Bài học từ Hàn Quốc, Thái Lan về thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Phân khúc nhà ở giá rẻ tại các nước khác hấp dẫn hơn Việt Nam?

Với 96 triệu dân, tốc độ đô thị hóa 37,5%, nhu cầu về quỹ nhà ở giá rẻ phù hợp với người lao động có thu nhập thấp đang là bài toán khó đặt ra với Việt Nam hiện nay. 

Theo chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM cần 1 triệu căn nhà ở mới đáp ứng được nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, hiện tại, mới chỉ đáp ứng được 30% mục tiêu đề ra. 

Một trong những nguyên nhân của thực trạng này, chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản quốc tế - IREC 2018, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích các nhà đầu tư.

Theo ông Ninh, về cơ chế ưu đãi, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Việt Nam được miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất, lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, được Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí, được 20% nhà ở xã hội để kinh doanh nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, về lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư, pháp luật quy định doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án chỉ được hưởng lợi nhuận ở mức là 10%. Với sự ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước, giá nhà ở xã hội sẽ giảm 30 - 40% so với giá nhà ở thương mại.

So với nhiều quốc gia trong khu vực và trên thế giới đang rất chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp cho người lao động, các chính sách khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này của Việt Nam đang cho thấy sự thiếu hấp dẫn đối với các doanh nghiệp.

Chia sẻ kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, ông Vichai Viratkapan PhD, Trung tâm thông tin bất động sản, ngân hàng nhà ở tại Thái Lan cho biết, Thái Lan có một chương trình lớn là xây 1 triệu căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp. 

Các căn hộ này thường có giá rất thấp, chưa đến 1 triệu bath Thái. Bên cạnh đó, người dân cũng được hưởng mức lãi suất rất thấp ở mức 3 - 4%/năm trong suốt 3 năm đầu tiên. Mỗi tháng người dân chỉ phải trả 1.500 - 2.000 bath mỗi tháng giống như một hình thức mua nhà trả góp.

Để làm được điều này, Chính Phủ đã làm việc với các công ty phát triển nhà ở, đưa ra các chính sách ưu đãi cho họ để để phát triển các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Ở Thái Lan không có một quy định cứng về mức lợi nhuận của các doanh nghiệp này vì nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Nhưng chắc chắn là mọi thứ đều phải đảm bảo được lợi nhuận cho doanh nghiệp, theo tính toán trung bình là khoảng 30%. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng có những chính sách hỗ trợ khác về vốn và tài chính cho các doanh nghiệp khi họ tham gia phát triển nhà ở xã hội, ông Vichai cho hay.

Tại Mỹ, ông Vinh Nguyễn, Đại diện của Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Hoa Kỳ (NAR) tại Campuchia cũng cho rằng, Chính phủ chỉ có thể cung ứng cho 25% những người đủ tiêu chuẩn để mua nhà ở xã hội. Do đó, quốc gia này đang cần nỗ lực rất lớn để có thể có nhà ở vừa túi tiền của người dân. 

"Trong khi đó, các công ty xây dựng nhà ở tư nhân cũng không muốn mất tiền. Vì vậy, Chính phủ cần có các ưu đãi như chính sách vay vốn hoặc được hưởng những ưu đãi về thuế như giảm trừ thuế thu nhập doanh nghiệp cả ở các dự án khác để thu hút doanh nghiệp tham gia vào xây dựng nhà ở giá rẻ.

Giải pháp nào để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp?

Theo ông Noh Jae Keuk, chuyên gia về nhà ở xã hội, Công ty Đất đai và nhà tại Hàn Quốc, ở Hàn Quốc, việc xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với túi tiền của người dân thu nhập thấp nhận được sự hỗ trợ rất lớn từ Chính phủ.

Thị trường đã thất bại khi không đảm bảo được nhu cầu về nhà ở cho rất nhiều người. Rõ ràng là thị trường tự nó đã không điều chỉnh được và nếu chúng ta cứ để nó tự vận động thì những người nghèo không thể tiếp cận được nhà ở, ông Keuk nhận định.

Theo đó, Hàn Quốc cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp dưới dạng nhà cho thuê trong 10 năm, sau 10 năm có thể bán cho người dân dưới dạng nhà ở xã hội. Chính phủ sẽ hỗ trợ về tài chính cho đối tượng nhà ở này. 

Chính phủ chia ra 10 nhóm thu nhập, đầu tiên là thu nhập thấp và trên cùng là nhóm nhà giàu. Mỗi nhóm sẽ được hưởng 1 chính sách khác nhau. Đối với nhóm thứ nhất gồm những người nghèo đến mức không thể thuê nhà, Chính phủ sẽ xây những khu nhà cho thuê này và hỗ trợ về tài chính để họ có tiền thuê nhà. Bên cạnh đó, giá thuê sẽ thấp hơn thị trường khoảng 30%.

Đối với nhóm thứ hai gồm những người trên mức nghèo một chút, Chính phủ sẽ hỗ trợ qua việc đưa ra mức giá thuê nhà thấp hơn giá thị trường. Nhóm 3, 4 được hỗ trợ thuê thấp hơn thị trường 15%. Đối với nhóm thu nhập trung bình, không phải là thu nhập thấp, Chính phủ Hàn Quốc sẽ hỗ trợ áp dụng mức lãi suất thấp để họ có thể mua nhà, ông Noh Jae Keuk chia sẻ.

Theo ông Noh Jae Keuk, Hàn Quốc có quỹ nhà ở để xây dựng nhà giá rẻ. Quỹ này có ngân sách từ Chính phủ và một phần từ sự tiết kiệm của người dân. Mỗi tháng, họ đóng góp một khoản tích cóp cho quỹ nhà ở, có thể là 100 USD hoặc nhiều hơn là 500 USD. Cũng có một số người thu nhập rất thấp, không thể đóng góp.

Tuy nhiên, nếu muốn được hưởng các ưu đãi khi thuê hoặc mua nhà giá rẻ, bắt buộc người dân phải đóng cho quỹ nhà ở. Đó chính là cách khuyến khích người dân tiết kiệm cho quỹ nhà ở. Hoạt động của quỹ này sẽ thông báo rộng rãi về chỉ tiêu và minh bạch để người dân an tâm tiết kiệm trong quỹ nhà ở đó.

Trở lại với bài toán làm thế nào để thu hút các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội tại Việt Nam, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, mức lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư không hấp dẫn nhà đầu tư, cần được xem xét, sửa đổi. 

Bên cạnh đó, về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, Luật Nhà ở quy định, doanh nghiệp được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội không được vay ưu đãi do vướng nhiều quy định pháp luật. 

Mặt khác, Luật Nhà ở quy định các nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, trong đó có vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ" có thể hiểu là bao gồm cả các nguồn vốn viện trợ, vốn ODA của nước ngoài, nhưng cho đến nay, vẫn chưa có cơ chế hướng dẫn thực hiện. 

Trước thực tế trên, ông Châu kiến nghị Chính phủ sớm có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nhằm giúp người lao động thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.