Giá nhà chạm 'báo động đỏ': Ai đang mở lối cho người mua ở thực?

Khởi nghiệp trong lĩnh vực bất động sản từ đầu những năm 2010, ông Dương Long Thành, nhà sáng lập kiêm Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group, vẫn nhớ rất rõ thời điểm ông nắm bắt được một trong những cơ hội đầu tiên. Khi đó, đường Vành đai 3 và 4 bắt đầu bước vào giai đoạn quy hoạch, với hướng tuyến đi qua khu Mỹ Phước 3 - 4, nơi từng “nóng” nhất thị trường giai đoạn 2007–2008.

“Tôi nhớ thời điểm năm 2010, một căn nhà tại Bến Cát (Bình Dương) chỉ khoảng 300 triệu đồng. Thu nhập của người lao động lúc đó vào khoảng 5 - 7 triệu đồng mỗi tháng và chỉ cần 5 - 6 năm tích lũy, họ đã có thể mua được một ngôi nhà,” ông Thành chia sẻ.

Ngày nay, bức tranh ấy đã thay đổi hoàn toàn. Áp lực tăng giá nhà nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập đang kéo giãn khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân. Ông Thành thừa nhận, “đa số người lao động hiện ‘làm cả đời’ cũng không mua nổi một căn nhà,” và xem đây là bài toán mang tính quốc gia, đòi hỏi những giải pháp đồng bộ và dài hạn.

Tại Diễn đàn Bất động sản vùng động lực phía Nam lần thứ I diễn ra tại TP.HCM, do Reatimes và VIRES phối hợp tổ chức, Chủ tịch Thắng Lợi Group tiếp tục nhấn mạnh những trăn trở này. “Trong bối cảnh hiện nay, việc phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp thu nhập, gắn với mục tiêu xây dựng đô thị nhân văn, trở thành yêu cầu cấp thiết. Điều đó cũng đặt lên vai doanh nghiệp trách nhiệm lớn hơn trong quá trình phát triển thị trường,” ông nói.

Giá nhà tăng, người mua ở thực ngày càng “vuột tầm với”

Dữ liệu từ Savills cho thấy, trong chín tháng đầu năm, TP.HCM chỉ ghi nhận 4.300 căn hộ mở bán mới giữa bối cảnh nguồn cung sụt giảm kéo dài. Đáng chú ý, 60% số đó thuộc phân khúc cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ đạt tới 91%, phản ánh sức mua mạnh, nhưng chủ yếu đến từ nhà đầu tư và nhóm thu nhập cao thay vì người mua để ở.

Savills cho biết chỉ khoảng 9% giao dịch trên thị trường rơi vào phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng, mức giá được xem là “vừa túi tiền” hiện nay. Người mua thực muốn sở hữu căn hộ hai phòng ngủ thường buộc phải ra xa trung tâm hoặc tìm kiếm trên thị trường thứ cấp.

Đơn vị này dự báo giá căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục tăng trong quý IV/2025, nhờ kỳ vọng tiêu thụ tốt và tác động từ các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, metro số 2 hay cầu Thủ Thiêm 4. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và mức giá quá cao sẽ còn là rào cản lớn với người mua ở thực.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại TP.HCM có giá trên 80 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất suốt ba năm. VARS IRE cũng ghi nhận tình trạng bán hàng nhỏ giọt để tạo cảm giác khan hiếm, thậm chí xuất hiện đầu cơ gom hàng, lướt cọc tại một số khu vực phía Nam thành phố.

Ông Thành gọi nhu cầu ở thực hiện nay là “báo động đỏ”, khi chỉ 30% trong hơn 2.000 giao dịch ghi nhận bởi DKRA Group trong chín tháng đầu năm 2025 đến từ người mua để ở, còn 70% thuộc về nhà đầu tư. Với tiềm lực mạnh, nhà đầu tư sẵn sàng đẩy giá lên khi thấy cơ hội, trong khi nhóm mua thật, thường chỉ tích lũy được 1-2 tỷ đồng, khó chạm tới những căn hộ có giá từ 4 - 5 tỷ đồng trở lên.

Theo các chuyên gia, tỷ trọng người mua để ở giảm mạnh khiến thị trường dễ mất cân bằng cung - cầu, giá tăng không dựa trên nhu cầu thực và hình thành rủi ro bong bóng. Nếu thiếu chính sách can thiệp kịp thời, nhà ở tại các đô thị lớn sẽ ngày càng xa tầm với.

Với hơn 15 năm gắn bó thị trường, ông Thành chỉ ra bốn lực cản lớn khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Thứ nhất, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khi thu nhập bình quân chỉ tăng 6 - 8% mỗi năm, trong khi giá nhà tăng 12 - 20%/năm suốt hơn một thập kỷ, khiến khoảng cách ngày càng nới rộng.

Thứ hai, nguồn cung không phản ánh đúng nhu cầu. Thị trường nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền gần như biến mất, dù đây là phân khúc chiếm nhu cầu lớn nhất.

Thứ ba, chi phí đầu vào đội lên mạnh mẽ từ pháp lý, thuế, tiền sử dụng đất đến vật liệu xây dựng và chi phí vốn.

Thứ tư, khả năng tiếp cận tín dụng ngày càng hạn chế khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại trong giai đoạn 2024 - 2025.

Trong bối cảnh đó, ông cho rằng thị trường buộc phải quay về giá trị cốt lõi: nhà ở phải phục vụ nhu cầu an cư của người dân. “Thực trạng này đã được Chính phủ và các bộ, ngành nhận diện rõ. Toàn bộ hệ thống chính trị đang vào cuộc để đưa thị trường trở về đúng chức năng,” ông nói.

Khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” đến nay vẫn chưa xuất hiện trong bất kỳ văn bản pháp luật chính thức nào, ngoại trừ những định hướng chung trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030. Tuy vậy, thông điệp mạnh mẽ của Chính phủ gần đây về phát triển nhà để ở chứ không để đầu cơ đang đặt nền móng quan trọng cho việc điều chỉnh lại thị trường.

Ông Thành cho rằng doanh nghiệp chỉ có thể tập trung vào phân khúc vừa túi tiền khi chính sách đồng bộ hơn. Ở tầm vĩ mô, cần cải cách thủ tục, tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đồng thời triển khai các chính sách hỗ trợ người mua nhà lần đầu. “Nghị quyết 68 vừa ban hành đã tạo động lực lớn để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư dự án mới,” ông nói.

Ở cấp địa phương, quy hoạch phải hướng đến người dân với mô hình đô thị nén - 15 phút, kết hợp hạ tầng giao thông đồng bộ để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và chất lượng sống.

Ở phía doanh nghiệp, sản phẩm cần minh bạch pháp lý, giá hợp lý, chất lượng đảm bảo và ưu tiên phục vụ cư dân. Bình Dương là một ví dụ điển hình khi từ năm 2015 đã chuyển dịch mạnh sang mô hình căn hộ do quỹ đất thấp tầng thu hẹp.

“Chúng tôi đang phát triển The Win City, một dự án đặt trọng tâm vào giá trị vì cư dân. Mỗi năm, chúng tôi dự kiến cung cấp khoảng 5.000 căn hộ,” ông cho biết.

Chia sẻ kinh nghiệm của một trong những doanh nghiệp phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons, cho biết đơn vị đã phát triển khoảng 20.000 căn hộ và dự kiến bổ sung thêm 20.000 căn nữa.

Từ kinh nghiệm quốc tế, ông Thạch đánh giá rằng, muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam, yếu tố then chốt là tối ưu diện tích và công năng. Thay vì làm căn hộ lớn, việc thiết kế căn hộ nhỏ giúp giảm giá thành, phù hợp với nhu cầu thực, bởi lẽ người mua quan tâm đến tổng giá trị căn hộ, không phải đơn giá trên mỗi m².

Chính vì vậy, các sản phẩm của Bcons chủ yếu là căn hộ diện tích nhỏ; điển hình như căn 45 m2 vẫn bố trí được hai phòng ngủ nhờ thiết kế thông minh. Đây là lý do chỉ trong vài năm, Bcons có thể đưa ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ các các dự án đều nhanh chóng lấp đầy.

"Mức giá 1 - 2 tỷ đồng giúp chúng tôi tiếp cận đúng nhóm khách hàng ở thực", ông Thạch chia sẻ.

Một lợi thế lớn khác của Bcons là tự chủ toàn bộ chuỗi từ thiết kế, thi công, quản lý dự án đến vận hành tòa nhà. Mỗi khâu được tối ưu chi phí, giúp giá bán cạnh tranh nhưng tổng lợi nhuận vẫn đảm bảo. Tuy nhiên, mô hình này cũng đòi hỏi dự án phải phát triển liên tục để duy trì bộ máy.

Đặc biệt, theo chia sẻ của chủ tịch Bcons, trong quá trình phát triển nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp luôn tuân thủ pháp luật và tối giản thiết kế nhằm tối ưu chi phí. Dù ngoại thất các tòa nhà có thể đơn giản, nhưng không gian bên trong được tối ưu theo phong cách căn hộ Nhật Bản.

"Chúng tôi cũng ứng dụng các công nghệ mới như BIM để đẩy nhanh tiến độ, giảm chi phí và hạn chế phát sinh", ông nói thêm và nhấn mạnh rằng, tất cả những yếu tố này tạo nên các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, đáp ứng đúng nhu cầu an cư của đại đa số người dân.