'Cơ hội thế kỷ' cho đầu tư bất động sản?

Nhận định về bức tranh chung trên thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Quốc Huy, chuyên gia tài chính - bất động sản cho rằng, thị trường đang khá u ám. 

Theo ông Huy, bất động sản có dấu hiệu chững lại, đi ngang từ cuối năm 2018, đầu năm 2019. Bước sang năm 2020, một gam màu xám đã bao phủ toàn bộ thị trường do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Đây là điều thị trường không dự đoán được.

Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, ông Huy cho rằng, dịch bệnh cũng mang lại những yếu tố tích cực. Qua dịch bệnh, thị trường có cơ hội nhận diện, đánh giá, sàng lọc lại để làm nền tảng, đòn bẩy phát triển một cách bền vững trong 5 - 10 năm tới. 

"Đặc biệt, đối với các khách hàng, nhà đầu tư cá nhân, dịch bệnh càng có ý nghĩa quan trọng khi mang đến cơ hội rất lớn cho đầu tư bất động sản. Tôi gọi đó là “cơ hội thế kỷ” chỉ đến một lần cho các nhà đầu tư”, ông Huy nhận định.

Nguyên nhân được vị chuyên gia này chỉ ra là do những cơ hội đầu tư lớn trên thị trường bất động sản không diễn ra trong thời điểm thị trường bình thường. Chỉ trong thị trường hỗn loạn mới xuất hiện những cơ hội đột phá cho các nhà đầu tư.

Ông Huy dẫn lại câu châm ngôn nổi tiếng của Warrent Buffet:  “Hãy biết sợ hãi khi người khác đang tham lam và tham lam khi mọi người đang sợ hãi" và cho rằng, câu nói kinh điển này đang hoàn toàn đúng với bối cảnh của thị trường hiện nay.

Thời điểm hiện tại là cơ hội chỉ đến một lần với các nhà đầu tư bởi hai yếu tố. Thứ nhất, dịch bệnh Covid-19 đang khiến toàn ngành kinh tế và thị trường bất động sản rơi vào khó khăn, song điều này sẽ sớm qua đi. Thị trường đang có sức bật rất lớn cho tăng trưởng.

Thứ hai, thời điểm thị trường đang khủng hoảng, theo lẽ thông thường, giá bất động sản phải giảm sâu, tuy nhiên, hiện nay, giá bất động sản lại đang tăng mạnh, tăng nữa và tăng thêm nữa.

Thị trường bất động sản hiện nay đã “biến mất” phân khúc chung cư dưới 2 tỷ đồng. Đối với liền kề, nhà phố thương mại tại những quận ngoài trung tâm như Hà Đông ở phía Tây Hà Nội, trước đây chỉ hơn 100 triệu đồng/m2 thì hiện nay có dự án đã lên đến mức giá 300 triệu đồng/m2, tức 30 tỷ đồng/căn. 

Đây là mức giá cao kỷ lục từ trước đến nay. Nhiều người cho rằng đó là giá tăng ảo. Tuy nhiên, mức giá đó có ảo hay không còn phải xem nó được tạo ra từ những đòn bẩy, giá trị nào.

Ông Huy cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao là do nguồn cung khan hiếm. Trong khi đó, nguồn tiền trong dân hiện nay đang rất lớn.

Lãi suất tiền gửi ngân hàng đã chạm đáy, ngân hàng thừa thanh khoản, lãi suất huy động từ 6 tháng đến 1 năm chỉ ở mức khoảng 3%. Với mức lạm phát 4 - 5%/năm như hiện tại, bỏ tiền vào ngân hàng tức là nhà đầu tư đang mất tiền.

"Những người sợ điều này nhất chính là nhà đầu tư có tiền, thừa tiền. Đây chính là lý do khiến dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Cái gì hiếm thì quý, quý thì đắt. Do đó, bất động sản vẫn là kênh đầu tư số một, an toàn và hiệu quả đối với các nhà đầu tư”, ông Huy nhấn mạnh.

Đưa ra kịch bản cho thị trường bất động sản 2021, ông Huy cho rằng, sau đại dịch, nhiều chuyên gia dự báo giá bất động sản sẽ tăng mạnh theo hình chữ V hoặc chữ U, nhưng tôi cho rằng, bất động sản sẽ tăng theo “hình dựng ngược”. Giá bất động sản tăng mạnh trong thời gian tới là điều tất yếu, không thể phủ nhận.

Ngày hôm nay, khi thị trường đang sợ hãi thì chính là cơ hội lớn chỉ đến một lần cho các nhà đầu tư. Song, vấn đề là nhà đầu tư có đủ năng lực nhận diện cơ hội và đủ tiềm lực tài chính để nắm bắt cơ hội đó để thành công trên thị trường bất động sản hay không, ông Huy nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh, Công ty CP Đầu tư Hải Phát cũng cho rằng, năm 2021, khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, với một nền kinh tế đang phát triển ở tốc độ cao như hiện nay; đầu tư công, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh, thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Với các thị trường khác, như vàng, chứng khoán, thời gian vừa qua, các kênh đầu tư này đã cho thấy sự rung lắc rất mạnh, biên độ chênh lệch lớn. Đầu tư vào những thị trường có biên độ cao, tương ứng với nó là rủi ro cũng rất cao.

Tất nhiên, trong bất cứ thị trường đầu tư nào, những nhà đầu tư chuyên nghiệp, am hiểu vẫn có thể thành công, đạt được lợi nhuận dựa trên kinh nghiệm của họ. Song, các nhà đầu tư mới cần hết sức thận trọng.

"Trong bối cảnh chung đó, trong vòng 10 năm tới, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, có mức tăng trưởng nhất so với các kênh đầu tư khác", ông Duy chia sẻ.

Ba thị trường đầu tư bất động sản trọng điểm năm 2021

Theo ông Duy, trên thị trường bất động sản, các nhà đầu tư đang đi theo ba xu hướng đầu tư chính.

Xu hướng thứ nhất là đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Đây là thị trường đầu tư dài hơi, bám theo lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam là phát triển du lịch. Về dài hạn, thị trường này rất tiềm năng, dư địa tăng trưởng lớn. Tuy nhiên, do ảnh hưởng tiêu cực từ dịch bệnh, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam cần 1 – 2 năm để khôi phục và phát triển.

Bên cạnh đó, các dự án đang phát triển, sắp hình thành cũng mất thời gian lâu hơn do suất đầu tư cao hơn, chủ đầu tư chú trọng hơn vào yếu tố chất lượng dự án.

Bất động sản nghỉ dưỡng là thị trường đầu tư dài hơi, do đó đòi hỏi nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh, trường vốn và không phụ thuộc vào các đòn bẩy tài chính.

Xu hướng thứ hai theo ông Duy là đầu tư theo các thị trường phát triển khu công nghiệp. Thời gian vừa qua, xu hướng đầu tư trên toàn cầu đã có sự dịch chuyển, nhiều doanh nghiệp lớn của thế giới đã tìm đến Việt Nam do các chính sách thu hút đầu tư và giá nhân công rẻ.

Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trong nước như Him Lam, Sonadezi, Becamex đã và đang phát triển những khu công nghiệp lớn tại Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu để đón lõng dòng vốn đầu tư nước ngoài này.

Tại khu vực phía Bắc, thị trường bất động sản công nghiệp của các tỉnh như Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng cũng đang rất sôi động.

Xu hướng thứ ba là đầu tư theo sự hình thành quy hoạch tại các thành phố lớn. Ông Duy cho rằng, từ năm 2017 đến nay, nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM rất hạn chế do việc rà soát pháp lý. Việc nguồn cung mới không nhiều đã khiến các nhà đầu tư phải tìm các thị trường mới để đầu tư bất động sản. 

Trong Nam, các thị trường này là Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương, Lâm Đồng, ở phía Bắc là Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hải Dương.

Trong đó, Quảng Ninh là một trong những thị trường rất thu hút các nhà đầu tư do đây là một tỉnh có diện tích rộng, tiềm năng phát triển du lịch lớn, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông hiện đại.

Tại Quảng Ninh hội tụ cả ba xu hướng đầu tư bất động sản là đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản khu công nghiệp và bất động sản đô thị.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ông Duy cho rằng, phân khúc phù hợp nhất đối với các nhà đầu tư hiện nay là các dự án có suất đầu tư từ 5 – 7 tỷ đồng/sản phẩm pháp lý hoàn thiện. Loại hình sản phẩm này có biên độ tăng trưởng tốt vì mức giá phù hợp với đại đa số khách hàng.

Ở phân khúc cao hơn từ 15 - 20 tỷ đồng/sản phẩm và ngoài 20 tỷ đồng là cuộc chơi khác, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh hơn. Điều này đồng nghĩa với lượng người tham gia ít hơn và sẽ hạn chế hơn về thanh khoản.