Tổng giám đốc MIKGroup: ‘Người mua nhà đang quyết định thị trường’

Quan điểm trên được Tổng giám đốc Tập đoàn MIKGroup Nguyễn Vĩnh Trân đưa ra trước những ý kiến trái chiều về giá nhà ở Việt Nam hiện nay, trong đó có không ít ý kiến cho rằng, giá nhà hiện vẫn quá cao là một trong những nguyên nhân khiến thị trường kém sôi động, đồng thời làm giảm cơ hội mua nhà của nhiều gia đình trẻ.

Ông Trân nói: “Tôi thấy tâm lý người mua nhà ở Việt Nam hiện nay khá thoáng, cởi mở hơn rất nhiều so với trước đây. Thời gian gần đây, rất nhiều người có thể chấp nhận mức giá mà trước đây bản thân các nhà phát triển bất động sản, các chủ đầu tư cũng không nghĩ đến. Bây giờ thấy nhiều người có thể sẵn sàng bỏ tiền ra để mua những căn nhà có giá từ 5 – 10 nghìn USD/m2 hay 30 – 50 tỷ để mua một căn biệt thự. Thực sự điều này cũng khiến chúng tôi khá bất ngờ.

Do đó, chúng tôi nhận thấy vấn đề giá bán không phải là câu chuyện quá quan trọng với thị trường bất động sản như trước đây nữa. Trên thị trường, các phân khúc từ bình dân cho đến cao cấp luôn có một tỷ lệ khách hàng nhất định, phân khúc nào cũng có thanh khoản tốt. Theo tôi, đây là một tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản.”

Như vậy có nghĩa là thu nhập của người dân, người mua nhà đã tăng lên rõ rệt, thưa ông?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Tôi nghĩ không hẳn chỉ là vấn đề thu nhập, bởi thu nhập của người dân nó đi kèm với tăng trưởng GDP của cả nền kinh tế. Câu chuyện ở đây là sự đi lên của nhiều yếu tố, trong đó bao gồm cả những chỉ số vĩ mô tăng lên rõ rệt, từ đó khiến cho người dân cảm thấy tự tin hơn rất nhiều. Cùng với đó là sự tích lũy tài sản của người dân cũng được cải thiện đáng kể, qua đó nhiều người có điều kiện để cải thiện chỗ ở, mua những căn nhà mới đẹp hơn, hiện đại và khang trang hơn.

Có một điểm đáng chú ý nữa mà tôi mong cơ quan quản lý sớm có được thống kê về số lượng người mua nhà lần đầu, vì tôi nghĩ số này cũng khá lớn. Đây chính là những đối tượng tiềm năng thực sự của thị trường bất động sản.

Trước chất vấn của Đại biểu Quốc hội tại kỳ họp đang diễn ra về giá nhà vẫn khá cao, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà có nói rằng, muốn giảm giá nhà chỉ còn cách tăng nguồn cung. Theo ông quan điểm này có hợp lý?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Quả thật, đó là nguyên tắc chung của thị trường. Với một sản phẩm cùng phân khúc mà có nhiều dự án thì buộc các nhà phát triển bất động sản phải giảm giá để cạnh tranh. Thực tế thị trường trong mấy năm qua cũng đã diễn ra tình trạng này ở hầu hết các phân khúc.

Còn trên thực tế, thị trường vẫn luôn tồn tại rất nhiều các sản phẩm với các mức giá khác nhau, từ 20 triệu/m2 cho đến 200 triệu/m2 đều có. Sự lựa chọn nằm ở người mua, phụ thuộc vào nhu cầu của họ.

Ông có cho rằng, giá nhà tăng hay giảm ít nhiều vẫn phụ thuộc vào tâm lý đám đông của người mua nhà?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Đây là một điều bình thường trong vấn đề maketing của một dự án. Xu hướng này cũng là một chiêu thức bán hàng của nhiều nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, tôi cho rằng, người mua nhà bây giờ đã rất thông minh, họ rất hiểu thị trường, hiểu sản phẩm và cả giá bán. Họ là những người quyết định nên nếu thấy thích hợp thì họ mới mua.

Do đó, với những nhà phát triển bất động sản như MIKGroup, chúng tôi luôn có gắng tạo ra những sản phẩm phù hợp với thị hiếu, nhu cầu của khách hàng, bao gồm cả người mua để ở và người mua để đầu tư, khách nước ngoài…

Để phát triển một dự án trong giai đoạn hiện nay đòi hỏi nhiều yếu tố hơn trước đây rất nhiều, nó không chỉ dừng lại ở câu chuyện giá bán.

Nhiều ý kiến cho rằng, giá nhà cao như hiện nay là do doanh nghiệp bất động sản vẫn đang lãi lớn, thậm chí là siêu lợi nhuận?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Thực tế khái niệm về siêu lợi nhuận cũng cần phải được hiểu một cách rất rộng. Nếu một chủ dự án thu về năm bảy trăm tỷ đồng lợi nhuận trên một doanh thu hàng chục nghìn tỷ đồng thì đó đâu phải là siêu lợi nhuận.

Do đó, chẳng hạn một chủ đầu tư thu lợi nhuận của một dự án lên tới 50% thì đó là siêu lợi nhuận, nhưng nếu 50% đó chỉ có giá trị 50 tỷ đồng thì cũng không hẳn là siêu lợi nhuận.

Một định mức lợi nhuận phù hợp của một dự án hiện nay thông thường ở mức 15%. Do đó, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản hiện nay phụ thuộc vào số lượng sản phẩm được bán ra nhiều hay ít chứ không phải là ở giá bán.

Ông nghĩ gì về mặt bằng giá nhà hiện nay. Liệu nó đã hợp lý chưa và có thể giảm được không?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Như tôi đã nói, câu chuyện hợp lý hay không là ở người mua. Chứ còn phía chủ đầu tư thì họ luôn có một mong muốn là giá bán ở mức nào đấy để có thể đạt được lợi nhuận đề ra, do đó họ sẽ tìm mọi cách để hạn chế được rủi ro, tiết giảm được các khoản chi phí trong quá trình đầu tư, xây dựng dự án.

Còn người mua họ sẽ thấy mức giá của một dự án nào đó họ có thể mua được thì đó là hợp lý. Chứ không thể nói một dự án có giá 20 triệu đồng/m2 là hợp lý khi dự án đó nằm quá xa trung tâm và chất lượng xây dựng lại quá kém.

Ngược lại, có những dự án có giá bán 200 triệu đồng/m2 nhưng lại ở những vị trí đắc địa, ngay trung tâm, chất lượng cao thì với nhiều người lại là hợp lý.

Do đó, giá nhà hợp lý hay không là một khái niệm trừu tượng, không thể có một đáp án cụ thể được. Còn thực tế, thì người quyết định thị trường hiện nay chính là người mua nhà, còn các nhà phát triển bất động sản chỉ là những người đưa ra các phương án để người tiêu dùng quyết định mà thôi.

Vậy theo ông để sở hữu một căn nhà tại Hà Nội hay Tp.HCM hiện nay có khó không?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Hiện nay, câu chuyện mua nhà tại Hà Nội và Tp.HCM nó liên quan đến vấn đề vị trí, giao thông. Nếu muốn mua được nhà ở mức giá vừa phải thì phải mua ở những khu vực ngoại ô, xa trung tâm.

Chẳng hạn, 10 năm trước giá nhà đất ở Quận 9 rất rẻ, nhưng bây giờ nhờ có hạ tầng giao thông, đường sá phát triển nên giá nhà tại đây đã khá đắt. Hà Nội cũng tương tự như vậy. Những khu vực như Long Biên, Gia Lâm hay khu phía Tây như Mỹ Đình, Mễ Trì…dần dần cũng trở thành trung tâm nên muốn giá rẻ thì phải đi ra xa hơn nữa.

Dưới góc độ một doanh nghiệp bất động sản, theo ông thị trường hiện nay đáng để đầu tư hay không?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Tôi nghĩ thị trường hiện nay thực sự đáng để đầu tư. Và thực tế thì các nhà đầu tư trong nước đang đi sau các nhà đầu tư nước ngoài một bước, vì họ đã thấy tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam từ nhiều năm trước và họ đã mua vào khá nhiều.

Giá bất động sản Việt Nam hiện vẫn khá thấp so với các thị trường xung quanh. Tôi cũng cho rằng, thị trường cuối năm sẽ khá tích cực, sẽ có nhiều sản phẩm đột phá hơn. Chúng ta cũng đã trải qua những chu kỳ đi lên – xuống của thị trường. Hiện thị trường cũng khá lớn, có nhiều nhà phát triển trong và ngoài nước cùng tham gia nên khả năng bong bóng cũng khó có thể xảy ra như trước đây khi nguồn cung còn hạn chế.

Cùng với đó một số biện pháp của cơ quan quản lý đưa ra cũng giúp trị trường “giảm nhiệt” ngay khi có dấu hiệu sốt nóng.