5 vấn đề cần lưu ý khi sửa đổi Luật Đất đai

Sự chồng chéo trong các quy định pháp lý

Lĩnh vực bất động sản chịu sự chi phối của nhiều luật bao gồm Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu... Do tính thống nhất giữa các luật chưa cao nên rất nhiều quy định bị chồng chéo và quá trình thực thi gặp nhiều khó khăn khi hồ sơ cứ bị vướng giữa quy định của các luật liên quan.

Luật Đất đaiđóng một vai trò hết sức quan trọng, là kim chỉ nam cho các văn bản pháp lý liên quan làm nền tảng cho các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản. Theo tổng kết của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, hiện nay có bảy điểm nghẽn về pháp lý lớn nhất thì có năm điểm liên quan đến Luật Đất đai. Sau hơn bảy năm triển khai, nhiều điểm bất cập, chồng chéo và không theo kịp với thực tiễn phát triển thị trường của Luật Đất đai dẫn đến nhiều nút thắt về pháp lý, kìm hãm nguồn lực phát triển kéo dài trong nhiều năm qua đòi hỏi sự xem xét, đánh giá một cách toàn diện trên góc nhìn tổng thể và dài hạn để có những giải pháp điều chỉnh phù hợp, nhất quán.

Trong năm 2020, Quốc hội đã thông qua nhiều dự án luật gồm có Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… và có hiệu lực từ ngày 1/1/2021. Gần đây, Chính phủ đã ban hành thêm Nghị định số 148/2020/NĐ có hiệu lực kể từ ngày 8/2/2021 "sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai", quy định cơ chế tháo gỡ các "vướng mắc" về xử lý "các thửa đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở", Nghị quyết 164/2020/NQ-CP về tháo gỡ vướng mắc đầu tư trong khu đô thị… đã tạo động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khâu thực thi vẫn còn chậm và chưa quyết liệt xử lý các vấn đề tồn đọng.

Các đề xuất chính trong sửa đổi Luật Đất đai

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp trong ngành bất động sản và quan sát thực tế phát triển trên thị trường bất động sản cho thấy, có năm vấn đề mà các nhà hoạch định chính sách cần lưu tâm trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ nhất, Luật Đất đai cần phân định rõ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai với mục đích mang lại hiệu quả khai thác và sử dụng cao nhất, chứ không nên cứng nhắc.

Thời gian vừa qua, “đất công” là cụm từ rất nhạy cảm khiến nhiều cá nhân, tổ chức rơi vào vòng lao lý khi vướng vào. Chính vì cái “gông” đất công mà nhiều nguồn lực đất đai đã bị lãng phí. 

Bên “sở hữu” đất công thì không có đủ năng lực, nguồn lực phát triển, để hoang phí tài sản trong một thời gian dài; trong khi người có khả năng làm thì không tiếp cận được do nhiều rào cản pháp lý. Không khó để tìm thấy nhiều khu đất vàng trong thành phố, các khuôn viên đất rộng, các nhà xưởng lớn... do các đơn vị nhà nước quản lý nhiều năm bị bỏ hoang, xập xệ và khai thác không hiệu quả nhìn vào rất xót xa. 

Do vậy, việc nghiên cứu quy định giao cho tư nhân quản lý, sử dụng đất công không khai thác hiệu quả là một giải pháp tốt, mang về nguồn thu lớn cho ngân sách và thúc đẩy nguồn lực đất đai phát triển nhanh chóng.

Câu chuyện đất xen cài trong các dự án khi bị quy chiếu là đất công dẫn đến câu chuyện ách tắc kéo dài, gây lãng phí nguồn lực rất lớn và gánh nặng cho các chủ đầu tư dự án. Bao nhiêu kiến nghị, bao nhiêu lần hội họp vẫn chưa được giải tỏa. Có dự án nhà ở thương mại chỉ vì vướng vài chục mét vuông đất xen cài đường giao thông chung mà bị “đình trệ” toàn bộ pháp lý trong ba năm không thể triển khai, gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp.

Thứ hai, các loại hình đất đai cần được chuyển đổi mục đích sử dụng linh hoạt theo quy hoạch và nhu cầu phát triển. Trong thực tế, khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng đất khi phát triển các dự án, đặc biệt là dự án có quy mô lớn đã tạo nên rào cản rất lớn. Nhu cầu phát triển về kinh tế, xã hội thay đổi nhanh chóng theo thời gian, các quy hoạch đất đai cũng cần thay đổi, cập nhật phù hợp với nhu cầu và thực tiễn.

Chẳng hạn, đối với dự án phát triển khu đô thị có quy mô vài trăm héc-ta, nguồn gốc đất chuyển đổi thường rất đa dạng. Nếu quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất không linh hoạt sẽ dẫn đến tình trạng triển khai dự án kéo dài, không hiệu quả. Chính vì vậy, Luật Đất đai cần tháo gỡ rào cản về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm tạo động lực cho các quy hoạch sớm triển khai khả thi và hiệu quả.

Thứ ba, các quy định về định giá đất và văn bản có liên quan chưa phản ảnh đúng với thực tế thị trường đang diễn ra. Đây là nền tảng quan trọng cho việc chuyển đổi quyền sở hữu và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cần sự chuẩn hóa và đơn giản hóa trên tinh thần giảm thiểu những sự lệch pha không đáng có và giúp đội ngũ thực thi đủ cơ sở để rút ngắn thời gian triển khai trong thực tế, chứ không nên kéo dài và bối rối như hiện nay.

Trong thực tế, nhiều quá trình định giá đất đai, đặc biệt là trong khâu định giá để nộp tiền sử dụng đất kéo dài rất lâu, có trường hợp tính bằng vài năm mà chủ đầu tư vẫn chưa đóng được tiền, hệ lụy kéo theo là các thủ tục pháp lý không được hoàn tất, không ra được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho khách hàng dẫn đến khiếu kiện là không tránh khỏi. 

Tiền sử dụng đất nếu không được xác định kịp thời sẽ vẫn là "ẩn số" và là "gánh nặng” làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước.

Thứ tư, nhiều bất cập trong quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gây ra rất nhiều tranh cãi, khiếu kiện rất căng thẳng và thiệt hại cho các bên. 

Việc các chủ đầu tư tự thỏa thuận, bồi thường giải phóng mặt bằng đạt 100% gần như bất khả thi nếu chỉ cần một vài trường hợp không hợp tác mà không có chế tài gì. Các rủi ro pháp lý đẩy hết cho chủ đầu tư chịu trách nhiệm, gây nên tâm lý e ngại của các chủ đầu tư khi phát triển các dự án có quy mô lớn. 

Nên cân đối một tỉ lệ bồi thường thỏa thuận với người dân đạt 80-90% đã là con số lý tưởng. 10-20% diện tích còn lại trên tổng quỹ đất cần có khoảng thời gian tối đa cho các bên để thương lượng và xử lý bồi thường theo quy định kèm theo chế tài nếu kéo dài. 

Trên thực tế, hầu như tất cả các dự án có quy mô lớn đều có quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng cực kỳ khó khăn, thậm chí không có hồi kết, dẫn đến dự án treo, dở dang nhiều năm và thiệt hại về tài chính là rất lớn.

Luật Đất đai cần bắt kịp xu thế phát triển của thị trường bất động sản

Sửa đổi Luật Đất đai không chỉ cần sát với thực tiễn, mà còn cần nhìn trước xu thế phát triển trong tương lai. Các loại hình sở hữu bất động sản đang ngày càng thay đổi nhanh chóng theo xu thế phát triển của thị trường như condotel, officetel... không được đảm bảo quyền sở hữu khi luật không theo kịp sự phát triển này.

Đặc biệt, trong giai đoạn công nghệ số phát triển như vũ bão hiện nay, chắc chắn sẽ xuất hiện thêm nhiều hình thức sở hữu mới mà luật chỉnh sửa cần lường trước và đưa vào quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên và giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.

Có thể nói, chỉnh sửa Luật Đất đai là nhiệm vụ hết sức quan trọng cần được cân nhắc và tính toán kỹ. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả nhất. 

Chúng ta đang bước vào một giai đoạn phát triển có sức cạnh tranh rất cao đòi hỏi sự tăng tốc, năng động, linh hoạt và chuyên nghiệp của các bên tham gia vào thị trường, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các doanh nghiệp đang đối mặt với khó khăn “kép” do ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19 kéo dài. Việc sửa đổi Luật Đất đai kịp thời sẽ giúp khơi thông và tăng thêm nguồn lực cho các doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn khó khăn và phát triển bền vững hơn trong tương lai.