Vingroup nhảy vào bất động sản khu công nghiệp

Ngày 10/3, Tập đoàn Vingroup đã quyết định chuyển nhượng toàn bộ cổ phần trong CTCP Đầu tư Khu công nghiệp VinHomes (VinHomes IZ) sang cho các công ty con là CTCP VinHomes và CTCP Phát triển Thành phố Xanh. Sau các giao dịch này, Vinhomes đã trở thành công ty mẹ của Vinhomes IZ.

Công ty Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes tiền thân là Vingroup Ventures được thành lập tháng 12/2018, với vốn điều lệ 70 tỷ đồng do Vingroup giữ 70% vốn. Ban đầu, Vingroup Ventures được thành lập với mục đích hỗ trợ doanh nghiệp khởi nghiệp.

Đến ngày 27/2, Vingroup Ventures đổi tên thành Công ty Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes. Theo Vinhomes, chiến lược phát triển bất động sản khu công nghiệp được định hướng trên nền tảng kinh tế vĩ mô, cùng xu hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) những năm gần đây. Chiến lược mới được xác định sẽ trở thành một trong ba trụ cột, bên cạnh hai lĩnh vực từ trước là bất động sản nhà ở và văn phòng.

Phát triển bất động sản khu công nghiệp, theo Vinhomes, cũng góp phần tạo điều kiện cho nhiều nhà cung cấp thiết bị phụ trợ phát triển cơ sở sản xuất đầu tiên tại Việt Nam, xây dựng hệ sinh thái dây chuyền sản xuất ôtô nội địa, phù hợp với chiến lược tổng thể để đẩy mạnh phát triển mảng công nghiệp.

Sự dịch chuyển của Vingroup tuân theo xu thế chung của ngành bất động sản Việt Nam những năm gần đây. Ngành bất động sản khu công nghiệp hiện đang có xu hướng tăng trưởng ổn định nhờ vào viễn cảnh tích cực của nền kinh tế Việt Nam và sự chuyển dịch sản xuất.

Trong năm 2019, các chỉ số đánh giá ngành công nghiệp đều khả quan: chỉ số IIP tăng 8,86%, trong đó lĩnh vực chế biến chế tạo tăng 11,29%, còn chỉ số PMI tăng liên tục 48 tháng liên tiếp kể từ đầu năm 2016. Đầu tư FDI vào Việt Nam trong năm 2019 cũng tăng nhẹ (6,8%) đạt 20,4 tỷ USD, trong đó lĩnh vực sản xuất vẫn là lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nhất.

Chiếm tỷ trọng lớn trong xuất khẩu, khối FDI hiện đang tăng trưởng chậm hơn khối trong nước, trong đó bị ảnh hưởng lớn nhất là ngành xuất khẩu điện thoại mà đứng đầu là Samsung do hãng này đánh mất thị phần. Ngoài ra các ngành xuất khẩu dệt may, máy móc thiết bị, máy ảnh ... cũng đều giảm tốc. Dưới tác động của tăng trưởng toàn cầu bị chậm lại, dự kiến xu thế này sẽ vẫn còn kéo dài và ảnh hưởng không nhỏ tới đà tăng phát triển công nghiệp. Theo Công ty chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, FDI toàn ngành trong năm 2020 sẽ giảm nhẹ so với năm 2019 đạt mức 19,8 tỷ USD nhưng vẫn cao hơn so với các năm trước đó.

Bù lại tăng trưởng từ ngành ô tô dự kiến sẽ tạo ra cú hích trong năm 2020. Hiện nay với mật độ xe hơi trên đầu người còn thấp so với các nước trong khu vực, dự kiến ngành công nghiệp ô tô sẽ tạo nhu cầu đất bất động sản khu công nghiệp trong tương lai. Trong thời gian vừa qua, nhiều hãng sản xuất ô tô đã xây mới/mởrộng thêm nhiều nhà máy, điển hình như: VinFast xây nhà máy tại Hải Phòng (335 ha), Toyota Vietnam mở rộng nhà máy tại Vĩnh Phúc (9,1 ha), Huyndai mở rộng nhà máy tại Ninh Bình (100 ha), Thaco xây thêm nhà máy Mazda tại Quảng Nam (30 ha), Mitsubishi xây dựng nhà máy thứ 2 tại Nghệ An. Do đó, chúng tôi dựđoán số lượng xe hơi lắp ráp trong năm 2020 có thể đạt con số năm 2018 khoảng 217 nghìn chiếc.

Chiến tranh thương mại đã đẩy mạnh xu thế dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang các quốc gia khác trong năm 2019, minh chứng bởi dòng vốn FDI từ Trung Quốc và Hồng Kông vào việt Nam tăng mạnh trong 9 tháng 2019. Bên cạnh đó, chiến lược “Trung Quốc +1” với mục tiêu mở rộng hoạt động các nhà máy Trung Quốc sang các quốc gia khác nhằm đa dạng hóa rủi ro và giảm chi phí nhân công cũng thúc đẩy sự dịch chuyển của các công ty từ Trung Quốc sang ASEAN, tạo cơ hội lớn cho các công ty hoạt động bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi từ dòng vốn FDI trong vài năm tiếp theo.

So với các quốc gia trong khu vực (Phillippines, Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Myanmar) về mức độ thu hút công nghiệp, Việt Nam vẫn là vị trí tiềm năng cho sự chuyển dịch của các công ty nhờ vào giá thuê đất, tiền nhân công, chi phí năng lượng và nhà xưởng thấp. Bên cạnh chi phí hoạt động thấp, Việt Nam đã giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 22% xuống mức 20% vào năm 2016 cho tất cả các công ty trong nước và nước ngoài để tăng cường thu hút sản xuất.

Ngoài ra, các công ty tại các khu công nghiệp còn được hưởng các ưu đãi khác như miễn thuế trong 2 đến 4 năm, giảm thuế trong 3 đến 15 năm và miễn thuế nhập khẩu.

Mặt khác, việc các hiệp định thương mại với EU được ký kết ngay trong năm 2020 sẽ tạo động lực và nhu cầu lớn cho bất động sản khu công nghiệp. Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế - xã hội quốc gia (NCIF) ước tính rằng EVFTA sẽ giúp GDP của Việt Nam tăng 4,3% cho đến năm 2030. Tổng giá trị xuất khẩu tới liên minh châu Âu sẽ tăng 44,4% cho đến năm 2030. Chúng tôi cho rằng hiệp định EVFTA sẽ giúp thúc đẩy đầu tư sản xuất tới Việt Nam, giúp duy trì dòng vốn FDI vào Việt Nam trong các năm tới.

Về nguồn cung, Mirae Asset Việt Nam dự báo, nguồn cung đất khu công nghiệp sẽ tăng hơn 31.000 ha trong năm 2020 do làn sóng chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cao su. Hiện tại cả nước có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 95.500 ha, trong đó hơn 65.500 ha là đất công nghiệp. 

Với thực trạng nhu cầu tăng cao và giá cho thuê ngày một cao như hiện nay, đang có một làn sóng xây dựng và mởrộng khu công nghiệp với hơn 13.000 ha ở miền Bắc và 18.000 ha ở miền Nam sắp được đưa vào sửdụng. Bên cạnh đó cũngcó hơn 7.000 ha đất cao su được Tập đoàn công nghiệp cao su Việt Nam chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất khu công nghiệp với lợi thếchi phí giải phóng mặt bằng và giá đền bù thấp hơn so với trung bình ngành.