HoREA phản đối sở hữu chung cư có thời hạn

Đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã không nhận được sự đồng thuận của đại diện giới doanh nghiệp bất động sản. 

Bộ Xây dựng đã đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Ở phương án thứ nhất, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng, khi hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư…

Phương án hai là giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, quy định căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn chưa phù hợp, không đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người dân, thị trường bất động sản.

Ông Châu viện sáu lý do để không đồng tình. 

Thứ nhất, nhà chung cư sở hữu có thời hạn chưa thật sự hấp dẫn và chưa đáp ứng được nhu cầu, thị hiếu của đa số người tiêu dùng. Đa số người dân có xu hướng lựa chọn mua căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài để được hưởng địa tô chênh lệch.

Thứ hai, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng có thể làm tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện.

Hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP.HCM có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.

Do đó, các cơ quan quản lý sẽ vừa phải đồng thời vừa quản lý đối tượng mới là nhà chung cư sở hữu có thời hạn, vừa phải quản lý đối tượng cũ là nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn.

Thứ ba, ông Châu cho rằng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã “sáng tác” khái niệm “gia hạn thời hạn sở hữu” không tương thích với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 về quyền sở hữu và căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản.

Theo đó, Bộ Luật Dân sự 2015 không có quy định về gia hạn thời hạn sở hữu. Hơn nữa, khoản 1 Điều 30 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa quy định cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu sau khi nhận được đơn hoặc văn bản của chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu, nên sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ pháp luật.

Thứ tư, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng có thể đã có sự “nhầm lẫn” giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư.

Theo ông Châu, bất cứ công trình xây dựng nào, trong đó có nhà chung cư cũng đều có thời hạn sử dụng phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình. Nhưng không nên căn cứ vào thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư vì đây là hai phạm trù khác nhau.

Trước đó, Điều 99 Luật Nhà ở 2014 đã quy định rất hợp tình hợp lý, phù hợp với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và khoản 4 Điều 126 Luật Xây dựng 2014 và tâm tư nguyện vọng của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Cụ thể, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.

Quan trọng hơn, trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

"Không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để “dễ” thực hiện cải tạo, xây dựng lại", ông Chấu nhấn mạnh mạnh.

Hơn nữa, vị chuyên gia này cũng cho rằng,không phải do quy định quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đã gây ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp, đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư “tốt hơn nơi ở cũ” cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Mặt khác, quy định gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định lại dẫn đến “nghịch lý” là quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư lại lệ thuộc vào kết luận kiểm định của một đơn vị tư vấn kỹ thuật xây dựng, bao gồm cả trong trường hợp đất xây dựng khu chung cư được sử dụng ổn định lâu dài. Đây là quy định chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật.

Thứ năm, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở thì được công nhận sở hữu không xác định thời hạn; nhà chung cưthì chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn.

Nếu quy định này được thông qua thì có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở. Điều này có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao, có thể làm lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng.

Trong khi đó, yêu cầu tại khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 quy định “Đối với đô thị đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Thứ sáu, phương án thứ nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa làm rõ chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng khu chung cư là đất sử dụng ổn định lâu dài hay là đất sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu nhà chung cư. Do vậy, cần phải rà soát kỹ các quy định pháp luật có liên quan của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Từ sáu yếu tố trên, ông Châu đề nghị giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.