Định kiến với ‘đất kim cương’

Luật Đất đai 2013 quy định phân loại đất thành đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa xác định mục đích sử dụng, trong đó đất thương mại, dịch vụ nằm trong nhóm đất sản xuất kinh doanh - một trong 10 nhóm đất phi nông nghiệp.

Đất thương mại, dịch vụ được nhà nước cho thuê, thu tiền thuê hằng năm hoặc một lần trong suốt thời hạn thuê để xây dựng các bất động sản trên đất (cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ) như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố thương mại, văn phòng, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà hàng, không gian bán lẻ, trung tâm nghiên cứu và phát triển, spa, quán bar, câu lạc bộ, trung tâm tiệc cưới, trung tâm hội nghị…

Trong 10 nhóm đất phi nông nghiệp, dễ dàng nhận thấy nhóm đất ở và đất sản xuất, kinh doanh mang lại lợi ích lớn nhất về kinh tế, xã hội và có vai trò ngày càng gia tăng trong thực tế đời sống.

Từ góc độ kinh tế cũng như xã hội, có thể coi đất thương mại dịch vụ là “con gà đẻ trứng kim cương”. Lợi ích cho nhà nước và xã hội của loại đất này so với đất ở có thể được nhìn nhận từ nhiều khía cạnh.

Về sở hữu, đất thương mại, dịch vụ là đất thuê nên mãi mãi là đất công. Hết vòng đời dự án, nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn. Điều này hoàn toàn khác với đất ở, khi nhà nước giao đất xây dựng nhà ở thì đất này trở thành đất sử dụng lâu dài của người dân.

Về tiền thuê đất, hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần, đất thương mại dịch vụ có thể thu tiền thuê đất vô hạn lần theo vòng đời dự án. Như vậy, nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất thương mại, dịch vụ.

Xét từ khía cạnh thu thuế, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra nhiều doanh thu thường xuyên. Nhờ thế, nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng cũng như thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ việc khai thác, sử dụng đất và bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ.

Bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ tạo ra rất nhiều việc làm. Ví dụ, mỗi phòng khách sạn tiêu chuẩn 4 - 5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc làm. Khoảng 25% lực lượng lao động làm việc trong ngành ăn uống và các ngành liên quan đến lưu trú. Đó là chưa kể thị trường việc làm phi chính thức có liên quan đến du lịch còn lớn hơn. Bất động sản nhà ở không tạo ra nhiều việc làm ở khâu vận hành. Như vậy, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ góp phần giải quyết an sinh, xã hội, xóa đói giảm nghèo, điều tiết giàu nghèo hiệu quả.

Đất thương mại, dịch vụ cũng mang lại hiệu quả sử dụng đất cao. Đơn cử, một dự án sử dụng 1.500 m2 đất tại đường Phạm Hùng (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) làm văn phòng cho thuê và làm nhà ở chung cư với cùng các chỉ số cơ bản về quy hoạch như 27 tầng nổi, 2 tầng hầm, 20.000m2 sàn xây dựng để so sánh tính hiệu quả sử dụng đất. Có thể thấy, làm văn phòng tạo ra 50 tỷ đồng tiền thuê/năm, nộp 5 tỷ đồng tiền thuế VAT, sử dụng 60 lao động thường xuyên, hiệu quả vòng đời dự án văn phòng gấp ba lần so với làm chung cư;.

Hay dự án Trung tâm R&D của Samsung tại Việt Nam sử dụng 11.603m2 tại khu đô thị phía Tây Hồ Tây, quy mô đầu tư khoảng 220 triệu USD, tổng diện tích sàn 79.511 m2. Đây là trung tâm R&D lớn nhất của Samsung trong khu vực Đông Nam Á cho đến thời điểm hiện tại. Trung tâm này dự kiến đóng vai trò chính trong việc phát triển phần mềm cho điện thoại thông minh chạy hệ điều hành Android và nghiên cứu về công nghệ mạng 5G và 6G. Samsung dự kiến sẽ tiến hành nghiên cứu và phát triển điện thoại thông minh, máy tính bảng, phần cứng và phần mềm tại cơ sở này. Trung tâm sẽ tuyển dụng tới 3.000 người.

Đất thương mại, dịch vụ khi sử dụng hiệu quả cũng có tác động lan tỏa. Kết quả nghiên cứu trong Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam – Vai trò và kiến nghị chính sách” của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho thấy bất động sản, mà chủ yếu bất động sản trên 2 loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp là đất ở và đất TMD lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất TMD sử dụng đến khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế, nhỏ thì từ cái kim, sợi chỉ, lớn là thang máy, hệ thống điều hòa.

Hạn chế trong chính sách, pháp luật hiện hành đối với đất thương mại, dịch vụ

Trong tương quan với thể chế về đất ở, chính sách, pháp luật về đất thương mại, dịch vụ còn rất mờ nhạt, cơ chế, chính sách ưu đãi khi sử dụng loại đất này cũng kém hơn đất ở.

Trong Luật Đất đai hiện hành, thuật ngữ đất thương mại, dịch vụ được nhắc tới 23 lần; đất sản xuất, kinh doanh được nhắc tới 05 lần trong khi thuật ngữ đất ở được nhắc tới 137 lần. Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thuật ngữ “đất thương mại, dịch vụ” được nhắc tới 20 lần, chủ yếu là quy định về định danh đất, chế độ sử dụng, các quyền của người sử dụng đất trong khi đất ở được nhắc tới 135 lần; thuật ngữ “du lịch, nghỉ dưỡng” được nhắc tới hai trong các điều luật về đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ.

Đối với bất động sản trên đất, trong Luật Kinh doanh bất động sản có 59 lần nhắc tới “nhà ở” trong khi các sản phẩm bất động sản khác như bất động sản du lịch không được nhắc tới cụ thể mà nằm chung trong thuật ngữ “công trình xây dựng”.

Như vậy, riêng về dung lượng, quy định liên quan tới đất thương mại dịch vụ nói chung và cụ thể cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng nói riêng còn khá khiêm tốn trong khi để phát huy hiệu quả sử dụng loại đất này cần sự điều chỉnh cụ thể, đầy đủ bằng pháp luật; tránh những vướng mắc bất cập do thiếu quy định, quy định chung chung, không cụ thể.

Trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2050, rất tiếc trong bảng chỉ tiêu không có từ nào nhắc đến đất sản xuất kinh doanh hay đất thương mại mà chỉ nói đến đất khu kinh tế, đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và đất đô thị. Không có quy hoạch rõ các loại đất khác theo nhóm đất sản xuất kinh doanh như đất thương mại, dịch vụ. Luật Đất đai hiện hành thì phân 10 loại đất phi nông nghiệp như đã đề cập ở trên mà trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia không quy hoạch theo các loại đất này. Thật tốt nếu chúng được thiết kế tương thích với nhau. Người dân và doanh nghiệp dễ hiểu, dễ thực hiện

Chưa có quy định rõ ràng về việc người nước ngoài mua bất động sản trên đất thương mại dịch vụ để thu hút đầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển du lịch; trong khi ở các quốc gia phát triển trên thế giới và ngay cả những nước có điều kiện phát triển tương đồng với Việt Nam trong khu vực Đông Nam Á, họ đã quy định từ lâu và có những chính sách ưu đãi vượt trội. Các quốc gia để chúng ta tham khảo là Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Tiểu Vương Quốc Ả Rập Thống Nhất (Dubai, UAE), Singapore (Sentosa) và Malaysia.

Chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất thương mại dịch vụ. Điều này đang đóng băng nguồn vốn khoảng 30 tỷ USD (tính toàn và thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam) đang nằm ở các sản phẩm bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ do không thể tách sổ cho nhà đầu tư, hạn chế quyền tự do kinh doanh, quyền tài sản của doanh nghiệp và người dân và quan trọng là chưa chuyển tải được thông điệp phát triển để tối ưu hóa việc sử dụng đất hiệu quả đối với loại “đất kim cương” này.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang quy định các dự án trên đất thương mại, dịch vụ không được miễn, giảm tiền thuê đất;chỉ được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm… đang hạn chế tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ.

Vì đất thương mại, dịch vụ chưa được quy định cụ thể, phù hợp trong khi đất ở được chú trọng và có hệ thống chính sách, pháp luật tương đối hoàn thiện nên một số địa phương phát huy tư duy nhiệm kỳ, vận dụng theo chiều hướng áp dụng cơ chế cho đất ở đối với loại đất này để thu hút đầu tư. Điều này gây ra quá nhiều kỳ vọng, để rồi lại trở thành những hiểu lầm, vướng mắc, bất cập trong thực tiễn áp dụng, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của cả chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư, thậm chí gây khiếu nại, tranh chấp và có nguy cơ gây bất ổn xã hội.

Từ thực tế nêu trên, có thể nói, Luật Đất đai hiện hành và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa có quy định rõ ràng, phù hợp để phát huy vai trò của đất thương mại, dịch vụ. Đây là một trong những vấn đề lớn cần được xem xét khi sửa đổi Luật Đất đai.

Một vài kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 để nâng tầm đất thương mại, dịch vụ

Cần có chính sách, pháp luật đồng bộ, rõ ràng để điều chỉnh loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đặc biệt là đất thương mại, dịch vụ. Đồng thời, cần có quy định cụ thể về các loại bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ, cần quy định việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm với điều kiện giống như bán tài sản gắn liền với đất giao, đất thuê trả tiền một lần; làm rõ khái niệm công trình xây dựng theo hướng cụ thể hóa các nhóm công trình xây dựng trong thực tiễn và có điều chỉnh pháp luật phù hợp khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (Ví dụ: Quy định, hướng dẫn cụ thể về kinh doanh bất động sản du lịch, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bất động sản du lịch).

Giữ nguyên quy định của Luật đất đai 2013 về việc đất thương mại, dịch vụ có thể được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm để linh hoạt khi áp dụng.

Với cơ chế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm mà dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang quy định thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm có quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê đất, tuy nhiên điều kiện bán công trình xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm là phải đã hoàn thành việc xây dựng và đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Với quy định này của dự thảo luật, chủ đầu tư không thể bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm. Như vậy, đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch không thể kinh doanh các bất động sản du lịch hình thành trong tương lai. Điều này không phù hợp với các quy định về việc bán bất động sản hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Do vậy, cả dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi đều cần phải quy định thống nhất về điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai trên đất thuê trả tiền hàng năm giống như điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lại trên đất thuê trả tiền một lần.

Giữ nguyên quy định như Luật Đất đai 2013 về việc chỉ loại trừ không cho hưởng ưu đãi miễn tiền thuê đất đối với đất ở. Hiện tại, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang loại trừ không cho hưởng ưu đãi miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với cả đất ở và đất thương mại, dịch vụ.

Quy định rõ người nhận chuyển nhượng công trình xây dựng không phải là nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Quy định các dự án đầu tư xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế - xã hội.

Cần nghiên cứu và sớm ban hành luật riêng về các loại hình bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ. Có thể tham khảo kinh nghiệm của một số nước trong khu vực, như Singapore có Luật Khách sạn 1954 (Hotels Act 1954 of Singapore), Luật Về khu công nghiệp 2021 (The Industrial Parks Act 2021); Thái Lan có Luật Khách sạn 2004 (Hotel Act B.E.2547); Malaysia có Luật Khách sạn 2003 (Hotels Act 2003).

Có thể nói, trong các loại đất, đất ở và đất sản xuất kinh doanh, mà chủ yếu là đất thương mại, dịch vụ mang lại lợi ích rất lớn xét dưới góc độ kinh tế, xã hội. Nếu đất ở mang đến lợi ích thiên về xã hội thì đất thương mại, dịch vụ mang lại cả lợi ích kinh tế và xã hội, có sức lan tỏa, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. 

Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất thương mại, dịch vụ cần cách tiếp cận, sự quan tâm như đối với đất ở. Kinh nghiệm xây dựng chính sách, pháp luật liên quan đến đất ở cho thấy cần có những quy định từ Hiến pháp đến các luật liên quan và văn bản hướng dẫn thi hành luật đồng thời có những chính sách thúc đẩy, nâng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ.