kinh tế phục hồi tương đối tốt. Dòng tiền trước đây đổ vào bất động sản, chứng khoán nhiều, nay đã quay trở lại lĩnh vực sản xuất nhiều hơn, và đây là một điều tích cực.

Trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát tương đối chặt chẽ sau một vài vụ việc gần đây, nên một phần vốn dồn sang phần tín dụng ngân hàng, bằng chứng là mức tăng hơn 9,3% nửa đầu năm nay – là mức tăng nóng.

Ngân hàng Nhà nước sẽ phải chú ý đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng trong thời gian tới, và vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng tăng hơn 9%.

Cùng với đó, cũng cần phải nới cả kênh trái phiếu doanh nghiệp. Năm ngoái, kênh này rất lớn, trong đó khối bất động sản chiếm khoảng 36%. Kỳ vọng kênh trái phiếu sẽ tiếp tục được mở rộng sau khi chậm lại trong mấy tháng vừa qua, đóng góp tới 20 – 25% nhu cầu vốn cho doanh nghiệp.

Cuối cùng, cần phải tiếp tục khơi thông môi trường đầu tư kinh doanh để có thể hút nhiều hơn vốn tư nhân. 

Câu hỏi dành cho ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land

1. Những động thái kiểm soát tín dụng bất động sản và phát hành trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây của cơ quan quản lý nhà nước ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản?

Trả lời:

Bất động sản là kênh tích lũy tài sản, đầu tư an toàn trước các biến động thị trường. Trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện biến động các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến. 

Bất động sản là lựa chọn phù hợp làm kênh trú ẩn an toàn, ổn định hơn và thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian, ưu thế hơn rất nhiều so với các kênh khác như: vàng, chứng khoán, tiền số, lãi suất tiết kiệm. Và thực tế cũng đã chứng minh rằng, trong suốt thời gian qua, bất động sản luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát...

Cơ hội bắt đáy thị trường BĐS giữa thời thanh lọc gắt gao: Thị trường BĐS đang trong vòng xoáy siết tín dụng, NĐT hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự sán bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín. 

Ở thời điểm này, chỉ những CĐT có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý NĐT sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư. 

Tuy nhiên đây cũng là cơ hội để các NĐT sở hữu được các BĐS với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường BĐS. Nói cách khác, nếu thị trường tốt thì thời kỳ lướt sóng nhiều hơn nhưng giá bị đẩy cao hơn. 

Thành phố lớn khan hiếm quỹ đất và nguồn cung bất động sản nhỏ giọt, chuyển dịch làn sóng đầu tư ra thị trường vùng ven. Bất động sản tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, quỹ đất sạch bị thu hẹp, đơn cử nhất là TP.HCM – TP đông dân và có tốc độ phát triển mạnh mẽ. 

Các báo cáo năm 2021 đều cho thấy, các phân khúc tại TP. HCM đều thiếu hụt nguồn cung mới. Cụ thể, nguồn cung đất nền cung cấp ra thị trường chỉ bằng 17% so với năm 2020 và cả năm chỉ cung cấp ra thị trường 797 căn biệt thự/nhà phố, bằng 31% so với năm ngoái. Đơn vị này cũng dự báo rằng, nguồn cung mới trong năm 2022 tại TP. HCM sẽ tiếp tục duy trì sự khan hiếm khi không nhiều dự án mới mở bán. Chính vì thế, xu hướng sở hữu bất động sản dần chuyển dịch ra các vùng ven giáp ranh TP. HCM như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận… và biến các khu vực này trở thành “điểm nóng” được các nhà đầu tư săn đón, đặc biệt là những điểm đến tiềm năng vì lợi thế quỹ đất sạch còn, dư địa tăng trưởng tốt và hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển.

Câu hỏi dành cho ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital

1. Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây hầu như không thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài mới mà các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài đều do những nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện từ lâu Kepple Land, CapitaLand, Lotte, Hong Kong Land hay Indochina Capital… Phải chăng thị trường bất động sản Việt Nam không còn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài, hay có những nguyên nhân nào cản trở dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Trả lời:

Không phải bất động sản Việt Nam không còn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài, mà trên thực tế, nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài với Việt Nam vẫn còn, nhưng phải tính đến sự vươn lên, thống trị của các nhà phát triển dự án trong nước nhiều, khiến giá trị đầu tư vào Việt Nam không còn lớn như trước đây.

Đầu tư bất động sản ở Việt Nam khác với các thị trường khác, và với các nhà đầu tư nước ngoài, thay vì mở công ty riêng, đầu tư trực tiếp, nhiều nhà đầu tư chọn cách gián tiếp, đơn cử như thương vụ của Novaland gần đây.

Ngoài ra, thay vì hiện diện trực tiếp, nhiều nhà đầu tư mong muốn chuyển vốn qua các quỹ, đơn cử như quỹ Indochina Capital, hoặc qua các nhà đầu tư đã có sẵn trong thị trường.

2. Với tư cách là một nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường Việt Nam, ông cảm nhận như thế nào về áp lực của thị trường bất động sản khi ngành ngân hàng siết tín dụng?

Chắc chắn rồi. Tất cả chúng ta đều có thể cảm nhận được điều này. Khi bàn thảo với những ngân hàng đối tác tại Việt Nam, chúng tôi đều cảm nhận rõ rằng các ngân hàng đều miễn cưỡng không muốn cho vay ở thị trường trong nước ít nhất từ giờ cho đến cuối năm.

Tựu chung lại, tôi nghĩ hầu hết mọi người đều bị ảnh hưởng. Nhưng với tư cách là một nhà đầu tư nước ngoài, tôi cảm thấy rất may mắn vì chúng tôi có cơ hội nhận được vốn từ đối tác là tập đoàn KAJIMA. Nhưng tôi thực sự nghĩ rằng, trong 2 tháng tới hoặc hơn thế nữa, ai cũng cảm nhận được ảnh hưởng của việc thắt chặt tín dụng và tiền tệ. Đây không phải là vấn đề của riêng Việt Nam mà còn của nhiều nước trên thế giới. Các ngân hàng trung ương tại hầu hết những nền kinh tế đứng đầu trên thế giới đã và đang tăng lãi suất. Bây giờ, tất cả mọi người đều ở trong tình thế khó.

3. Với nguồn vốn huy động cùng đối tác Nhật bản, ICC sẽ đầu tư vào đâu?

Hiện tại, chúng tôi đang đầu tư vào hai lĩnh vực lớn nhất, đó là: khách sạn và bất động sản công nghiệp. Đây là hai cực đối lập hoàn toàn nhưng lại mang lại sự cân bằng để hạn chế rủi ro, bởi thực hai lĩnh vực này có tính bổ trợ lẫn nhau, và bổ sung cho danh mục của chúng tôi. Vậy đấy, chúng tôi đang đầu tư vào hai lĩnh vực, một lĩnh vực khá là “quyến rũ”, một lĩnh vực tương đối thực dụng. Hiện nay chúng tôi đang ở trong một thời kỳ rất bận rộn. 

Câu hỏi dành cho ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng giám đốc CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt

Có thể thấy, mặc dù đứng trước nhiều thách thức, nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục mở rộng đầu tư, tiến vào những vùng đất mới. Như Phát Đạt, từ chỗ đầu tư các dự án căn hộ, khu đô thị, đã công bố chiến lược lấn sân vào “vùng đất mới” là bất động sản công nghiệp. Đâu là cơ sở để Phát Đạt quyết định đầu tư vào lĩnh vực mới này?

Trả lời: 

Từ trước đến nay, năng lực cốt lõi của Phát Đạt vốn là phát triển các khu đô thị và bất động sản nhà ở. Khi tiến vào “vùng đất mới” là bất động sản công nghiệp, chúng tôi đã tận dụng và phát huy được thế mạnh này, bởi việc phát triển phân khúc bất động sản công nghiệp có quy trình, cách thức gần giống với các khu đô thị và nhà ở trước đây.

Bên cạnh đó, khi tiến vào phân khúc bất động sản công nghiệp, Phát Đạt còn thừa hưởng lợi thế là quỹ đất dồi dào, khả năng thực thi dự án nhanh, chuẩn, đặc biệt là pháp lý rõ ràng, hạn chế tối đa rủi ro - vốn là vấn đề đang rất nhức nhối. Và có thể khẳng định, chúng tôi không bao giờ đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Tại từng địa phương, Phát Đạt sẽ có chiến lược phát triển linh hoạt tùy với tình hình thực tế. Hiện tại, chúng tôi đang tập trung vào các khu vực lân cận TP. HCM như: Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu để phát triển các dự án bất động sản công nghiệp. Thêm vào đó, Phát Đạt cũng đang tìm kiếm và phát triển thêm những dự án lớn ở Đồng Tháp và Quảng Ngãi, với tiêu chí chung là lựa chọn các địa phương mà Phát Đạt có am hiểu và thế mạnh.

Câu hỏi dành cho ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup

Với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản, ông có thể cho biết, những rủi ro mà doanh nghiệp đang phải đối diện hiện nay là gì?

Trả lời:

Không chỉ các khách hàng, chủ đầu tư BĐS cũng đang đối diện rất nhiều rủi ro trong thời gian vừa qua.

Với cương vị là chủ đầu tư đang phát triển và nghiên cứu 7 – 8 dự án bất động sản, tôi cho rằng, chủ đầu tư các dự án bất động sản hiện đang chịu nhiều những rủi ro rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật Việt Nam hiện nay còn bất cập. 

Các bước để triển khai một dự án bất động sản rất nhiều, bao gồm từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều kiện xây dựng, nghiệm thu,bàn giao. Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng nhà đầu tư phải nghiên cứu 12 - 17 bộ luật và các văn bản dưới luật để phát triển một dự án bất động sản thường mất khoảng 5 năm từ khi nghiên cứu dự án đến xây dựng và bàn giao cho khách hàng.

Doanh nghiệp bất động sản hiện đang chịu những rủi ro rất lớn cả chủ quan và khách quan đặc biệt rủi ro về pháp lý dự án. Có những dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, quay trở lại xem quy hoạch chung thì sai về chức năng sử dụng đất hoặc khi giao đất và lập quy hoạch dự án có tỷ lệ đất rừng nguyên sinh hoặc rừng phòng hộ, vậy là dự án lại phải quay trở lại xin điều chỉnh bổ sung quy hoạch chung cấp tỉnh và điều chỉnh chủ trương đầu tư và điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp.

Đó là chưa kể, giữa các sở ban ngành, như sở tài nguyên môi trường và sở xây dựng,sở KHĐT trong quá trình xem xét và phê duyệt có rất nhiều vấn đề chồng chéo gây khó khăn cho thủ tục đầu tư của dự án.

Các chủ đầu tư cũng có rủi ro về mặt tài chính. Trong Luật Đầu tư, khi phát triển dự án BĐS, chủ đầu tư chỉ cần chứng minh 20% vốn chủ sở hữu, còn 80% vay ngân hàng và huy động các hình thức khác. Tuy nhiên trong quá trình triển khai, liên quan đến hạn mức tín dụng, nếu các ngân hàng siết tín dụng, không cấp tín dụng nữa, kênh trái phiếu bị khoá chủ đầu tư sẽ ngay lập tức gặp rất nhiều khó khăn vì đặc thù đầu tư dự án BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn. 

Từ những khó khăn đó nhiều doanh nghiệp phải xoay sở, sử dụng các hình thức, góp vốn, vay vốn… thậm chí, lách luật để có nguồn vốn đầu tư bất động sản để đưa dự án tiếp tục triển khai đúng tiến độ. 

Câu hỏi dành cho ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group

Ông nhận định như thế nào về tiềm năng của các sản phẩm Homeliday trên thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Trả lời:

Hiện nay, khách hàng không chỉ có nhu cầu ở mà còn có nhu cầu nghỉ dưỡng. Sau 2 năm Covid, hành vi của người dân sống trong các trung tâm thành phố lớn đã thay đổi. Họ không cần phải đến văn phòng làm việc mà hoàn toàn có thể làm việc tại nhà.

Thứ hai, liên quan đến hạ tầng, hệ thống giao thông đang dần hoàn thiện, hệ thống cao tốc kết nối các trung tâm thành phố lớn với các tỉnh thành lân cận – nơi có điều kiện tự nhiên tốt cho sức khoẻ, trải nghiệm, du lịch đang được đầu tư mạnh, giúp rút ngắn thời gian di chuyển của người dân, đưa họ tới gần hơn với các điểm đến du lịch.

Thứ ba, sự phát triển của phương tiện cá nhân. Trong 5 năm trở lại đây, ô tô cá nhân dần trở lên phổ biến hơn. Thay vì đi du lịch theo kỳ, theo mùa, người dân có thể tự lái xe và đi du lịch theo tuần.

Điều này khiến nhu cầu về các sản phẩm homeliday ngày càng lớn.

Bên cạnh đó, homeliday là các sản phẩm có sự ưu việt hơn so với các sản phẩm khác trên thị trường.

Hiện nay, mua các bất động sản thứ hai, mua cả một quả đồi để làm ngôi nhà thứ hai đã không còn là xu hướng do trong quá trình sử dụng, bất động sản đó không có các đơn vị vận hành, rất ít giá trị.

Thay vào đó, các chủ đầu tư phát triển các dự án lớn, tập trung vào các quần thể đô thị nghỉ dưỡng có pháp lý như nhà ở nhưng mang lại những trải nghiệm dịch vụ cho khách hàng giống như bất động sản nghỉ dưỡng. Trong thời gian không sử dụng, khách hàng có thể uỷ thác cho đơn vị cho thuê.

Tất nhiên, với các sản phẩm này, nhu cầu kinh doanh cho thuê không phải cốt yếu mà là nhu cầu đa mục đích sử dụng, tạo ra nhiều giá trị cho khách hàng, nhà đầu tư.

Câu hỏi dành cho ông Richard Leech, Phó tổng giám đốc Phú Long Corporation

Phú Long là công ty âm thầm nhưng đầu tư rất rộng, đầu tư nhiều vùng khác nhau. Trong thời kỳ trung hạn 3-5 năm tới, Phú Long sẽ tập trung đầu tư vào những địa phương nào và loại hình sản phẩm nào? Lý do Phú Long lựa chọn những địa phương đó và sản phẩm đó?

Trả lời:

Tôi đã có 17 năm làm trong lĩnh vực BĐS, và hiện tại Phú Long đã có hơn 40 dự án trên thị trường. Chúng tôi là một thành viên của tập đoàn Sovico, với hệ sinh thái đa dạng gồm ngân hàng HD Bank và hãng hàng không Vietjet.

Như tôi đã nói, thị trường có sự trầm lắng trong mấy năm vừa qua. Chúng tôi đã không nghĩ rằng thị trường lại trầm lắng đến vậy. Tuy nhiên, trong những năm vừa rồi chúng tôi đã có sự chuẩn bị, tích lũy, để phát triển đầu tư trong tương lai. Chúng tôi sẽ đầu tư vào những tỉnh thành trung tâm như Hà Nội, Hồ Chí Minh. Trong khi đó, chúng tôi cũng đã đầu tư ở những tỉnh phía bắc Việt Nam như Lạng Sơn, Quảng Ninh…

Chúng tôi mong muốn phát triển những dự án có diện tích rộng lớn. Và thay vì chỉ quan tâm đến một số sản phẩm đơn nhất, chúng tôi quan tâm đến nhiều loại hình sản phẩm khác nhau. Cảm ơn TheLeader đã cho chúng tôi cơ hội để giới thiệu về những sản phẩm của mình.

Chúng tôi đang phát triển khu đô thị mang tính chất cộng đồng dưới thương hiệu Mailand, mang lại cuộc sống đầy đủ, đáng sống với chất lượng cuộc sống tốt. Như chị Dung đã giới thiệu, đó là khu đại đô thị tích hợp với đầy đủ tiện ích. Chúng tôi đã tạo ra một hệ sinh thái với môi trường sống, hàng xóm, những cơ sở giáo dục, bệnh viện, môi trường... để tạo điều kiện cho một cuộc sống tốt.

Ngoài tính đáng sống, chúng tôi cũng rất quan tâm đến tính sáng tạo trong môi trường sống. Chúng tôi muốn áp dụng công nghệ vào hệ thống, tạo ra sự sáng tạo ở những cộng đồng bất động sản này. Không những thế, chúng tôi kết hợp công nghệ vào văn hóa truyền thống, hiện đại để nơi ta sống không phải chỉ là nơi để người ta sống ẩn dật, đó còn là nơi con người chúng ta có thể sống cuộc sống năng động, theo nhịp thị trường, là nơi chúng ta có thể làm việc và sinh ra lợi nhuận từ đó.

Văn hóa bản địa cũng là một điều mà chúng tôi rất quan tâm. Việt Nam có rất nhiều những vùng đất di sản. Hạ Long là vùng đất được UNESCO công nhận là di sản thiên nhiên thế giới, Hà Nội là vùng đất của những di sản văn hóa truyền thống lâu đời. Đây sẽ là những điều mà chúng tôi chú trọng, tích hợp vào hệ sinh thái sống.

Chúng tôi đã tổ chức nhiều chương trình, nhiều sự kiện như Lễ Hội Kì Hoa ở Lạng Sơn để thu hút người dân địa phương và những người dân gần đó. Chúng tôi luôn cố gắng kết hợp văn hóa địa phương, bản địa vào môi trường sống.

Thêm vào đó, chúng tôi rất đề cao yếu tố phát triển bền vững trong những sản phẩm, những hệ sinh thái của mình. Chúng tôi quan tâm đến môi trường nước, không khí, hoạt động, khả năng hạn chế khí CO2… Đây là những điều kiện thiết yếu để chúng ta có thể bảo vệ bản thân, bảo vệ cộng đồng, hướng đến một tương lai tốt đẹp và bền vững hơn.

Đặc biệt, chúng tôi cũng rất quan tâm đến tính kết nối trong nước và nước ngoài để có thể nâng cao tính hợp tác, kết nối và hội nhập môi trường trong nước và nước ngoài.

Đầu cơ bất động sản không phải là hoạt động mà chúng tôi muốn hướng đến. Chúng tôi muốn tạo ra sự thịnh vượng, phát triển tương lai cho cộng đồng những hệ sinh thái mà chúng tôi cung cấp.

Câu hỏi dành cho ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land

Sau thành công của Wyndham Phú Quốc, tại sao Nam Group lại chọn đầu tư vào một dự án có quy mô lớn như Thanh Long Bay ở một vùng ven biển đẹp nhưng còn hoang sơ như Kê Gà – Bình Thuận?

Trả lời:

Bình Thuận là thị trường bất động sản giàu tiềm năng nhờ lợi thế hạ tầng, mặt bằng giá thấp. Nổi bật về sự phát triển của hệ thống hạ tầng có thể kể đến tỉnh Bình Thuận khi đồng loạt các hệ thống hạ tầng được đầu tư nâng cấp và tiến về các cột mốc hoàn thành như tuyến cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết và sân bay Phan Thiết (dự kiến hoàn thành cuối năm 2022), dự án đường ven biển ĐT.719 và ĐT.719B… từ đó gia tăng kết nối với TP.HCM, các tỉnh thành trên khắp cả nước và dễ dàng tiếp cận với du khách quốc tế qua hệ thống giao thông này.

Thị trường Bình Thuận được đánh giá có nhiều tiềm năng tăng giá do là thị trường mới nổi, mặt bằng giá còn thấp. So với các thị trường truyền thống có nhiều điểm tương đồng với Bình Thuận về phát triển du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… thì rõ ràng giá đất Bình Thuận vẫn còn thấp, chỉ bằng 1/3, thậm chí 1/5 các thị trường này nên vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng, trong khi giá của các thị trường kể trên đang bão hòa. Với ưu thế đang nằm trong vùng trũng giá, bất động sản Bình Thuận có lợi thế áp đảo trên thị trường và trở thành kênh đầu tư hấp dẫn giới đầu tư.

Với chiều dài 192 km bờ biển và lợi thế về thời tiết nắng, khô ráo quanh năm, Bình Thuận đang là sân chơi lý tưởng cho các hoạt động ngoài trời, vui chơi giải trí hay thể thao biển. Đây cũng là một trong những lĩnh vực trọng tâm được UBND tỉnh ưu tiên phát triển và kêu gọi đầu tư. Năm 2016, đề án "Xây dựng Bình Thuận trở thành trung tâm du lịch - thể thao biển quốc gia" được phê duyệt, trở thành nền tảng quan trọng để các loại hình thể thao, giải trí trên biển phát triển đa dạng hơn. Đầu năm 2020, Bình Thuận cũng đã thành lập Hiệp hội Thể thao giải trí và dưới nước góp phần đẩy mạnh phát triển phong trào thể thao biển rộng khắp toàn tỉnh.

Theo bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm 2021 - 2022 của huyện Hàm Thuận Nam được công bố giữa năm nay, dải đất mặt tiền biển thuộc địa phận xã Tân Thành dài hơn 15km bắt đầu từ bãi tắm Cửa Cạn đến bãi tắm Đá Nhảy sẽ được quy hoạch hoàn toàn để phát triển các dự án du lịch, nghỉ dưỡng xen kẽ đất ở hỗn hợp. Đáng chú ý, đây là khu vực duy nhất của Bình Thuận có quy hoạch du lịch biển khép kín trải dài xuyên suốt, không bị chia cắt bởi các mục đích sử dụng đất khác. 

Thống kê cho biết, hiện nay toàn Hàm Thuận Nam có khoảng 80 dự án du lịch đang xúc tiến đầu tư, hơn 30 resort đang hoạt động, chủ yếu đều nằm tại Tân Thành. Kết hợp với quy hoạch sử dụng đất tập trung toàn bộ cho du lịch, nghỉ dưỡng ở tại dải mặt tiền biển, cung đường biển Kê Gà - Tân Thành trong vài năm tới sẽ hình thành dải đô thị du lịch - giải trí - thể thao biển sầm uất, nhộn nhịp không kém cạnh cung đường Trần Phú (Nha Trang), đường Võ Nguyên Giáp (Đà Nẵng) hay Xuân Diệu (Quy Nhơn).

Cũng theo quy hoạch điều chỉnh vừa được công bố, Bình Thuận sẽ nâng 19 bến du thuyền lên 23 bến du thuyền. Trong đó, huyện Hàm Thuận Nam bố trí hai bến du thuyền tại Tân Thành gồm tổ hợp Thanh Long Bay được phát triển bởi Tập đoàn Nam Group và mũi Kê Gà. Việc phát triển các bến du thuyền dọc biển sẽ giúp khu vực Kê Gà – Tân Thành sẵn sàng tiếp cận và đón đầu nguồn khách trung, thượng lưu dồi dào đang tăng trưởng mạnh hàng năm. 

Khu đô thị nghỉ dưỡng – giải trí – thể thao biển Thanh Long Bay sở hữu 2km bờ biển Kê Gà với quy mô 90ha, quy hoạch hơn 1.000 tiện ích, với 12 phân khu chức năng từ nhà phố biển, căn hộ biển, khách sạn mini, resort nghỉ dưỡng kết hợp với nhiều tiện ích trải rộng toàn khu, là trung tâm thể thao biển theo tiêu chuẩn quốc tế tiên phong tại Việt Nam, cùng khu kinh tế đêm sôi động, Thanh Long Bay hấp dẫn du khách và song hành cùng tỉnh Bình Thuận trong định hướng phát triển du lịch gắn chặt với thể thao biển, với mục tiêu đưa Bình Thuận thành điểm đến hàng đầu của quốc tế khi đặt chân tới Việt Nam.