Giao dịch bất động sản chững lại, giá vẫn cao chót vót

Ảnh hưởng của chính sách

Trái với hoạt động giao dịch nhộn nhịp của năm 2021 và đầu năm 2022, gần 2 tháng qua, thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu cho thấy sự “chững” lại.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn thừa nhận, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường đang tăng trưởng chậm hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhu cầu tìm kiếm các bất động sản bán trong tháng 5 trên trang này đã giảm 11% so với cùng kỳ. Giao dịch mua bán loại đất nền có dấu hiệu chững lại, chỉ xuất hiện sóng nhẹ ở khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có dự án quy hoạch.

"Giao dịch bất động sản bán đang khá chậm so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng quan tâm bất động sản bán đã giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ. Trong khi đó, lượng tin đăng rao bán tăng trên 22%, đặc biệt đất nền dự án tăng 38%", ông Quốc Anh chia sẻ và cho rằng, các nhà đầu tư, sàn giao dịch đang chật vật hơn trong việc bán hàng.

Sau giai đoạn dễ dàng cho cả người mua và người bán, các nhà đầu tư hay những người đang sở hữu bất động sản đang khó khăn, vất vả hơn để có thể bán sản phẩm của mình.

Theo nhiều chuyên gia, sự chậm lại của thị trường bất động sản thời gian gần đây có sự liên quan rất lớn đến các tác động về chính sách, việc siết chặt tín dụng, trái phiếu bất động sản cũng như các quy định về thuế chuyển nhượng trên thị trường. 

Ông Quốc Anh cho rằng, hiện nay nhiều ngân hàng đã hết room tín dụng cho vay bất động sản. Cùng với đó, các loại thuế phí chuyển nhượng bất động sản cũng bị siết chặt khiến lợi nhuận của các nhà đầu tư không còn được cao như trước. Vì thế, họ thận trọng hơn khi giao dịch xuống tiền. 

Còn theo chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Lê Xuân Nghĩa, việc siết chặt tín dụng và trái phiếu bất động sản đang ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý các nhà đầu tư. 

Trong bối cảnh thị trường đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng do những vướng mắc về pháp lý, việc siết chặt các nguồn vốn vào thị trường càng khiến cho nguồn cung tiếp tục suy giảm. 

Nguồn cung bất động sản giảm sút cũng là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch bất động sản chững lại. 

Bên cạnh đó, khi nguồn cung giảm, những người nắm trong tay tài sản cho rằng nguồn cầu có thể sẽ tăng thêm. Vì vậy, họ không ngừng đẩy giá bất động sản tăng cao. Khi đó, cung và cầu trên thị trường sẽ như hai đường thẳng song song, không thể gặp nhau dẫn đến thị trường bị "bong bóng".

Sau giai đoạn "bong bóng" bị thổi căng, nguồn cầu chạy theo nguồn cầu bị "hụt hơi", giá bất động sản sẽ quay đầu giảm nghiêm trọng như giai đoạn thị trường rơi vào khủng hoảng 2011 - 2012. Khi đó, toàn bộ tài sản thế chấp của hệ thống ngân hàng sẽ suy giảm giá trị mạnh mẽ, không đủ khả năng bảo đảm cho các khoản nợ.

Nếu điều này xảy ra, nguy cơ đổ bể lớn nhất không phải là thị trường bất động sản mà là các ngân hàng thương mại và đổ bể mục tiêu tăng trưởng của cả nền kinh tế.

Do đó, ông Nghĩa cho rằng, việc siết tín dụng và trái phiếu bất động sản là việc làm vô cùng nguy hiểm, có thể dẫn đến sụp đổ của thị trường tài sản. Các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm có giải pháp tháo gỡ để ổn định lại thị trường.

Chưa vỡ bong bóng bất động sản

Sau thời gian thị trường bất động sản tăng giá mạnh trong năm 2021, sự chững lại của thị trường trong nửa đầu năm 2022 đang được nhiều ý kiến lo ngại về khả năng "vỡ" bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, khả năng này rất khó xảy ra. 

Thị trường bất động sản chậm lại nhưng chỉ chậm lại ở một vài các phân khúc nhất định, không phải là xu hướng chung của toàn thị trường. Theo đó, nếu như tại phân khúc đất nền, biệt thự có sự giảm giá cho thời thời điểm trước đó thì các bất động sản nhà ở, căn hộ cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng ven đô lại đang chứng kiến sự tăng giá tốt, đặc biệt là các bất động sản có pháp lý tốt, của các chủ đầu tư uy tín. 

Số liệu của Batdongsan.com.vn từ ông Quốc Anh cho thấy, giá bất động sản vẫn tăng rất tích cực. Trong 6 tháng đầu năm 2020, giá chung cư tăng 11%, đất nền tăng 6 - 10%, giá nhà riêng, nhà mặt phố tăng gần 20% so với cùng kỳ năm trước.

“Mặc dù, có nhiều thông tin thị trường đối mặt với khó khăn nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức rất tốt”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Nhiều ý kiến trên thị trường cho rằng giá bất động sản đang giảm, nhưng theo ông Quốc Anh, giá nhà vẫn "cao chót vót". Những tác động từ chính sách không thể khiến giá bất động sản giảm. 

Nguyên nhân là do lực cầu trên thị trường hiện đang rất lớn. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản đang rất khan hiếm, chỉ đạt 40% so với các năm trước. Đó là lý do khiến giao dịch chững lại, nhưng giá nhà khó giảm.

Thứ hai, xét về phía các nhà đầu tư, thanh khoản bất động sản thời gian vừa rồi chậm lại do đã loại bỏ được một số lượng rất lớn các nhà đầu cơ ra khỏi thị trường. Hiện thị trường chỉ còn các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Họ đầu tư bất động sản dài hạn, vì vậy, họ không quan tâm đến các yếu tố ngắn hạn trên thị trường. 

"Minh chứng là trong đại dịch Covid-19 vừa qua, giá nhà vẫn tăng mạnh. Dịch bệnh là yếu tố ngắn hạn, trong khi bất động sản là dài hạn, không có lý do gì yếu tố ngắn hạn lại ảnh hưởng đến sự phát triển dài hạn của thị trường", ông Quốc Anh nhận định.

Dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới, vị chuyên gia này cho rằng, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Tuy mức tăng không mạnh mẽ như năm 2021 nhưng vẫn tăng nhẹ. Những dự án có pháp lý tốn, vị trí đẹp, dự báo sẽ tăng giá mạnh. 

Trong bối cảnh nhu cầu vẫn còn rất lớn, thị trường chưa thể xuất hiện nguy cơ bong bóng bất động sản. Nhất là trong những năm gần đây, Chính phủ đã liên tục có các biện pháp để kiểm soát tín dụng bất động sản và lãi suất ở mức hợp lý, không để tăng quá cao như giai đoạn trước dẫn đến những rủi ro cho thị trường.