Chuyên gia xác định lỗ hổng gây thất thoát trong quản lý đất đai

Luật Đất đai 2013 chưa đáp ứng được thực tế

Tại Hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam diễn ra sáng 27/6, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường đã chỉ ra hàng loạt những lỗ hổng trong quản lý đất đai gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước. 

Ông Võ đặc biệt nhấn mạnh đến những bất cập trong việc phát triển các dự án đổi đất lấy hạ tầng. Theo ông Võ, khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai hiện nay là câu chuyện biến vốn đất thành vốn tài chính, "đây là khâu yếu nhất của Luật Đất đai 2013 do chưa đáp ứng được thực tế".

Ông Võ cho rằng, cách tính giá trị đất đai trong Luật Đất đai 2013 còn tồn tại nhiều hạn chế, Luật Đất đai chỉ quy định về thẩm quyền giao đất thực hiện dự án BT, còn phần định giá thì "biến mất". Trong khi đó, "cái người ta cần là định giá chứ không phải thẩm quyền giao đất", ông Võ nói. 

Mặt khác, luật cũng không quy định ai là người có trách nhiệm trong việc kiểm toán giá trị đất đai, công trình nhà đầu tư đã làm, tính toán giá trị đất đai đối ứng trả cho nhà đầu tư, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, nhận định.

Một vấn đề khác là quản lý đất đai liên quan đến cổ phần hoá. Theo ông Võ, quy định hiện nay vẫn không tính giá trị đất đai đối với đất thuê của doanh nghiệp. Tuy nhiên, thuê đất cũng có 2 trường hợp là trả tiền 1 lần và trả tiền hàng năm.

"Nếu trả 1 lần thì đó chính là hình thức tích lũy. Luật Đất đai 2003 gọi là giao đất, Luật Đất đai 2013 gọi là thuê đất trả 1 lần. Quy định không tính giá trị đất đai với đất thuê thì đúng với luật 2003 chứ không đúng với luật 2013". 

Hơn nữa, nếu thuê đất trả tiền hàng năm thì cũng cần phải tính giá trị của phần đất thuê vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần. Bởi đất đai hiện vẫn chỉ tính giá trị sử dụng của khu đất đó chứ chưa tính đến giá trị lợi thế của đất, Trong khi đó, lợi thế thuê đất thực tế đã tạo ra những giá trị vô hình cho khu đất, giá trị về địa điểm, được thuê đất tại đó, ông Võ khẳng định.

"Cơ chế xin cho khiến Nhà nước thiệt cả hai đầu"

Về những thất thoát trong quản lý đất đai, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng việc xác định giá đất đối ứng đối với các dự án đổi đất lấy hạ tầng khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án đang tồn tại nhiều bất cập.

Hiện nay đang thực hiện theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mức giá này thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường gây thất thoát lãng phí đất đai, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan thông qua cơ chế xin - cho.

Điển hình là giá đất khi giao các mảnh đất cho chủ đầu tư là nhà ở khi di dời các nhà máy, biển báo, kho tàng rất thấp theo giá tỉnh ban hành, không đấu giá, không công khai minh bạch. Chủ đầu tư chạy - xin - cho để được có dự án hưởng lợi cực lớn. Đó là các dự án BT giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập nên rồi “thẩm định” “xét duyệt”, không đấu thầu. 

Trong khi giao đất lại không đấu giá mà lại giao giá chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành dẫn đến Nhà nước thiệt cả 2 đầu, nhà đầu tư lợi cả 2 đầu. 

"Cơ chế xin - cho này tạo điều kiện cho tham ô tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền", ông Hùng cho hay. 

Theo ông Hùng, với những vấn đề nổi cộm trong Luật Đất đai như hiện nay, cần nghiên cứu xem xét sửa đổi bổ xung: Trình tự thủ tục thực hiện vào thu hồi về giao đất chống cửa quyền, lợi ích nhóm cần sự tham gia của tổ chức xã hội nghề nghiệp và người dân trong quy trình thực hiện các dự án, phương thức đền bù, giá đền bù; phân loại đất, sử dụng đất đô thị; định giá đất; hạn mức sử dụng đất; cấp quyền sử dụng đất; thanh tra và xử lý vi phạm.

Để có thể tổng hợp một cách đầy đủ, ông Hùng kiến nghị tổ chức thành lập một nhóm nghiên cứu từng điều, từng khoản để kiến nghị các cơ quan các điều cần sửa đổi bổ sung để Luật Đất đai đi vào cuộc sống góp phần chống tham nhũng tiêu cực đất đai, một trong những lĩnh vực nổi cộm nhất trong xã hội theo hai phương thức. 

Phương thức 1, kiến nghị xem xét đề nghị sửa đổi bổ sung một số điểm, điều nổi cộm nhất. Phương thức 2: Xem xét sửa đổi một cách toàn diện, đồng bộ từng điều, từng khoản, thậm chí trở thành Bộ Luật Đất đai vì đây là vấn đề rất lớn của xã hội.