Căn hộ hạng sang: Hà Nội ế ẩm, TP. HCM đắt hàng

Phân khúc căn hộ hạng sang tại TP. HCM thời gian gần đây đang thiết lập mặt bằng giá mới cao kỷ lục.

Đáng chú ý phải kể đến dự án Alpha City, số 87 Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1 với giá bán từ 8.000 - 10.000 USD/m2 tùy vị trí căn hộ, chưa tính thuế VAT và phí bảo trì. Đây được xem là dự án căn hộ có mức giá cao nhất hiện nay tại TP. HCM. 

Tập đoàn Novaland cũng vừa tung ra thị trường 1.000 căn hộ dự án The Grand Manhattan tại trung tâm Quận 1 với giá từ 6.000USD/m2. 

Trước đó, Novaland cũng đã mở bán căn hộ tại đường Thi Sách, Quận 1 với mức giá khoảng 4.500 USD/m2. Công ty SonKim Land cũng xây dựng 45 căn biệt thự trên không Serenity Sky Villas ngay góc đường Điện Biên Phủ và Trần Quốc Thảo, Quận 3 với giá khoảng 120 triệu đồng/m2.

Giá cao "ngất ngưởng" nhưng theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, một số dự án căn hộ có giá bán 150 - 200 triệu/m2 tại các khu trung tâm đang được giới thượng lưu và khách nước ngoài rất quan tâm. Lượng cung căn hộ siêu sang trong quý III đạt 1,5% với 135 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt tới 100%.

Trái ngược với thị trường bất động sản TP. HCM, tại Hà Nội phân khúc căn hộ cao cấp và siêu sang đang không nhận được sự chú ý mạnh của giới đầu tư và người mua nhà. Trong suốt ba tháng qua, thị trường chỉ ghi nhận 90 căn hộ được giao dịch.

Ví dụ điển hình cho tình trạng ảm đạm của thị trường căn hộ hạng sang tại Hà Nội có thể kể đến dự án D'.Palais Louis trên đường Nguyễn Văn Huyên của chủ đầu tư Tân Hoàng Minh.

Sau nhiều lần rục rịch lên kế hoạch mở bán và dự án đang trong quá trình hoàn thiện nhưng thanh khoản của dự án này vẫn là một dấu hỏi lớn. Trước đây chủ đầu tư đã từng công bố giá bán lên tới 145 triệu đồng/m2 đối với căn hộ trang bị cả nội thất hạng sang nhưng do không bán được nên sau đó buộc phải hạ giá và bán cả dưới hình thức giao nhà thô nhưng vẫn không có thanh khoản. 

Với chất lượng dự án được định vị tại phân khúc siêu sang, diện tích mặt bằng căn hộ từ 120m2 - 260m2, căn penthouse rộng hơn 1.000m2 nên chiến lược tiếp cận khách hàng chắc chắn sẽ vẫn là bài toán khó với chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay.

Mặc dù vậy, một số chủ đầu tư vẫn không chùn tay. Tập đoàn Hoà Bình mới đây đã ra mắt dự án căn hộ hạng sang Hanoi Golden Lake tại B7 Giảng Võ với nhiều chi tiết dát vàng và dự kiến sẽ có giá bán tới hàng trăm triệu đồng/m2.

Đắt có xắt ra miếng?

Lý giải nguyên nhân của thực trạng căn hộ hạng sang tại Hà Nội gặp khó về thanh khoản ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, tỷ lệ hấp thụ của các dòng sản phẩm đang phản ánh đúng nhu cầu của khách hàng trên thị trường. 

Thời gian vừa qua, các dự án căn hộ cao cấp và siêu sang có vị trí đẹp tại các quận Ba Đình, Tây Hồ, Hai Bà Trưng như Vinhomes Liễu Giai, 8B Lê Trực, Watermark Lạc Long Quân đã cung cấp đủ cho nhu cầu của người mua nhà. 

Trong khi đó, các dự án thuộc phân khúc này trên thị trường gần đây phần lớn đều thuộc các vị trí không thực sự đắc địa, xa khu vực lõi trung tâm của Thủ đô nên ít được khách hàng quan tâm.

Một nguyên nhân quan trọng khác cũng theo vị chuyên gia này là do giới nhà giàu tại Hà Nội vốn không mấy mặn mà với phân khúc bất động sản siêu sang. Thay vì bỏ tiền mua căn hộ, họ sẽ chọn một căn biệt thự do tâm lý thích sống trong các các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, biệt thự sang trọng trong các khu đô thị được quy hoạch tổng thể, hiện đại.

Trái lại, tại TP. HCM, các chủ đầu tư đang đánh giá khả năng phát triển kinh tế tại đây rất tốt. Trong tương lai, TP. HCM sẽ trở thành một khu vực phát triển kinh tế năng động với số lượng người giàu tăng mạnh. Đây chính là nguồn cầu rất lớn cho phân khúc căn hộ siêu sang tại thành phố này.

Mặt khác, TP. HCM đang thu hút một lượng lớn người nước ngoài đến làm việc và sinh sống. Các dự án có sản phẩm cao cấp và sang trọng đang thu hút lượng khách nước ngoài tham gia rất mạnh trong thời gian vừa qua.

Trong khi đó, tại Hà Nội, thị trường bất động sản luôn phát triển sau TP. HCM về nhiều mặt. Lượng người nước ngoài sống và làm việc tại Hà Nội không nhiều như TP. HCM khiến phân khúc này không có bước tăng trưởng đột phá.

Một nguyên nhân khác khiến phân khúc bất động sản siêu sang tại TP. HCM hấp dẫn khách hàng và nhà đầu tư được nhiều chuyên nhận định là nhờ tiềm năng tăng giá và cho thuê lại.

Năm 2005, giá bán căn hộ Avalon Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1 chỉ từ 2.100 - 2.500 USD/m2, nhưng hiện nay, giá trên thị trường thứ cấp đã vào khoảng 4.000 - 4.500 USD/m2. 

Tương tự, giá chào bán Sailing Tower Quận 1 theo công bố của chủ đầu tư vào năm 2006 chỉ từ 2.500 - 2.700 USD/m2, nhưng hiện đã tăng lên khoảng 4.000USD/m2.

Các dự án khác như Leman Luxury Apartments, Quận 3 hay Vinhomes Đồng Khởi hiện cũng đều có giá cao ngất ngưởng từ 100 - 150 triệu đồng/m2 trên thị trường thứ cấp.

Bên cạnh khả năng tăng giá, giá cho thuê của loại căn hộ này cũng đang mang lại khoản lợi nhuận vô cùng hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Theo CBRE, những căn hộ như Avalon hay Sailing Tower có giá thuê không hề thấp. Avalon có giá thuê khoảng 2.300 USD/tháng, còn Sailing Tower thấp hơn khoảng từ 30 - 35 triệu/tháng.

Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Kinh doanh nhà ở, Savills TP. HCM, phân khúc bất động sản siêu sang tại TP. HCM đang phát triển rất tốt do sự tích lũy tài chính của người dân ngày càng tăng cao và nhu cầu mua nhà tại Việt Nam của người nước ngoài cả để ở và đầu tư cho thuê lại.

Với khung pháp lý được nới rộng, chính sách mới cho phép người nước ngoài sở hữu nhà và nền kinh tế vĩ mô phát triển ổn định so với các nước trong khu vực, bất động sản TP. HCM đã tạo ra nhiều ưu thế và niềm tin đối với những khách hàng là người nước ngoài.

Trong vòng từ 3 - 5 năm tới, Savills dự báo phân khúc bất động sản cao cấp và siêu sang tại TP. HCM sẽ tiếp tục tăng trường tích cực. Đối tượng người nước ngoài đang dành sự quan tâm lớn đến thị trường này khi giá căn hộ cao cấp tại đây đang được nhận định là rất hấp dẫn so với khu vực.