Doanh thu sụt giảm, Nam Long vẫn báo lãi lớn nhờ đánh giá lại tài sản

Công ty Đầu tư Nam Long (Nam Long) báo cáo kết quả kinh doanh năm 2019 với doanh thu chỉ đạt 2,5 nghìn tỷ đồng, giảm 27% so với cùng kỳ năm trước đó.

Trong quý 4/2019, Nam Long đã đẩy mạnh hoạt động mở bán tại các dự án quan trọng và khá thành công, như mở bán lô thứ hai của giai đoạn 1 dự án Akari City trong tháng 12/2019 (mở bán 700 căn hộ, đã bán được 90%) và giai đoạn 1 dự án Waterpoint trong tháng 10/2019 (mở bán 700 sản phẩm, đã bán được 100%). Mặc dù vậy, hoạt động đẩy hàng mạnh trong quý cuối năm không đủ bù đắp cho các quý trước đó, khiến doanh thu công ty suy giảm và chỉ đạt 73% kế hoạch năm.

Trong khi doanh thu suy giảm, Nam Long bất ngờ báo cáo lợi nhuận đột biến. Công ty báo lãi 559 tỷ đồng trong quý 4, tăng hơn 4 lần so với cùng kỳ năm trước đó. Nhờ đó, lợi nhuận lũy kế cả năm 2019 của công ty đạt trên 1.000 tỷ đồng, tăng 13,4% so với năm 2018 và vượt 5% mục tiêu lợi nhuận.

Lợi nhuận quý 4 và cả năm của Nam Long tăng mạnh nhờ công ty ghi nhận lãi từ công ty liên doanh liên kết và đánh giá lại tài sản (dự án Đại Phước Paragon).

Cụ thể, Nam Long báo lãi 114 tỷ đồng từ hoạt động liên doanh, liên kết. Khoản lãi này đến chủ yếu từ việc bàn giao gần 1.200 căn hộ tại dự án Mizuki Park, dự án không được hợp nhất của Nam Long.

Song song với đó, trong năm 2019, Nam Long còn ghi nhận khoản lợi nhuận lớn từ việc đánh giá lại tài sản của một công ty con. Ngày 31/3/2019, 2 công ty con của Nam Long là Paragon và Nam Phan đã mua lại 100% cổ phần của Công ty Đầu tư Việt Thiên Lâm, chủ sở hữu dự án Khu biệt thự Đại Phước Paragon với quy mô 45 ha tại tỉnh Đồng Nai với giá trị chuyển nhượng là gần 1.150 tỷ đồng.

Đến cuối năm 2019, Nam Long đã tính lại giá trị tài sản hợp lý của Việt Thiên Lâm là 1.531 tỷ đồng, qua đó ghi nhận 381 tỷ đồng lợi nhuận. Trong đó, 136,5 tỷ đồng lợi nhuận công ty đã được ghi nhận trong quý 1 và 244 tỷ đồng còn lại được ghi nhận trong quý 4.

Việc đánh giá lại dự án Đại Phước Paragon giúp Nam Long hạch toán một khoản lợi nhuận lớn trên sổ sách, đồng thời khiến hàng tồn kho của công ty tăng mạnh. Giá trị hàng tồn kho của công ty trong năm 2019 đạt 4.204 tỷ đồng, tăng 30% so với năm 2018, riêng dự án Đại Phước Paragon là hơn 1.700 tỷ đồng. 

Một báo cáo của Công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS) gần đây cho biết, Nam Long có kế hoạch chuyển nhượng dự án trên trong năm nay và có thể "hiện thực hóa" 380 tỷ đồng lãi trước thuế.

Trong năm 2019, Nam Long còn công bố mua 70% cổ phần Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai, doanh nghiệp có vốn điều lệ 75 triệu USD là chủ đầu tư dự án Waterfront City rộng 170 ha tại Đồng Nai. Số cổ phần còn lại của doanh nghiệp này được nắm giữ bởi Keppel Land, một cổ đông lớn của Nam Long.

Tuy vậy, báo cáo tài chính gần nhất kết thúc vào ngày 31/12/2019 của Nam Long, công ty trên chưa được ghi nhận. Gần đây doanh nghiệp này thực hiện thay đổi đại diện pháp luật từ một người Việt Nam sang một cá nhân là lãnh đạo của Keppel Land.

Hiện tại, Nam Long đang đồng loạt triển khai 3 dự án khu đô thị gồm Mizuki Park (26 ha), Akari City (8,5 ha) tại TP.HCM và SouthGate (165 ha). Công ty cũng vừa mở bán giai đoạn 1 của Waterpoint Township (355ha) tại Long An với sự hợp tác cùng hai tập đoàn bất động sản Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad.

Giai đoạn 2020-2021, Nam Long sẽ tập trung vào 3 dự án gồm Mizuki Park, Akari City, và SouthGate 165 ha. Cụ thể, công ty lên kế hoạch đưa ra thị trường hơn 20.000 căn hộ bao gồm 4.000 sản phẩm EHome, 11.000 sản phẩm Flora và 4.800 sản phẩm Valora. Nam Long cũng dự kiến sẽ mở rộng phát triển dự án tại Cần Thơ, Đồng Nai, Hải Phòng.

Mặc dù vậy, tham vọng của Nam Long đang gặp nhiều thách thức. Thị trường bất động sản thời gian qua gặp khó khăn bởi việc thắt chặt nguồn cung do trì trệ pháp lý, quỹ đất nội thành tại 2 thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM cạn kiệt dần. Ngoài ra, việc thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản sẽ có tác động tiêu cực lên thị trường chung.

Với Nam Long, thủ tục pháp lý chậm hơn dự kiến ở các dự án mở bán mới có thể ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng doanh thu giai đoạn 2020-2021. Trong năm ngoái, việc phê duyệt chậm khiến Nam Long trì hoãn kế hoạch triển khai dự án Waterpoint từ giữa tháng 9/2019 sang cuối tháng 10/2019, và giai đoạn 2 của Mizuki Park sang 2020 do cần thêm giấy tờ pháp lý.