Bất động sản ‘khát’ vốn

Cả doanh nghiệp và khách hàng đều đang lâm vào tình trạng "khát" vốn, khiến cho thanh khoản trên thị trường bất động sản suy giảm.

Theo ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng giám đốc Vạn Xuân Group, bốn kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản là từ khách hàng, quỹ đầu tư, tín dụng ngân hàng và trái phiếu - cổ phiếu đều vướng. 

Việc ngân hàng kiểm soát tín dụng cũng góp phần làm ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, khách hàng không tiếp tục mua nhà nên khiến nguồn vốn huy động từ người mua cũng bị ách tắc.

Ngoài ra, việc tiếp cận vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài cũng gặp trở khó khăn khi phía đối tác đánh giá hành lang pháp lý chưa ổn, thủ tục dự án kéo dài.

Tại một hội thảo gần đây được tổ chức tại TP.HCM, ông Nhật cho biết, Vạn Xuân Group đang triển khai dự án ở TP.HCM và Bình Dương và đã được ngân hàng duyệt giải ngân khoản vay 2.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến khi dự án tiến hành xây dựng thì bị dừng cho vay với lý do đã hết room tín dụng. Vì bị ngân hàng bất ngờ từ chối khoản vay nên Vạn Xuân Group bị hụt dòng vốn trong quá trình phát triển dự án.

Còn bà Võ Thị Hồng Mai, Phó tổng giám đốc Công ty Asian Holding đánh giá thanh khoản của thị trường nhà ở sau dịch Covid đến nay diễn ra rất chậm. Doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc chào bán bất động sản vì ngân hàng siết tín dụng khiến họ khó tiếp cận vốn vay nên không dám xuống tiền.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản khác cho biết, đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn do các ngân hàng là đối tác lâu năm thông báo đã hết room cho vay mới. Do đó, nếu có khoản vay nào đến thời hạn trả thì doanh nghiệp làm thủ tục để vay lại ngay trong ngày.

“Nếu mình không làm thủ tục vay lại ngay thì ngân hàng sẽ giải quyết cho khách hàng khác. Bởi vì những doanh nghiệp cần vay vốn đang xếp hàng rất dài”, đại diện doanh nghiệp này nói thêm.

Cũng theo vị này, chính vì “khát” vốn, tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng khó khăn nên có những doanh nghiệp đã phải liều vay nóng với lãi suất cao từ nguồn khác. Điều này không chỉ gây ra rủi do lớn cho doanh nghiệp mà còn tiếp tay cho tín dụng đen phát triển.

Để khơi thông dòng vốn vào thị trường bất động sản

Trước những khó khăn của thị trường nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng do “khát” vốn. Các chuyện gia nhận định cơ quan có trách nhiệm cần hành động khởi thông dòng tiền vào thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, hiện có 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường hay còn gọi là nguồn vốn tín dụng. Do đó, nguồn vốn tín dụng được xem là bà đỡ của các doanh nghiệp bất động sản.

Trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn. 

Với việc dùng từ ngữ đó dẫn đến dư luận cho rằng Ngân hàng Nhà nước định hướng “siết” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; trong đó bao gồm cả “siết” cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn.

Việc kiểm soát này dẫn đến các tổ chức tín dụng không dám cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân có nhu cầu vay mua nhà để ở. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các dự án có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước sửa điều 8 của Thông tư 39 theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao, người tiêu dùng có nhu cầu được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Ngoài ra, ông Châu đồng ý với quy định ngân hàng thương mại không cho vay để góp vốn, bảo lãnh, trừ trường hợp có tài sản bảo đảm.

Với phân khúc nhà ở xã hội, ông Châu nhìn nhận người mua đang rất khó tiếp cận vốn, chỉ có thể tiếp cận từ ngân hàng chính sách. Chính vì khó tiếp cận vốn vay mua nhà ở xã hội khiến nhiều người phải vay ngân hàng thương mại.

Chủ tịch HoREA kiến nghị giải ngân nhanh gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ đồng của Chính phủ, trong đó có gói 15.000 tỷ hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Nếu không giải quyết tốt nguồn vốn mồi này sẽ không phát huy được hiệu quả.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế, tài chính, bất động sản Đất Xanh Services nhận định, trong ba tháng đổ lại đây thì việc "siết" tín dụng của ngân hàng cho bất động sản đã có tác dụng rõ rệt.

Cụ thể, một số khu vực có tính đầu cơ như Bình Phước, Bảo Lộc, Bắc Giang... đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Các nhà đầu tư ngắn hạn hầu như đã ngừng tham gia thị trường.

Mặt khác, việc siết tín dụng cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến những người mua nhà ở thực, đặc biệt là những người mua nhà có thu nhập thấp (là đối tượng vay mua nhà chính) cũng như ảnh hưởng đến việc ra hàng của các dự án có pháp lý tốt. Việc này dẫn đến nguồn cung bị hạn chế và giá nhà cho người ở thực vẫn ở mức cao, thậm chí không hề giảm vì nhu cầu ở thực vẫn vượt cung.

Từ đó, ông Khôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước cũng như những nhà hoạch định chính sách cần có những giải pháp đột phá hơn trong thời gian tới. Chẳng hạn như việc xem xét mở, thậm chí là tăng room tín dụng và tốc độ tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng thỏa mãn các điều kiện về kiểm soát nợ xấu, rủi ro.

Ngoài ra cũng nên có các chính sách ưu đãi cho những người mua nhà ở thực, người mua nhà lần đầu và người mua nhà có thu nhập thấp. Chính phủ cũng nên có những giải pháp tháo gỡ cho các dự án chuẩn về pháp lý và các chủ đầu tư có năng lực phát triển dự án nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.

Dưới góc nhìn của một chuyên gia tài chính, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT Fiin Ratings đánh giá trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn tốt đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Từ tháng 4, tháng 5 và tháng 6 thì các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu phát hành trái phiếu trở lại sau vài tháng “nằm im”.

“1,5 triệu tỷ trái phiếu đang lưu hành trên thị trường hiện nay thì có 40% giành cho bất động sản. Do đó thị trường trái phiếu từ đây đến cuối năm sẽ sôi động trở lại”, ông Thuân nhận định.

Tuy nhiên, để thị trường này hoạt động tốt theo ông Thuân, hồ sơ các doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng, đánh giá một cách minh bạch, rõ ràng.

“Doanh nghiệp bất động sản trên thị trường hiện nay được ví như các mặt hàng bày bán trong siêu thị. Để người mua phân biệt được đâu là mặt hàng tốt, có chất lượng thì cần dán nhãn kiểm định”, ông Thuân nói và cho biết thêm trong 6 tháng đầu năm dù thị trường trái phiếu gặp nhiều khó khăn nhưng các doanh nghiệp như An Gia, Khang Điền, Văn Phú… vẫn huy động tốt do hồ sơ minh bạch.