Tiêu điểm
Cấp sổ hồng chung cư 'mắc kẹt' vì quy định mới
Quy định mới về cấp 'sổ hồng' khiến công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà gặp khó, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn cho thị trường bất động sản.
- Cú hích mới cho nguồn cung bất động sản 21/03/2025 04:50
Gián đoạn 'cấp sổ hồng'
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nghị định có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024.
Sau hơn bảy tháng thực thi, Nghị định 101 với một số quy định mới của đã gây tác động lớn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là "sổ hồng") tại các dự án bất động sản.
Theo Điều 41 Nghị định 101 quy định, chủ đầu tư dự án phải nộp một bộ hồ sơ, bao gồm giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án. Quy định này gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc làm thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng, đặc biệt là tại các dự án đã triển khai trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành.
Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản quy định chi tiết, không yêu cầu chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận (sổ tổng) mới được thực hiện quyền kinh doanh, bao gồm việc bán nhà ở, công trình xây dựng.
Ngoài ra, Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) cũng không có quy định chủ đầu tư phải có sổ tổng thì mới được nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho khách hàng.
Hơn nữa, theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh là chủ đầu tư chỉ cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, bao gồm trường hợp chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện kinh doanh loại hình này là chủ đầu tư có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như quy định trước đây, đồng thời phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
Như vậy, quy định xuyên suốt của pháp luật đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ đều không bắt buộc chủ đầu tư phải có “sổ tổng” thì mới được thực hiện quyền kinh doanh và cấp sổ hồng cho khách hàng. Do đó, tại đa số dự án, chủ đầu tư thường không thực hiện thủ tục cấp “sổ tổng” để tiết kiệm thời gian, chi phí.
Tuy nhiên hiện nay, khi các chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp “sổ hồng” cho khách hàng, văn phòng đăng ký đất đai một số địa phương đã căn cứ quy định tại Nghị định 101 để từ chối tiếp nhận hồ sơ do chủ đầu tư không cung cấp được “sổ tổng”.
Điều này ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng, tác động tiêu cực đến uy tín của chủ đầu tư và gây ra một số tranh chấp, khiếu kiện.
Một số chủ đầu tư xin cấp bổ sung “sổ tổng” trước khi làm thủ tục cấp “sổ hồng” cho khách hàng. Dù vậy, do chủ đầu tư đã thực hiện bán nhà ở, công trình xây dựng cho nhiều khách hàng nên việc cấp “sổ tổng” cho chủ đầu tư gặp vướng mắc. Các cơ quan nhà nước lo ngại tranh chấp khi cả chủ đầu tư và khách đều có quyền sử dụng đất.
Cần sớm tháo gỡ vướng mắc
Một số cơ quan cấp giấy chứng nhận có quan điểm rằng, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Từ đó, họ yêu cầu chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật cần được xem xét một cách tổng thể. Luật Đất đai điều chỉnh các quan hệ có liên quan đất đai, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản mới là luật chuyên ngành điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản.
Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ phạm vi điều chỉnh của luật về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản.
Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 cũng nêu rõ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này và luật khác có liên quan.
Như vậy Luật Đất đai có quy định mở, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền, bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của các luật khác.
Cụ thể, với trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở, công trình xây dựng, hợp đồng mua bán bất động sản có tính chất vừa chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, vừa chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải là một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường theo Luật Đất đai.
Hợp đồng này được thực hiện với sự tham gia của ít nhất một bên là doanh nghiệp, hợp tác xã có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, thực hiện với mục đích sinh lợi.
Như vậy, hợp đồng bán nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về kinh doanh bất động sản có tính chất riêng, đặc thù cả về bản chất giao dịch cũng như chủ thể tham gia giao dịch, mục đích giao dịch nên đã có quy định riêng về điều kiện, hình thức giao dịch… theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Do đó, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cần phải được ưu tiên áp dụng và như đã nêu, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận. Chủ đầu tư chỉ cần có quyết định giao đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
Để tháo gỡ vướng mắc này, Chính phủ cần nghiên cứu, sửa đổi điểm e khoản 1 Điều 41 Nghị định số 101 theo hướng không quy định giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư là một thành phần hồ sơ giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho khách hàng. Thay vào đó, chủ đầu tư phải có giấy tờ về đất đai đáp ứng điều kiện giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Quy định theo hướng dẫn chiếu này sẽ đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, đồng thời vẫn bảo đảm tính chặt chẽ. Chẳng hạn, trường hợp cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư vẫn phải có quyết định giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nên không gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Trong thời gian chưa sửa Nghị định 101, Bộ Nông nghiệp và môi trường cần có văn bản hướng dẫn áp dụng chuyển tiếp theo hướng, quy định tại Nghị định 101 không áp dụng trong việc cấp giấy chứng nhận đối với các dự án cũ, đã thực hiện trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 101 có hiệu lực thi hành.
Hướng dẫn này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc “không hồi tố” tại Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.
TP. HCM gỡ khó 25.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng
Đầu tư thời 'tiền rẻ': Dạt về tỉnh lẻ hay ôm chặt chung cư?
Giá chung cư tăng vọt khiến dòng tiền chảy mạnh về các tỉnh lẻ sau thông tin sáp nhập, nhưng xu hướng này cũng đang được nhiều chuyên gia lên tiếng cảnh báo rủi ro.
Giá chung cư Hà Nội leo thang, nhà đầu tư rẽ hướng vào Nam
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, giá chung cư Hà Nội đã chạm đỉnh, nếu đang sở hữu căn hộ đầu tư, đây là lúc các nhà đầu tư cần cân nhắc bán ra để bảo toàn lợi nhuận và tìm kiếm cơ hội đầu tư hấp dẫn hơn.
Lo ngại giá leo thang, người mua chung cư Hà Nội chật vật tìm bến đỗ mới
Mặc dù giá chung cư Hà Nội tăng cao, nhưng tâm lý người mua vẫn rất tích cực, khi phần lớn người được khảo sát cho biết sẽ mua nhà trong một năm tới.
Mỹ áp thuế hơn 35% với 23 doanh nghiệp Việt xuất khẩu tôm
Mỹ áp thuế chống bán phá giá 35,29% với 23 doanh nghiệp Việt xuất khẩu tôm sang thị trường này, mức thuế cao nhất trong gần 20 năm qua.
Sovico đề xuất đầu tư tuyến metro số 4 của TP.HCM
Tập đoàn Sovico vừa đề xuất đầu tư tuyến metro số 4 dài hơn 47km từ huyện Hóc Môn đến khu đô thị Hiệp Phước thuộc huyện Nhà Bè.
Hà Nội nhận 100% hồ sơ trực tuyến lĩnh vực xây dựng từ 9/6
Trung tâm Phục vụ hành chính công TP. Hà Nội chính thức tiếp nhận 100% hồ sơ trực tuyến trong lĩnh vực xây dựng từ ngày 9/6/2025.
Việt Nam xuất 500 tấn gạo phát thải thấp đầu tiên với giá kỷ lục
Lô gạo phát thải thấp 500 tấn của Việt Nam đánh dấu quốc gia đầu tiên trên thế giới đưa loại gạo này ra thị trường.
Hang Ngọc Rồng: Lời giải mới cho bài toán giữ chân du khách của Quảng Ninh
Sở hữu nhiều danh lam, thắng cảnh đẹp nhất Việt Nam như vịnh Hạ Long, vịnh Bái Tử Long, song Quảng Ninh vẫn đang nỗ lực tìm kiếm lời giải cho bài toán làm sao để giữ chân du khách. Câu trả lời có thể nằm sâu trong lòng một hang động kỳ vĩ, nơi nghệ thuật và thiên nhiên hòa quyện làm một: Hang Ngọc Rồng.
Doanh nhân đến Đà Nẵng, nghỉ đâu cho xứng tầm?
Courtyard by Marriott Danang Han River là khách sạn cao nhất tại trung tâm Đà Nẵng bắt đầu đón khách từ cuối tháng 5.
Sau sáp nhập, bất động sản cao cấp Hải Phòng bước vào 'kỷ nguyên vàng' với tầng lớp thịnh vượng mới
Thị trường bất động sản cao cấp đang ghi nhận sự trỗi dậy mạnh mẽ ở nhiều đô thị trung tâm, trong đó nổi bật là Hải Phòng. Thành phố cảng - vốn là đầu tàu phát triển của khu vực Bắc Bộ, sau cột mốc sáp nhập Hải Dương (15/8), sẽ trở thành một siêu đô thị với tầng lớp cư dân thượng lưu mới mang khát khao sở hữu không gian sống xứng tầm.
Hành trình từ 'vực nợ' đến tham vọng lãi nghìn tỷ của HAGL
HAGL đang đi những bước vững chắc trên hành trình phục hồi và chuyển mình từ vùng tối của khủng hoảng nợ đến kỳ vọng lợi nhuận 5.000 tỷ đồng vào năm 2028.
Kiến trúc đậm chất bản địa tại căn hộ Sun Group Cát Bà
Nằm tại vị trí trung tâm đảo ngọc Cát Bà, tòa căn hộ The Xanh 2 không chỉ là chốn nghỉ dưỡng xanh mát, hòa cùng nhịp sống sôi động, mà còn tôn vinh giá trị văn hoá bản địa lâu đời của vùng vịnh di sản.
Giá vàng hôm nay 9/6: SJC tăng 300 nghìn đồng, chênh lệch với quốc tế lại giãn rộng
Giá vàng hôm nay 9/6 tăng thêm 300 nghìn đồng/lượng đối với vàng miếng SJC, trong khi thị trường quốc tế giảm giá, làm chênh lệch giá trong nước và thế giới lại nới rộng.
Hội Môi giới bất động sản ra mắt ban điều hành tại Thái Bình
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam vừa công bố quyết định thành lập và ra mắt Ban điều hành VARS tại tỉnh Thái Bình.
Phù thủy sàn chứng khoán
Phân tích chiến lược quản trị rủi ro từ “Phù thủy sàn chứng khoán” bằng cách áp dụng tỷ lệ cố định, phân bổ động và hệ thống tự động cho doanh nghiệp chứng khoán.