Kinh tế đất đai giảm hiệu quả do hạn chế của hệ thống pháp luật

10 hạn chế trong hệ thống pháp luật đất đai

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu đã nêu 10 hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế đất, tài chính đất đai.

Điển hình như quy định ‘Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần’ tại Điều 113 Luật Đất đai và căn cứ ‘khung giá đất’ này thì UBND cấp tỉnh ban hành ‘bảng giá đất’ và xác định ‘giá đất cụ thể’.

Cách làm này mâu thuẫn với nguyên tắc ‘giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường’ (quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật đất đai), không phù hợp với thực tế của địa phương và không khả thi trên thực tế vì các bảng giá đất của các địa phương, phổ biến chỉ có giá trị bằng khoảng 30 - 50% giá thị trường. Do đó, công tác xác định ‘giá đất cụ thể’ còn nhiều bất cập chưa đảm bảo nguyên tắc ‘giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường’.

Ngoài ra, bốn phương pháp định giá đất gồm: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư để xác định ‘giá đất cụ thể’ theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, nhất là giữa phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, chưa đảm bảo độ tin cậy. Nguyên nhân là do thiếu thông tin giá đất, chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai và chưa phát huy vai trò của đơn vị thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất.

Ví dụ khi xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, TP. HCM chỉ là 550 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá (giá thị trường) là 1.460 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về chỉ số giá đất, chỉ số giá bất động sản. Giá chào bán bất động sản, quyền sử dụng đất trên thị trường cũng chưa được coi là một căn cứ để xem xét, thẩm định giá đất.

Luật đất đai 2003 có 2 chế định: "đấu giá đất" và "đấu thầu dự án có sử dụng đất". Luật đất đai 2013 đã bỏ chế định ‘đấu thầu dự án có sử dụng đất’, chỉ còn lại chế định ‘đấu giá đất’. Sau đó, Luật Nhà ở 2014, Luật Đấu thầu 2014 đã bổ sung chế định ‘đấu thầu dự án có sử dụng đất’. Chế định ‘đấu thầu dự án có sử dụng đất’ cần được bổ sung trở lại khi xem xét, sửa đổi Luật Đất đai 2013 để đảm bảo yêu cầu của ‘luật nội dung’.

Hay như Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định cơ chế ‘chuyển đổi đất đai’ và thực hiện ‘dồn điền đổi thửa’ nhưng chưa thật cụ thể. Thêm nữa, cũng chưa có quy định về cơ chế ‘tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô’ để phục vụ công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị cũ, để đảm bảo lợi ích của người dân tại chỗ, của nhà đầu tư và của xã hội.

Tại khoản 60 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã đưa ra cơ chế để giải quyết ‘điểm nghẽn’ giải phóng mặt bằng của các dự án mà doanh nghiệp đã bồi thường dở dang ‘da beo’ trước ngày 15/7/2014 nhưng trên thực tế vẫn chưa triển khai thực hiện được.

Một vấn đề nữa là tại khoản 1 Điều 68 Luật Đất đai 2013 đã đặt ra chế định ‘tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, quản lý đất đã thu hồi’ là ‘tổ chức dịch vụ công về đất đai’. Khoản 2 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định ‘tổ chức phát triển quỹ đất’ là đơn vị sự nghiệp công, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất, tổ chức thực hiện bồi thường...nhưng cho đến nay vẫn chưa phát huy được vai trò và hiệu quả như kỳ vọng. ‘Tổ chức phát triển quỹ đất’ chưa thực hiện được công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển.

Chưa có cơ chế để thực hiện quy định về việc doanh nghiệp được nhận góp vốn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để cùng thực hiện dự án theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, nhất là cơ chế đảm bảo quyền lợi cho cổ đông thiểu số, cổ đông nhỏ.

Luật Đất đai 2013 chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Quy định này cần sửa đổi vì không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2014 đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền mua nhà, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Việt Nam và họ có nhu cầu thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài.

Bên cạnh đó, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2% trên giá trị hợp đồng (không thấp hơn giá sàn theo quy định pháp luật) được áp dụng đối với mọi trường hợp chuyển nhượng có lãi, hòa vốn, lỗ, vừa trái tinh thần của Luật Thuế thu nhập, vừa dẫn đến xu thế khai thấp giá bán, nhà nước thất thu thuế và thị trường kém minh bạch.

Lỗ hổng trong quản lý

Ngoài những lỗ hổng trong hệ thống luật pháp, ông Lê Hoàng Châu còn cho rằng những lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý nhà nước đang làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, dẫn đến khả năng làm thất thoát tài sản nhà nước và giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Cụ thể như chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (không đúng đối tượng được chỉ định) mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi. Bán chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường mà không thông qua phương thức đấu giá công khai, không đúng quy định pháp luật.

Hay như thực hiện cổ phần hóa, thoái vốn khỏi doanh nghiệp nhà nước, nhất là doanh nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao, ‘đất vàng’ thực hiện còn lỏng lẻo.

Việc thực hiện xã hội hóa đầu tư theo phương thức hợp tác công - tư, bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) để chỉ định nhà thầu không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi, dẫn đến có những trường hợp nhà thầu kiêm nhà đầu tư dự án bất động sản có thể vừa được nhận thầu công trình theo giá tốt ở đầu xây dựng công trình, lại vừa được nhận quỹ đất phát triển dự án bất động sản với lợi nhuận rất cao ở đầu chuyển giao công trình và nhận lại quỹ đất đối ứng.

Như Chương II và Chương III Nghị định 69/2019/NĐ-CP cho phép sử dụng quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT, thực chất là chỉ định chủ đầu tư dự án khác.

Một số cơ quan, đơn vị đang sử dụng mặt bằng đất công đã thực hiện hợp tác đầu tư với doanh nghiệp tư nhân để phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ, nhưng giá trị thương quyền của mặt bằng chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm định lại giá trị do đã chuyển đổi mục đích sử dụng.

Còn một số cơ quan chính quyền cấp cơ sở đã không thống kê, báo cáo đầy đủ quỹ đất công trên địa bàn địa phương, nhất là các thửa đất nhỏ, hẹp, và tùy tiện cho phép khai thác sử dụng, kinh doanh; hoặc để đất công bị lấn chiếm, sử dụng trái phép.

Ngoài ra, còn có tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường hoặc chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá thị trường, không đúng quy chế quản trị doanh nghiệp.

Hay tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dẫn đến thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Một vấn đề nữa trong lỗ hổng do quản lý theo ông Châu đó là quy trình, thủ tục hành chính về chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, xác định giá đất, thẩm định giá đất cụ thể của dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiêu khê và kéo dài, cũng dẫn đến làm thất thu ngân sách, làm giảm tính minh bạch, giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản.