Đầu tư trung tâm thương mại hạ nhiệt

Thưa bà, đâu là nguyên nhân khiến cuộc đua trung tâm thương mại (TTTM) tại Việt Nam đang có xu hướng chậm lại? 

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Do ảnh hưởng bởi tình hình Covid-19 dẫn đến các TTTM phải đóng cửa, cộng thêm sự tiện lợi của thương mại điện tử, TTTM nói chung tại tất cả các quốc gia, đặc biệt là các nước đã phát triển, bị ảnh hưởng nặng nề. 

Kết quả là nhu cầu đầu tư và mở rộng mạng lưới kinh doanh TTTM sụt giảm. Ngoài ra, tại Việt Nam, do nhiều hạn chế về đất xây dựng dự án tại các thành phố lớn, đặc biệt Hà Nội và TP.HCM. Các sản phẩm kinh doanh như nhà ở, văn phòng vẫn được ưa chuộng hơn và được đầu tư để phát triển hơn so với TTTM, vốn được xem là khó tại thị trường Việt Nam.

Các TTTM tại Việt Nam thường học hỏi mô hình của nước ngoài nên ít có sự khác biệt giữa cách vận hành, cung cấp dịch vụ. Đây có phải là nguyên nhân khiến nhiều TTTM vận hành không hiệu quả?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: TTTM vốn là mô hình bất động sản rất khó, và yêu cầu sự đầu tư lớn từ xây dựng ban đầu, thiết kế, bố trí mặt bằng, phân bổ khách thuê, chiến lược cho thuê, tiếp thị từ giai đoạn cho thuê cho đến xuyên suốt thời gian hoạt động vận hành. Do vậy, các chủ đầu tư nhỏ lẻ rất khó để có thể xây dựng một bộ máy vận hành TTTM trơn chu và chuẩn chỉnh so với các chủ đầu tư chuyên về mảng TTTM.

Thực tế, luôn có cấu phần khối đế thương mại nằm trong phân khu dự án phức hợp nhà ở và/hoặc văn phòng nhưng chính điều này lại khiến vai trò của các TTTM trở nên mờ nhạt. Bởi lẽ, các chủ đầu tư thường chỉ xem việc bố trí mặt bằng bán lẻ và cho thuê là thứ yếu, ưu tiên bán nhà hơn. 

Hơn nữa, diện tích cho thuê thường sẽ ưu tiên các nhóm khách hàng là tiện ích cho khu dân cư ví dụ như café, nhà hàng, siêu thị, gym… và chưa đưa được vào mô hình TTTM xây dựng hoàn chỉnh và bài bản. Điều này dẫn đến mặt bằng bán lẻ khi đi vào triển khai còn nhiều thiết sót.

Về phương diện khách thuê, sau Covid-19, các khách thuê ngày càng khắt khe hơn về mặt bằng kinh doanh cũng như hạn chế mở ồ ạt như trước đây. Bởi vậy, họ thường ưu tiên thuê tại các mặt bằng có chủ đầu tư chuyên về mô hình TTTM. Uy tín của chủ đầu tư rất quan trọng, cho các cửa hàng phụ thuộc nhiều vào cách thức quản lý vận hành TTTM, cũng như chiến lược tiếp thị thường xuyên để tạo sức hút và lượt khách tham quan TTTM.

Dù vậy, nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội cho thấy có rất nhiều các TTTM đang được xây dựng ở phân khúc lớn, tạo điểm nhấn cho cả thành phố và thu hút sự quan tâm của giới trẻ với các mô hình kinh Doanh và vui chơi giải trí đa dạng. Ví dụ như Tiến Bộ Plaza của TID hay Lotte Mall Võ Chí Công.

Hiện nay, ở Việt Nam càng ngày càng xuất hiện nhiều TTTM nhưng có sự chênh lệch về lượng khách lui tới. Vậy theo bà, người Việt đang cần gì ở những TTTM và các TTTM đang thích ứng thế nào với thị trường này?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Người Việt Nam thường có xu hướng lựa chọn các TTTM thuận tiện di chuyển, có nhiều tiện ích vui chơi giải trí cho trẻ con và người lớn vào dịp cuối tuần. Hiện nay, Aeon Mall, Vincom và Lotte đang là những đơn vị phát triển TTTM xây dựng được văn hóa vui chơi trọn gói tại một địa điểm tốt hơn cả, đều thu hút được lượt khách tham quan lớn hơn cả vào các dịp nghỉ lễ và cuối tuần.

Bản thân các TTTM cũng đang phân rõ khách hàng mục tiêu để xây dựng những mô hình nhỏ gọn, tập trung vào dịch vụ, ngành hàng mua sắm, tiện ích trong tuần; đáp ứng cả dân văn phòng đi làm trong tuần và dân cư trong bán kính 3km vào buổi tối và các ngày nghỉ lễ, cuối tuần.

Một mô hình TTTM cho người Việt và vì người Việt theo bà nên như thế nào?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Người Việt vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng trẻ rất cao, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, các ngành hàng mua sắm chưa đủ tập trung và đa dạng để có thể tăng lượng mua sắm tại các TTTM.

Đây là vấn đề mà cả các TTTM lớn nhất tại Việt Nam vẫn đang gặp phải. Nếu như tại các thị trường như Bangkok, Singapore, Hong Kong hay Trung Quốc, khách thăm quan tập trung rất lớn vào việc mua sắm. Tại Việt Nam, người Việt đang tìm đến TTTM với mục đích ăn uống và vui chơi giải trí nhiều hơn, bên cạnh việc mua sắm. Chúng ta luôn dễ dàng tìm thấy người Việt đi mua sắm tại TTTM của các nước láng giềng.

Để xây dựng được mô hình TTTM cho người Việt, cần đa dạng hóa các thương hiệu mua sắm, bao gồm cả thương hiệu trong nước và quốc tế, các chủ đầu tư cần xây dựng được uy tín về phát triển mô hình TTTM để có thể mời được các nhãn hàng có sức mua lớn thuê tại TTTM của mình.