Động lực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản

6 giờ 30 tối, một ngày cuối năm mưa phùn lạnh, chị Vân (Hoàng Mai, Hà Nội) vẫn cần mẫn cùng chiếc xe máy, chen chúc từng cm nhỏ trên con đường huyết mạch “độc đạo” từ Nguyễn Xiển về bán đảo Linh Đàm. Chiều nào cũng vậy, chị cũng phải đứng đây ít nhất nửa tiếng đồng hồ mới có thể về được nhà!

Hơn 5 giờ tan việc ở cơ quan, chị Vân lại tất bật đến trường đón con đi học về, rồi lại đi chợ, nấu cơm cho kịp bữa tối. Song dường như chị có vội vàng hơn, dòng người có hối hả hơn cũng “đành chịu”, bởi con đường nhỏ xíu vẫn vậy, ngày nào nó cũng chôn chân người đi đường hàng giờ đồng hồ trước khi sang được bên kia bán đảo.

Chị Vân kể, hiện nay phường Hoàng Liệt gần trăm ngàn người, chỉ riêng dân số tại đây đã tương đương với vài phường cộng lại nhưng chỉ có hai trường tiểu học công lập, các lớp đều đã quá tải. Thương con, chị xin cho cháu học ở phường khác để được đảm bảo học tập nhưng đường xá đi lại quá xa, vất vả đưa đón cho cả gia đình.

Trường học đã vậy, các dịch vụ thiết yếu như chợ búa, khu vui chơi, giải trí tại Linh Đàm cũng không khá khẩm hơn mà theo lời chị Vân thì sẽ mãi mãi không thể xây được nữa do các mảnh đất công cộng lớn nhỏ trong quy hoạch đều đã bị chuyển đổi để xây chung cư ở để bán hết rồi. “Từ căn hộ xuống đường chỉ toàn người với người, không khí ngột ngạt, bế tắc vô cùng”!

Thực tế tại khu đô thị Linh Đàm cũng là tình cảnh chung cho các đô thị cũ của Hà Nội hiện nay. Dạo một vòng quanh tuyến đường vành đai III, từ bán đảo Linh Đàm về đến Mỹ Đình, đâu đâu cũng là nhà cao tầng san sát, nhìn lên tứ phía đều là cao ốc, bước một bước là xuống mặt đường, không gian công cộng được coi là thứ xa xỉ với cư dân.

Nguyên nhân dẫn đến hàng loạt các khu đô thị cũ quá tải dân cư, căn hộ “phòng ngủ” – tức chỉ về đó để ngủ như lời nói đùa của người dân Hà Nội đã được các chuyên gia bàn quá nhiều đến việc phá vỡ quy hoạch đô thị, các chủ đầu tư địa ốc chạy theo lợi nhuận, xây dựng ồ ạt các dự án nhà cao tầng.

Tuy nhiên, một điều không thể phủ nhận là do thị hiếu của người dân mua nhà giai đoạn trước đây như vậy. Ngay bản thân chị Vân cũng thừa nhận rằng, ở thời điểm đó, chị chỉ nghĩ rằng cần một căn hộ để ở, chưa tính được đến việc khu đô thị đó phải có trường học, bệnh viện, khu vui chơi, đáp ứng các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống.

Hơn nữa, với mức thu nhập thấp, những sản phẩm nhà ở giá rẻ với tiện ích được cắt giảm tối đa được coi là phù hợp với túi tiền, bản thân chị cũng không có nhiều sự lựa chọn. “Bây giờ muốn chuyển nhà đi đâu cũng khó vì không có đủ tiền, đành phải chấp nhận ở đây, mỗi ngày đi xa hàng chục cây số đi làm, đưa con đi học rồi lại chợ búa cơm nước trên những con đường đông nghẹt, chật cứng người qua lại”, chị tâm sự.

Thị hiếu người mua nhà đang dần thay đổi

Cuộc sống ngột ngạt, luẩn quẩn trong các khu đô thị kiểu cũ là vậy, song theo nhiều chuyên gia dự báo, những dự án tương tự sẽ không còn xuất hiện trong tương lai nhờ sự thay đổi trong thị hiếu người mua nhà đang diễn ra mạnh mẽ.

Báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường trong thời gian gần đây cho thấy, Việt Nam đang là quốc gia có tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu và thượng lưu thuộc nhóm nhanh nhất thế giới. Theo Savills Việt Nam, số lượng các triệu phú USD của Việt Nam đã tăng đáng kể trong bốn năm qua. Năm 2013, Việt Nam có khoảng 6.500 người thì đến năm 2017, con số này đã tăng lên 8.500 người.

Không chỉ tầng lớp siêu giàu, giới trung lưu và thu nhập của người dân cũng không ngừng được tăng cao do những thành tựu của tăng trưởng kinh tế. Vào đầu năm 1990, thu nhập bình quân đầu người của Singapore gấp 125 lần so với Việt Nam nhưng vào cuối năm 2017, con số này chỉ còn gấp 24 lần. Tương tự, chênh lệch về thu nhập bình quân đầu người của Thái Lan với Việt Nam đã giảm từ 16 lần xuống 2,5 lần.

Sự gia tăng về thu nhập kéo theo đó là xu hướng tiêu dùng bất động sản của người dân đang dần có những chuyển biến rõ rệt. Nếu như trước đây, người dân chỉ cần một căn hộ để ở, các khu đô thị cũ ra đời để đáp ứng nhu cầu đó như Trung Hoà Nhân Chính, Pháp Vân – Tứ Hiệp, Xa La, Đại Thanh, Linh Đàm hầu như không có tiện ích gì đáng kể, nhiều dự án thậm chí còn không có hầm để xe, thì hiện nay, những người mua nhà có mức thu nhập và trí thức ngày càng cao đang hướng tới một sản phẩm bất động sản khác biệt hoàn toàn.

Họ đòi hỏi các yêu cầu khắt khe hơn như ví trí, chất lượng căn hộ, uy tín chủ đầu tư phong cách thiết kế, tiện ích, chất lượng dịch vụ và cả việc quản lý, vận hành sau khi dự án đi vào hoạt động.

Minh chứng rõ nhất có thể thấy trong thời gian qua là nhiều dự án bất động sản đã được các chủ đầu tư chú tâm đến các tiện ích đi kèm với căn hộ. Trong đó, dự án đáng chú ý nhất trong năm 2018 phải kể đến là các đại đô thị VinCity của Vingroup với mức giá tầm trung nhưng được xây dựng với các tiện ích đẳng cấp, hiện đại, hướng tới các khách hàng mới thuộc tầng lớp trung lưu trên thị trường.

Theo ông Nguyễn Đức Quang, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và tiếp thị Vinhomes, ngay từ những ngày đầu tiên gia nhập thị trường, Vinhomes đã chủ động xây dựng một chuỗi giá trị gia tăng xoay quanh các sản phẩm bất động sản.

Khác với các dự án để ở đơn thuần, VinCity được xây dựng với hệ thống tiện ích hoàn hảo theo mô hình “All in one - Tất cả trong một”, khép kín và đồng bộ từ trường học, cơ sở y tế tới các sân thể thao, khu vui chơi, trung tâm thương mại, cửa hàng, ẩm thực xoay quanh trục bất động sản. Bên cạnh đó là chuỗi các “giá trị mềm” như dịch vụ quản lý đô thị chuyên nghiệp, hệ thống an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy đảm bảo.

Theo ông Quang, đó là lý do các sản phẩm Vinhomes luôn có tỉ lệ tiêu thụ tốt ngay cả trong những giai đoạn khó khăn nhất của thị trường.

Không chỉ Vingroup, các tên tuổi khác trên thị trường bất động sản như HD Mon Holdings, MIK Group, Hải Phát, Văn Phú hay Novaland, Phú Long, Hưng Thịnh cũng là những điển hình thành công trong việc theo đuổi tạo ra những giá trị mới cho sản phẩm bất động sản, phục vụ nhu cầu sống tiện ích của thế hệ mới người mua nhà hiện nay.

Đối với phân khúc bất động sản siêu sang để phục vụ tầng lớp thượng lưu, các tiêu chí về chất lượng còn được các chủ đầu tư “chăm chút” hơn nhiều. Rõ nhất có thể thấy trong thời gian vừa qua là nhiều dự án chung cư siêu sang có giá trên 150 - 200 triệu đồng/m2 trên thị trường hầu hết đều có thiết kế, nội thất căn hộ đẳng cấp thế giới, dát vàng, dịch vụ quản lý vận hành tiêu chuẩn 5 – 6 sao quốc tế.

Một số cái tên làm nóng thị trường năm vừa qua như Alpha City với dự án 87 Cống Quỳnh (Quận 1, TP. HCM) với giá bán từ 8.000 - 10.000 USD/m2; dự án The Grand Manhattan tại trung tâm Quận 1 TP. HCM của Novaland với giá từ 6.000USD/m2; Tân Hoàng Minh với các dự án như D’. Le Roi Soleil và D’. Palais Louis.

Hay như các dự án căn hộ cao cấp cách xa trung tâm thành phố Aqua Bay, biệt thự đảo triệu đô Ecopark Grand – The Island thuộc khu đô thị Ecopark (Hưng Yên), chủ đầu tư dự án này đã đầu tư diện tích dành cho cây xanh, mặt nước lên tới hơn 60%. Tất cả các căn biệt thự tại đây đều là độc bản, được thiết kế bởi 5 tập đoàn kiến trúc hàng đầu thế giới với tất cả các mặt thoáng tiếp xúc với thiên nhiên, giữa bốn bề là vịnh hồ xanh mát.

Khát vọng mới của bất động sản Việt

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu và thượng lưu của Việt Nam đang mang lại nhiều tiềm năng phát triển cho thị trường bất động sản. Đặc biệt là phân khúc bất động sản trung, cao cấp và siêu sang.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị HD Mon Holdings lại cho rằng, khác với bất động sản giá thấp hay nhà ở xã hội, phân khúc bất động sản trung và cao cấp đòi hỏi chủ đầu tư phải đáp ứng được yêu cầu rất cao của các khách hàng khó tính.

Đối với những khách hàng trung lưu và thượng lưu, khi họ đã có điều kiện về kinh tế, giá thành căn hộ sẽ không còn đóng vai trò quyết định khi mua nhà mà thay vào đó là các yếu tố như chất lượng dự án, tiện ích, dịch vụ. Chủ đầu tư bất động sản muốn thành công với dự án của mình phải nắm bắt được tâm lý khách hàng, tạo được không gian sống, phong cách sống phù hợp với yêu cầu của người mua nhà.

“Một yếu tố rất nhỏ như việc các đôi vợ chồng trẻ hiện đại thường đi làm về muộn, 7 – 8 giờ tối mới về đến nhà, nhiều gia đình không có đủ thời gian nấu ăn, do đó, họ phải tìm đến các tiện ích ngay bên dưới toà nhà để ăn uống, mua sắm. Hay việc các gia đình muốn có trường học, bệnh viện ngay trong khu đô thị của mình. Thay vì “một bước xuống đường” là một bước đến tiện ích, dịch vụ. Các chủ đầu tư phải ngay lập tức nhìn thấu điều này và chuẩn bị kỹ lưỡng các điều kiện cần trong dự án, có như vậy mới có thể thu hút khách hàng”, ông Tuấn chia sẻ.

Các yếu tố cần thiết để hấp dẫn những khách hàng mua nhà trẻ, có thu nhập cao theo vị lãnh đạo này là dự án phải hướng tới các khu gần văn phòng làm việc, sở hữu nhiều tiện ích đẳng cấp mang đến cuộc sống “nhanh”, văn minh hiện đại như phòng tập gym, spa, bể bơi, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại.

Hơn nữa, không gian, thiết kế căn hộ cũng phải mang tính hiện đại, ngoài việc ứng dụng công trình xanh, gần gũi với thiên thiên, tiết kiệm, bảo vệ môi trường, các căn hộ phải được tích hợp công nghệ thông minh, sử dụng dịch vận hành quản lý toà nhà đẳng cấp nhằm cung cấp cho người dân một cuộc sống tiện nghi nhất có thể.

Nói cách khác, các bất động sản cao cấp, siêu sang không đơn giản là việc bán căn hộ mà quan trọng hơn là “bán” các dịch vụ, tiện ích và chất lượng cuộc sống cho khách hàng, ông Tuấn nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Ecopark cũng cho rằng, bên cạnh sự gia tăng của của tầng lớp trung và thượng lưu của Việt Nam, một điều đáng nói hơn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay là sự thay đổi trong cách suy nghĩ của người mua nhà.

Ngôi nhà là một nơi để ở thì hiện nay, khi mức thu nhập và điều kiện sống ngày càng được nâng cao, người dân đã coi ngôi nhà là nơi để sống, giáo dục con cái, thể hiện lối sống, phong cách sống và suy nghĩ của chủ nhân căn hộ.

Theo đó, ngoài các yếu tố về phong cách thiết kế căn hộ, tiện ích, chất lượng dịch vụ như ông Tuấn đã đề cập, ông Minh cho rằng, một bộ phận không nhỏ người dân còn có nhu cầu thay đổi phong cách sống, muốn có không gian riêng gần gũi thiên nhiên, tập luyện thể thao, không gian cắm trại, khu vui chơi ngoài trời vào mỗi dịp nghỉ lễ, cuối tuần.

Bên cạnh xu hướng sở hữu các căn hộ cao cấp, siêu sang trong nội đô thành phố, theo ông Minh, xu hướng sống ven đô tại các dự án đẳng cấp cũng sẽ tăng mạnh trong thời gian tới do sự gia tăng về thu nhập của người dân đô thị.

Cùng với đó sự phát triển của hệ thống giao thông kết nối và số người sở hữu ô tô cá nhân, giúp rút ngắn khoảng cách di chuyển nhanh giữa trung tâm thành phố về vùng ngoại ô, qua đó “kéo” một bộ phận người dân đang làm việc tại nội đô, có thu nhập ổn định, khá giả nhưng mong muốn được theo đuổi một phong cách sống gần gũi với thiên nhiên, gắn kết cộng đồng về sinh sống.

Trong tương lai, với yêu cầu ngày càng cao của người dân về một sản phẩm bất động sản, những dự án nghèo nàn về tiện ích hay không có đủ trường học như khu đô thị của chị Vân đang sống chắc chắn sẽ rất hạn chế phát triển, trở nên lạc hậu trên thị trường.

Click vào đây để xem toàn bộ Đặc San Dấu ấn & Khát vọng