Dấu hiệu 'bất thường' của bất động sản Hà Nội

Khác với sự chững lại của thị trường bất động sản quý I hàng năm, trong quý I/2019, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng tích cực "đáng kinh ngạc" về cả nguồn cung và giao dịch.

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản quý I/2019 của CBRE Việt Nam vừa công bố cho thấy, trong quý I/2019, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận là một trong những quý có số lượng mở bán cao nhất theo quý. 

Theo đó, toàn thị trường có tổng cộng có 11.822 căn mở bán từ 26 dự án, tăng đến 46% so với cùng kỳ năm 2018. Về giá bán, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý I ghi nhận ở mức 1.333 USD/m2, tăng nhẹ 1% theo năm. 

Sự mở bán của các dự án hạng sang và cao cấp ở các vị trí đắc địa như khu trung tâm hay khu Tây Hồ trong quý này dẫn đến mức giá sơ cấp cao hơn. Bên cạnh đó, các đợt mở bán tiếp theo của một số dự án cũng chào bán cao hơn so với các tòa tháp mở bán trước đó.

Đáng chú ý, mặc dù diễn ra kì nghỉ Tết nhưng lượng giao dịch vẫn rất khả quan. Khoảng 9.390 căn bán được trong quý, cao hơn 36% so với quý I/ 2018. Phân khúc trung cấp vẫn giữ tỷ trọng lớn nhất trong tổng lượng giao dịch, chiếm khoảng 68% số căn bán được.

Bên cạnh hoạt động sôi động trên toàn thị trường, nếu như các năm trước khi thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận nguồn cung và giao dịch tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây thì trong quý quý IV/2018 và I/2019, phía Đông vươn lên trở thành khu vực dẫn dắt nguồn cung mở bán mới với 57% tổng số căn mở bán mới trong quý 1/2019.

Phần lớn căn mở bán trong quý đều đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park (huyện Gia Lâm) và Vinhomes Sportia (quận Nam Từ Liêm). 

Tương tự, thị trường nhà ở gắn liền với đất trong quý I/2019 cũng chứng kiến sự khởi sắc khi ghi nhận nguồn cung mở bán mới lên đến 2.641 căn, mức mở bán theo quý cao nhất trên thị trường trong ba năm qua.

Về vị trí, thị trường tiếp tục chuyển dịch ra xa các khu vực truyền thống. Bên cạnh nguồn cung tại khu vực phía Tây, trong quý I còn chứng kiến sự hình thành các khu đô thị mới tại khu vực ngoại thành ở phía Đông và phía Nam. 

Đáng chú ý, có tới 86% nguồn cung mở bán trong quý vừa qua đến từ các dự án ở phía Đông, trong khi đó các dự án phía Tây thành phố chỉ chiếm 3,7%

Doanh số bán hàng quý vừa qua cũng rất ấn tượng dù nguồn cung mở bán mới tăng cao, cho thấy các sản phẩm biệt thự, nhà phố ngày càng được thị trường đón nhận. Khoảng 2.128 căn bán được trong quý I 2019, tăng 45% so với quý trước.

Về hoạt động thị trường, giá biệt thự trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 3.924 USD/m2 đất (bao gồm thuế VAT và chi phí xây dựng), tăng 3% so với quý 4 2018 và 2% so với cùng kỳ năm trước. 

Cùng với sự mở rộng của nguồn cung tới các khu vực mới, thị trường thứ cấp cũng đón nhận một số thay đổi đáng kể về giá biệt thự trung bình tại các khu vực mới như Hà Đông, Gia Lâm, Hoài Đức và Long Biên. Các dự án nhà ở gắn liền với đất tại khu vực này đang có xu hướng tăng nhờ có sự xuất hiện của các chủ đầu tư danh tiếng cùng với các dự án có chất lượng cao và cơ sở hạ tầng khu vực xung quanh được cải thiện. 

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho rằng, thị trường chung cư và nhà ở gắn liền với đất của Hà Nội đang có những diễn biến "khá lạ" so với cùng kỳ các năm trước.

Theo bà An, thông thường quý IV hàng năm sẽ là quý thị trường bất động sản có hoạt động tốt nhất trong cả năm và quý I sẽ là quý có hoạt động kém nhất do ảnh hưởng từ kỳ nghỉ Tết khá dài và tâm lý của khách hàng ngại mua nhà đầu năm. 

Tuy nhiên, trong trong thời gian gần đây, cả quý IV/2018 và quý I/2019, thị trường bất động sản đều có hoạt động tốt, rất lạc quan.

Nguyên nhân được bà An chỉ ra là do sự xuất hiện của các dự án đại đô thị có quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park (huyện Gia Lâm) phía Đông Hà Nội và Vinhomes Sportia (quận Nam Từ Liêm) đã có những tác động rất lớn giúp thị trường đạt mức tăng trưởng ấn tượng, cao hơn nhiều so với bình thường.

Nếu không có các dự án lớn này, thị trường bất động sản vẫn chỉ giữ được sự ổn định như thời gian trước đó, không thể có sự phát triển "đột biến" về các chỉ số nguồn cung và giao dịch như thời gian gần đây, bà An nhận định.

Nhận định về sự phát triển của thị trường trong thời gian tới, vị chuyên gia này cho rằng, bất động sản Hà Nội còn nhiều tiềm năng phát triển hơn nữa trong phạm vi các trung tâm thành phố từ 10 - 15km.

Lượng mở bán mới trong năm 2019 dự kiến rơi vào khoảng trên 32.000 căn mức tương đương với giai đoạn 2016 - 2018. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, dự đoán chiếm khoảng 65% - 70% tổng nguồn cung mở bán mới, cho thấy thị trường Hà Nội vẫn hướng đến phân khúc người mua để ở.

Doanh số bán hàng, dự kiến đạt khoảng 28.000 – 30.000 căn trong năm 2019. Về giá sơ cấp, mặt bằng giá trung bình năm 2019 sẽ dự kiến sẽ chỉ cao hơn năm 2018 khoảng từ 1-2% do phân khúc trung cấp và bình dân chiếm tỷ trọng cao trong lượng cung mở bán mới.

Đối với thị trường nhà ở gắn liền với đất, sự hình thành của các khu đô thị phức hợp có quy mô lớn trong giai đoạn gần đây đã gia tăng sự cạnh tranh về mặt sản phẩm giữa các dự án nhà ở gắn liền với đất. 

Năm 2019 dự kiến sẽ đón nhận thêm nhiều nguồn cung mới trong các quý tiếp theo với phần lớn đến từ những phân kỳ sau của các dự án đã được mở bán từ trước.