Đề xuất sửa đổi hàng loạt quy định của Luật đất đai

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực tiễn thi hành Luật đất đai vẫn còn tồn tại bất cập như tiếp cận đất đai khó khăn vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp.

Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn còn diễn ra; quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, đất đai manh mún đang là yếu tố cản trở người dân và doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào nông nghiệp.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Vì thế, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất tiếp tục sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2013.

Thu hồi đất trong khu đô thị không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên thực tế nhiều trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng lại không được quy định trong luật dẫn đến công tác thu hồi đất gặp nhiều khó khăn về pháp lý.

Do đó, nhằm đẩy mạnh việc khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tháo gỡ khó khăn vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được hết diện tích đất để thực hiện dự án, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất ba giải pháp về thu hồi đất.

Thứ nhất, bổ sung một số điều khoản của Điều 62 quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như thu hồi đất để thực hiện dự án khu đô thị mới, khu nhà ở; sử dụng đất của dự án có vốn đầu tư nước ngoài, dự án phát triển nông nghiệp tập trung, nông nghiệp công nghệ cao.

Bao gồm cả các trường hợp thu hồi đất của cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước trong trường hợp rà soát, sắp xếp đất đai, đặc biệt là tại các vị trí có lợi thế và khả năng sinh lợi cao; thu hồi đất theo phương án di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các trụ sở cơ quan ra khỏi đô thị.

Đồng thời, đối với các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng, nếu có nhu cầu thì được thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Thứ hai, bổ sung nội dung một số trường hợp thu hồi đất khác do Chính phủ quy định.

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung vào Điều 73 quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh.

Quy định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin giấy phép 

Theo quy định tại Điều 57 của Luật đất đai, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, đấu giá phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các trường hợp không phải xin phép Nhà nước thì phải đăng ký biến động. 

Điều này dẫn đến những khó khăn, vướng mắc vì pháp luật đất đai trong quá trình thực hiện có phát sinh thêm các trường hợp nằm ngoài quy định của Luật dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý nhà nước trong việc xét duyệt. Dẫn đến ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng đất chính đáng của người sử dụng đất, gây chậm tiến độ thực hiện dự án và không phù hợp với quy định của pháp luật đầu tư, pháp luật về đấu thầu.

Nhằm đảo đảm quản lý linh hoạt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp hơn với cơ chế thị trường, cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện, tạo điều kiện để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất chỉ quy định một chiều các trường hợp chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (hoặc các trường hợp không phải xin phép) còn lại không phải xin phép (hoặc phải xin phép). 

Tương tự, chỉ quy định các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất (còn lại không phải đấu giá) hoặc các trường hợp không phải đấu giá (còn lại phải đấu giá) để nhà nước giao đất, cho thuê đất,

Giao thẩm quyền quyết định giá đất trong bồi thường cho cấp huyện

Luật đất đai 2013 quy định cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trong việc giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 

Trong khi đó, thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân lại giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện. Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, điều này dẫn đến việc xác định giá đất bị chậm không sát với giá thực tế.

Do đó, bộ này đề xuất sửa đổi Luật đất đai theo hướng giao thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho ủy ban nhân dân cấp huyện trong trường hợp thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung đại diện người có đất thu hồi vào thành phần Hội đồng định giá đất. 

Khuyến khích tích tụ ruộng đất để phát triển nông nghiệp quy mô lớn

Theo Bộ Tài nguyên và môi trường, sau gần bốn năm thực hiện Luật Đất đai đã bộc lộ nhiều khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách, cản trở quá trình phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng hàng hóa tập trung, quy mô lớn. 

Cụ thể, quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa khuyến khích, tích tụ đất đai quy mô lớn. Nhất là quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất. 

Điều này đã gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền vượt quá hạn mức quy định, phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích vượt hạn mức bị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng. 

Bên cạnh đó, người dân không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trường, không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng đang là một quy định gây cản trở đầu tư vào nông nghiệp.

Từ thực tế phát triển, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị bỏ hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý, sử dụng đất nông nghiệp, khuyến khích cho hộ gia đình, cá nhân có điều kiện tập trung, tích tụ ruộng đất để phát triển sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn; tạo điều kiện để tái cơ cấu ngành nông nghiệp.

Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Điều 5, Luật Đất đai quy định các đối tượng được quyền sử dụng đất trên lãnh thổ Việt Nam nhưng không quy định cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị bổ sung quy định cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở vào Điều 5 của Luật Đất đai để phù hợp với Luật Nhà ở.