Doanh nghiệp địa ốc đồng loạt lãi lớn: Bùng nổ thực hay chỉ là 'lãi ảo'?

Nhờ đẩy mạnh bàn giao dự án, tái cơ cấu tài chính và cải thiện dòng tiền, hàng loạt doanh nghiệp đầu ngành bất động sản đã ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh, thậm chí lập kỷ lục mới.

Thống kê báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025 của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán, tổng doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ (lãi ròng) đều đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm. Trong đó, ít nhất 11 doanh nghiệp báo lãi nghìn tỷ trong năm 2025.

Doanh nghiệp lớn đồng loạt báo lãi “khủng”

Theo báo cáo tài chính vừa công bố, Công ty CP Vinhomes lập kỷ lục doanh thu theo quý.

Theo đó, Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần quý IV/2025 khoảng 103.000 tỷ đồng, cao gấp hơn 3 lần cùng kỳ và lần đầu vượt mốc 100.000 tỷ đồng trong một quý. Đây cũng là mức doanh thu theo quý cao nhất kể từ khi doanh nghiệp công bố báo cáo tài chính.

Lũy kế cả năm 2025, doanh thu thuần hợp nhất đạt khoảng 154.100 tỷ đồng, tăng 50% so với năm 2024. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt khoảng 42.100 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay.

Lợi nhuận của Vinhomes đi cùng doanh số bán hàng cả năm đạt khoảng 205.300 tỷ đồng, gấp đôi năm trước, nhờ đẩy mạnh bàn giao các dự án lớn tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng và Tây Ninh.

Tập đoàn Novaland cải thiện lợi nhuận và giảm nợ trong quý IV/2025 khi lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt khoảng 3.640 tỷ đồng, trong khi doanh thu thuần đạt khoảng 1.570 tỷ đồng.

Đáng chú ý, giá vốn bán hàng dương hơn 1.000 tỷ đồng nhờ hoàn nhập khoảng 2.200 tỷ đồng từ dự án LakeView. Lũy kế năm 2025, doanh thu thuần hợp nhất đạt khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó doanh thu bán hàng chiếm khoảng 6.400 tỷ đồng, đến từ việc đẩy mạnh bàn giao tại NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City, Sunrise Riverside và Palm City.

Quá trình tái cơ cấu ghi nhận tín hiệu tích cực khi nợ vay giảm khoảng 3.000 tỷ đồng so với năm 2024, pháp lý nhiều dự án được khơi thông và doanh nghiệp bắt đầu mở bán dự án mới, ghi nhận dòng tiền trở lại, dù vẫn còn chậm trả trái phiếu.

Nhóm tầm trung phục hồi bền vững

Công ty CP Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền vượt xa kế hoạch 2025 khi ghi nhận doanh thu thuần đạt khoảng 4.700 tỷ đồng, tăng 43%. Lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 1.630 tỷ đồng, gấp 2 lần năm 2024, vượt 63% kế hoạch lợi nhuận năm. Doanh thu cũng vượt khoảng 23% kế hoạch đề ra.

Riêng quý IV/2025, dù doanh thu giảm, lợi nhuận vẫn tăng mạnh nhờ cải thiện hiệu quả hoạt động và kiểm soát chi phí.

Công ty CP Đầu tư Nam Long thì có điểm nhấn là khối lượng presale bứt phá, doanh số presales cả năm đạt gần 11.900 tỷ đồng, cao gấp 2,2 lần năm 2024.

Riêng quý IV/2025, doanh số bán hàng đạt khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó dự án Elyse Island mang về hơn 1.000 tỷ đồng ngay trong đợt mở bán đầu tiên.

Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế năm 2025 đạt khoảng 700 tỷ đồng, tăng 35% và hoàn thành mục tiêu lợi nhuận. Doanh thu thuần đạt khoảng 5.600 tỷ đồng, chủ yếu đến từ bàn giao các dự án Southgate, Cần Thơ và Akari.

Tập đoàn DIC lại tăng trưởng nhờ chuyển nhượng dự án. Riêng quý IV, doanh nghiệp lãi khoảng 424 tỷ đồng, đưa lợi nhuận cả năm lên khoảng 624 tỷ đồng, tăng hơn 500% so với cùng kỳ.

Doanh thu năm 2025 đạt khoảng 4.730 tỷ đồng, tăng gần 260%, chủ yếu nhờ chuyển nhượng các dự án Lam Hạ Center Point và Đại Phước.

Trong khi đó, Phát Đạt lại báo lợi nhuận tăng mạnh nhờ tài chính và dịch vụ. Lợi nhuận sau thuế quý IV/2025 đạt khoảng 310 tỷ đồng, gấp gần 200 lần cùng kỳ, dù doanh thu sụt giảm.

Nguyên nhân đến từ giá vốn giảm mạnh và doanh thu tài chính tăng đột biến. Mảng dịch vụ mang về khoảng 256 tỷ đồng doanh thu, trong khi giá vốn chỉ khoảng 8 tỷ đồng, giúp doanh nghiệp thu về khoảng 250 tỷ đồng lãi gộp.

Lũy kế cả năm 2025, Phát Đạt ghi nhận doanh thu khoảng 1.325 tỷ đồng, tăng 61%, và lợi nhuận sau thuế khoảng 515 tỷ đồng, tăng 232% so với năm 2024. Tuy vậy, doanh nghiệp mới hoàn thành 40% kế hoạch doanh thu và 71% kế hoạch lợi nhuận năm.

Hodeco thì báo lãi lớn nhờ thoái vốn khỏi các dự án. Quý IV/2025, Hodeco ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 30,9 tỷ đồng, tăng 3.869% so với cùng kỳ, dù mảng bất động sản cốt lõi vẫn trầm lắng.

Kết quả chủ yếu đến từ doanh thu tài chính, đặc biệt là việc thoái toàn bộ vốn tại Công ty CP Đầu tư xây dựng giải trí Đại Dương Vũng Tàu, mang về hơn 85,8 tỷ đồng lãi thuần.

Phục hồi nhưng phân hóa

Trong báo cáo mới nhất về bất động sản dân cư, công ty chứng khoán MB (MBS) đánh giá năm 2025 là giai đoạn ghi nhận nhiều thay đổi của thị trường bất động sản Việt Nam.

Kết quả kinh doanh năm 2025 của các doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy xu hướng phục hồi đã rõ ràng hơn, đặc biệt trong quý IV, dù mức độ phục hồi vẫn phân hóa mạnh.

Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng bàn giao đúng tiến độ tiếp tục giữ lợi thế, trong khi phần còn lại phục hồi chậm và phụ thuộc nhiều vào tiến độ dự án cũng như nguồn thu tài chính.

Theo MBS, năm 2025 đánh dấu giai đoạn chuyển mình của thị trường khi vừa chịu tác động từ biến động vĩ mô, cải cách pháp lý, điều chỉnh địa giới hành chính, vừa từng bước thoát khỏi giai đoạn khó khăn 2022–2024, thời kỳ mà kênh vốn và pháp lý dự án bị ách tắc kéo dài.

Nhờ các chính sách tháo gỡ của Chính phủ và tiến độ phê duyệt quy hoạch được đẩy nhanh, nhiều doanh nghiệp đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi đầu tiên của chu kỳ mới.

Dấu hỏi về chất lượng lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp nhỏ

Thị trường ghi nhận nhiều doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận cải thiện mạnh, nhưng nguồn thu chủ yếu đến từ các khoản thu nhập khác, thoái vốn hoặc tái cơ cấu tài sản.

Land Saigon quý IV/2025 ghi nhận doanh thu chỉ đạt khoảng 3,5 tỷ đồng, song lợi nhuận ròng lên tới hơn 64 tỷ đồng, gấp hơn 16 lần cùng kỳ. Phần lớn lợi nhuận đến từ "thu nhập khác" phát sinh từ các giao dịch hợp tác đầu tư không thường xuyên.

Tính chung cả năm, doanh nghiệp hoàn thành hơn 800% kế hoạch lợi nhuận, bỏ xa kế hoạch ban đầu chỉ ở mức 2,55 tỷ đồng trước thuế.

Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu cũng ghi nhận lợi nhuận quý IV tăng mạnh chủ yếu nhờ lãi bán cổ phần tại một công ty thành viên. Tiền mặt cuối năm tăng vọt sau các thương vụ thoái vốn, song phần lợi nhuận này không đến từ bàn giao dự án.

Tương tự, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Nam Hà Nội đạt lợi nhuận sau thuế 79 tỷ đồng, vượt kế hoạch gần 58%, song động lực chính đến từ mảng xây dựng tăng trưởng mạnh, bù đắp cho sự suy giảm của hoạt động bán nhà.

Hay DRH Holdings chuyển từ lỗ hơn 200 tỷ đồng các năm trước sang lãi hơn 92 tỷ đồng trong quý IV/2025 và có lãi cả năm, Thuduc House báo lãi hơn 110 tỷ đồng - mức cao nhất kể từ 2019 nhờ tái cấu trúc dự án, xử lý tồn đọng pháp lý và đa dạng hóa nguồn thu.

Những trường hợp này phản ánh một thực tế, không phải mọi con số lợi nhuận tích cực đều đồng nghĩa với sự phục hồi bền vững của thị trường nhà ở.

Lợi nhuận đột biến có thể giúp doanh nghiệp cải thiện bảng cân đối kế toán trong ngắn hạn, song khả năng duy trì tăng trưởng trong năm 2026 vẫn là dấu hỏi.

Triển vọng 2026–2027: Động lực mở rộng quay trở lại

Bước sang giai đoạn 2026–2027, MBS cho rằng có nhiều cơ sở để kỳ vọng đây sẽ là chu kỳ mở rộng mới của ngành bất động sản Việt Nam.

Các động lực chính gồm đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, môi trường pháp lý thuận lợi hơn, nguồn cung mới dần được đưa ra thị trường, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và thị trường trái phiếu ấm lên, giúp tái mở kênh huy động vốn trung và dài hạn.

Tuy nhiên, chu kỳ mở rộng cũng đi kèm thách thức khi chi phí tiền sử dụng đất có thể tăng theo bảng giá mới, giá bán ở mức cao ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, trong khi rủi ro lãi suất tăng sẽ tạo áp lực chi phí tài chính nếu tiến độ pháp lý kéo dài.

Trong bối cảnh đó, nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và khả năng triển khai nhanh được kỳ vọng hưởng lợi rõ rệt.

Bên cạnh các doanh nghiệp quen thuộc với mô hình triển khai nhiều dự án song song như Vinhomes hay Nam Long, một số doanh nghiệp đang chuyển từ làm tuần tự sang triển khai đồng thời nhiều dự án, tiêu biểu là Khang Điền.

Đồng thời, chiến lược mở rộng quỹ đất thông qua M&A được đẩy mạnh để đón đầu chu kỳ mới, với Phát Đạt là trường hợp đáng chú ý. Với nhóm môi giới, sự phục hồi của thị trường thường kéo theo tăng trưởng doanh thu trong giai đoạn 2026–2027, song hiệu quả lợi nhuận sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng kiểm soát chi phí và mở rộng thị phần.

Theo MBS, nguồn cung mới trong chu kỳ mở rộng chủ yếu đến từ các doanh nghiệp niêm yết, khi nhiều dự án được mở bán ngay sau khi có giấy phép, giúp cải thiện dòng tiền nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu sức hấp thụ không đạt kỳ vọng.

Về dài hạn, những doanh nghiệp có chiến lược quỹ đất hợp lý, ưu tiên dự án đã có pháp lý tương đối hoàn chỉnh sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong chu kỳ tăng trưởng mới.