Chủ tịch Hội Môi giới lý giải cơn sốt ảo của bất động sản Vân Đồn

Thị trường bất động sản, đặc biệt là tại phân khúc đất nền đang có sự biến động mạnh với giá đất tăng đột biến tại nhiều thành phố lớn. Trong đó có thị trường bất động sản tại Vân Đồn và Quảng Ninh. 

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất nền tại khu vực này đang tăng giá ảo gấp 5 – 6 lần giá trị thực. TheLEADER đã có cuộc trao đổi ngắn với ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam để hiểu rõ hơn vấn đề này.

Ông có nhận định như thế nào về tiềm năng phát triển bất động sản tại Quảng Ninh và Vân Đồn?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tiếp đà phát triển của thị trường bất động sản năm 2017, bước sang năm 2018, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục ổn định và tăng trưởng mạnh mẽ nhờ những hiệu ứng tốt từ tốc độ phát triển kinh tế, thu nhập của người dân ngày càng được cải thiện và tăng tăng cao.

Đặc biệt là sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cùng với việc Việt Nam đã thu hút được nhiều du khách nước ngoài đến làm việc và tham quan du lịch.

Trong đó, bất động sản Quảng Ninh là một trong những thị trường phát triển mạnh trong năm vừa qua với tỷ lệ đô thị hoá cao, nhiều danh lam thắng cảnh, di tích nổi tiếng, thuận lợi cho phát triển du lịch.

Bên cạnh đó. trong những năm gần đây, Quảng Ninh đã được đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông kết nối giúp tỉnh thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hầu hết các chủ đầu tư uy tín của Việt Nam như Vingroup, Sun Group, FLC đều đã đặt chân và có những dự án lớn đang phát triển rất mạnh mẽ tại Quảng Ninh.

Đặc biệt, việc Chính phủ quy hoạch Vân Đồn trở thành một trong ba đặc khu kinh tế của Việt Nam trong thời gian tới cũng là một cú huých mạnh mẽ giúp bất động sản tại đây phát triển.

Một số ý kiến cho rằng hiện nay đã xuất hiện thực trạng tăng giá ảo tại một số địa phương trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, trong đó đặc biệt là Vân Đồn. Ông có nhận định gì về vấn đề này?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Việc tăng giá ảo trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua xuất hiện ở rất nhiều nơi, không chỉ ở Vân Đồn, Quảng Ninh. Tình trạng này không chỉ đối với đất nền, nhà ở mà còn đối với cả thị trường bất động sản bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Một khi nguồn cầu cao hơn nguồn cung, nhu cầu mua bất động sản của người dân tăng, trong khi đó, nguồn cung không đủ để đáp ứng sẽ tạo ra việc bất động sản tăng giá bất thường. Việc giá bất động sản tăng quá cao so với giá trị thực chính là sốt giá ảo. 

Trong quá khứ đã có nhiều bài học kinh nghiệm đắt giá từ việc thị trường bất động sản tăng giá ảo, không phản ánh đúng thực chất của thị trường. Hệ quả quả nó đã dẫn tới những thiệt hại vô cùng nặng nề không chỉ đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ không có kinh nghiệm mà còn gây tác động lớn đối với toàn bộ nền kinh xã hội.

Theo ông đâu là nguyên nhân dẫn đến tăng giá ảo trên thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá ảo trên thị trường bất động sản là việc người dân đầu tư đầu tư bất động sản theo phong trào, theo tâm lý đám đông. 

Khi nền kinh tế phát triển ổn định, nhiều cá nhân trong xã hội có tiền nhàn rỗi, mong muốn đầu tư thu hồi vốn nhanh đã đua nhau đổ tiền vào bất động sản.

Trong khi đó, về bản chất, họ không hề có kiến thức về thị trường, không có nhu cầu đầu tư nhưng vì ham lợi nhuận do các chủ đầu tư cam kết, tại nhiều dự án lên tới 15 – 20% năm, khiến nhiều khách hàng đổ xô mua nhà. 

Mức giá dựa trên nguồn cầu đông đảo cũng vì thế mà tăng chóng mặt.

Bên cạnh đó, không thể phủ nhận, những điều kiện thực tế cho phát triển bất động sản tại các địa phương này. Ví dụ như tiềm năng phát triển bất động sản du lịch tại Quảng Ninh hay đặc biệt là tại Vân Đồn khi chuẩn bị trở thành đặc khu kinh tế. 

Và tất nhiên cũng đã có những nhà đầu tư “thắng lớn” khi lướt sóng bất động sản gặp đúng thời điểm. Điều này một mặt nào đó lại càng kích thích người dân theo tâm lý đám đông đổ tiền vào lĩnh vực này.

Trước thực trạng này, ông có khuyến cáo gì đối với người mua nhà?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi cho rằng, các nhà đầu tư cần cân nhắc một cách cẩn trọng trước khi bỏ tiền đầu tư vào dự án. Các khách hàng cần cân nhắc đến nhiều yếu tố như vị trí, uy tín chủ đầu tư, tiềm năng phát triển, cũng như xem xét mức độ sinh lời của các dự án tương tự đã hiện hữu và đi vào hoạt động. Từ đó mới có thể đặt ra phương hướng chiến lược cụ thể khi đầu tư bất động sản.

Riêng đối với bất động sản Vân Đồn, một yếu tố người mua nhà cần hết sức lưu tâm là vấn đề về quy hoạch. Vân Đồn chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết nên trước khi quyết định đầu tư, khách hàng nên làm việc với các cơ quan quản lý địa phương để tránh rủi ro gặp đất quy hoạch giao thông.

Bên cạnh đó, giá trị đất đai thực sự chưa cao do chưa có sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng. Giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn tại Vân Đồn một phần là do "cò đất" thổi giá, các môi giới nhà đất đã đẩy giá làm nhiễu loạn thị trường.

Do đó, nếu nhà đầu tư không có kinh nghiệm, không nghiên cứu kỹ tình hình thị trường, cũng như đối tượng đầu tư, mà chỉ đầu tư theo cảm tính, theo số đông, nhiều khả năng khách hàng sẽ thua lỗ, thương vụ đầu tư bị đổ bể.

Đồng thời, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần tích cực hơn nữa trong việc quản lý thị trường, công khai minh bạch hoá thông tin trên thị trường bất động sản nhằm giúp thị trường có thể phát triển một cách bền vững.

Xin cảm ơn ông!