Bầm dập vì trái phiếu, doanh nghiệp địa ốc quay về cổ phiếu

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 vừa diễn ra, ban lãnh đạo DIC Corp đã trình kế hoạch phát hành 410 triệu cổ phiếu để tăng vốn thêm 4.100 tỷ đồng. Trong đó, công ty sẽ chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá dự tính 10.000 đồng/cổ phần.

Tương tự DIC Corp, Novaland đã “chốt” phát hành thêm tới 1,37 tỷ cổ phiếu trong đó có 1,17 tỷ cổ phiếu phát hành cho cổ đông hiện hữu để huy động 11.700 tỷ đồng.

Toàn bộ số tiền sẽ được Novaland ưu tiên sử dụng để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả đến hạn; thanh toán lương, chi phí vận hành và cuối cùng là thực hiện các dự án do tập đoàn làm chủ đầu tư.

Ngày 13/5 tới, CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt sẽ chốt danh sách cổ đông thực hiện quyền mua 134,33 triệu cổ phiếu phát hành thêm, cứ 5,5 quyền mua sẽ được mua 1 cổ phiếu mới, giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu.

Công ty CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng dự kiến chào bán thêm 110,09 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 20 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá 27.250 đồng/cổ phiếu, huy động 3.000 tỷ đồng và dự kiến triển khai trong năm 2024.

Trong đó, số tiền huy động hơn 3.000 tỷ đồng, Nhà Khang Điền dự kiến dùng 300 tỷ đồng trả nợ vay, và 2.700 tỷ đồng đầu tư góp thêm vốn vào Công ty TNHH MTV Đầu tư kinh doanh nhà Khang Phúc để đơn vị này thanh toán các khoản nợ ngân hàng.

Không hẹn mà gặp, hàng loạt cái tên bất động sản đình đám khác như Đất Xanh, Bamboo Capital… cũng thông qua phương án chào bán cho cổ đông hiện hữu, biến đây trở thành một trong những vấn đề nóng nhất của mùa đại hội cổ đông năm nay.

Lượng vốn mà các doanh nghiệp này muốn huy động ước tính sơ bộ vài cái tên kể trên cũng đã dự tính huy động gần 1 tỷ USD. Con số này còn lớn hơn nếu tính thêm các kế hoạch huy động vốn chưa được công bố cụ thể ở một số doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu khác.

“Bầm dập” vì trái phiếu

Nhưng năm trước, các doanh nghiệp bất động sản thường không ‘mặn mà’ gọi vốn trên thị trường chứng khoán. Thay vào đó, việc huy động vốn từ kênh ngân hàng và trái phiếu được ưa chuộng hơn. Hoạt động tăng vốn, nếu có, thường là phát hành riêng lẻ cho cổ đông chiến lược.

Có nhiều lý do đằng sau lựa chọn này, nhưng điểm chung là huy động vốn qua kênh trái phiếu đó là “dễ”. Thời điểm đó, có rất ít quy định ràng buộc các doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp không cần phải có lợi nhuận, thậm chí chỉ cần thành lập vài ngày cũng có thể huy động hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu.

Sự lỏng lẻo của thị trường trái phiếu tạo điều kiện cho hàng loạt trái phiếu “ba không”: không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo ào ạt xuất hiện. Với lĩnh vực bất động sản, đặc thù thường tách ra thành nhiều công ty con thực hiện mỗi dự án riêng biệt, việc huy động vốn bằng trái phiếu càng thuận tiện hơn.

Những yếu tố trên biến giai đoạn 2019 – 2021 trở thành “giai đoạn vàng” của huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp. Đỉnh cao là vào năm 2021, khi có hơn 740.000 tỷ đồng trái phiếu được phát hành, với 1/3 trong số này đến từ các doanh nghiệp bất động sản. Không ít trong số này, được nhiều người mua với quan điểm sai lệch đây là sản phẩm “giống với tiền gửi tiết kiệm nhưng lãi cao hơn”.

Ở chiều ngược lại, huy động vốn trên thị trường chứng khoán tỏ ra kém hấp dẫn hơn khi đòi hỏi doanh nghiệp phải niêm yết trên thị trường chứng khoán, hoạt động có lợi nhuận và phải có phương án sử dụng vốn rõ ràng.

Mặt khác, việc huy động vốn cổ phần đồng nghĩa với việc pha loãng tỷ lệ sở hữu, khiến nhiều chủ doanh nghiệp không ưa thích. 

Các cổ phiếu NVL, KDH của Novaland, Khang Điền từng có thời gian dài sau khi niêm yết nhưng giao dịch rất èo uột, không thu hút được sự tham gia của đại chúng.

Đặc điểm của nhóm này là gần như không có cổ đông nhỏ lẻ tham gia, giá cổ phiếu được giao dịch rất ít và được “giữ” giá, với mục đích làm cơ sở vay cầm cố hoặc huy động vốn từ các nhà đầu tư tổ chức.

Mặc dù vậy, biến cố trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, mà trọng tâm chính là trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã làm thay đổi phương thức huy động vốn của doanh nghiệp.

Hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản đến nay vẫn còn “bầm dập” trong vòng xoáy nợ nần, không còn năng lực trả gốc lẫn lãi trái phiếu. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn như Novaland, Hưng Thịnh… vẫn đang phải chật vật với các phương án tái cơ cấu nợ, giãn nợ trái phiếu.

Hiện tại, áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản vẫn rất lớn. Theo báo cáo của FiinGroup, giá trị trái phiếu đến hạn của nhóm bất động sản vào khoảng 100.000 tỷ đồng, chiếm gần một nửa lượng trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm nay.

Những khó khăn cũ chưa được giải quyết, cộng với những quy định khắt khe hơn khiến lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới cũng ít đi. Thống kê đến cuối tháng 4/2024, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt hơn 36,6 nghìn tỷ đồng, kém xa so với mức đỉnh 2021.

Tìm kiếm kênh huy động mới

“Năm 2023, thị trường trái phiếu chững lại do các nhà đầu tư bán lẻ lo ngại về các vấn đề phát sinh đối với trái phiếu khi một số tổ chức phát hành đã sử dụng tiền thu được từ trái phiếu không đúng mục đích trong năm 2022, các chủ đầu tư đã hạn chế sử dụng trái phiếu phát hành.

Vì vậy, vay vốn ngân hàng hoặc bán tài sản để tái cấp vốn cho các dự án, huy động vốn thông qua tăng vốn chủ sở hữu là những lựa chọn thích hợp của các chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường hiện tại”, một báo cáo của công ty chứng khoán SSI nhận định.

Thực tế, khi thị trường chứng khoán bùng nổ thời điểm 2020 – 2021, rất nhiều doanh nghiệp niêm yết đã tận dụng được thời điểm này để thành công huy động vốn. Tiêu biểu nhất có thể kể tới là nhóm các công ty chứng khoán. Những đợt phát hành cổ phiếu giai đoạn thị trường thăng hoa đa phần đều rất thành công, giúp các công ty niêm yết tăng vốn bằng lần.

Một số doanh nghiệp bất động sản cũng nhận ra cơ hội nhưng chậm chân. Năm 2022, DIC Corp từng đưa ra phương án chào bán 100 triệu cổ phiếu với giá 30.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến huy động 3000 tỷ đồng.

Mặc dù vậy, kế hoạch đưa ra đúng vào giai đoạn chứng khoán thoái trào nên đã thất bại, bất chấp sau này DIC Corp đã điều chỉnh giá xuống một nửa và nhiều lần dời ngày chào bán.

Bước sang năm 2024, thị trường chứng khoán đã có tín hiệu phục hồi mạnh mẽ khi chỉ số VN Index trải qua 5 tháng tăng liên tiếp kể từ tháng 11/2023. Thanh khoản thị trường cũng quay trở lại với những phiên giao dịch 1 tỷ, thậm chí là 2 tỷ USD. Ở quy mô thanh khoản này, thị trường hoàn toàn đủ sức hấp thụ lượng cổ phiếu mới phát hành thêm.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết, kênh huy động trái phiếu bị thu hẹp, thị trường chứng khoán trở thành kênh huy động khả thi. DIC Corp đã nhanh chóng tái khởi cộng lại kế hoạch phát hành tăng vốn, cùng với đó là hàng loạt cái tên lớn khác như Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh, Bamboo Capital, Hodeco…

Mặc dù vậy, các doanh nghiệp có thể thực hiện thành công phương án tăng vốn hay không lại là chuyện khác. 

Gần đây, một loạt công ty bất động sản báo lỗ trong quý đầu năm khiến giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản cũng sụt giảm nặng nề. Trong khi ở bức tranh chung trên thị trường, cổ phiếu các nhóm ngành ngân hàng, thép, chứng khoán, bán lẻ, dầu khí… đều phục hồi mạnh mẽ.

Có thể thấy, nhà đầu tư đang rất thận trọng với cổ phiếu bất động sản ngay cả khi giá cổ phiếu đang được chiết khấu mạnh, chưa nói đến một kế hoạch phát hành, huy động nghìn tỷ chỉ với mục đích trả nợ, trả lương nhân viên.