Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản chỉ ra 6 yếu tố làm cơ sở của đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và cho rằng việc bổ sung quy định này là rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay.
Hai phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) vừa có thông tin làm rõ những cơ sở của đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, vấn đề thu hút sự quan tâm của dự luận xã hội trong thời gian qua.
Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022)
Phương án 1, bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, liên quan đến đề xuất này, hiện nay đang có một số ý kiến trái chiều. Đáng chú ý là những băn khoăn vì chưa rõ quy định về thời hạn này sẽ ảnh hưởng thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này như thừa kế, để lại tài sản cho con cháu, khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao.
Sổ hồng thời hạn 50 - 70 năm sẽ khiến người dân quay lưng với chung cư?
Đó còn là lo lắng liệu có xảy ra hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người.
Đề xuất này dựa trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.
6 cơ sở của đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản chỉ ra 6 yếu tố cơ sở của đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng; nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền.
Nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. Quy định nêu trên cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.
Nguyên nhân của tình trạng này là do người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề.
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, hiện nay cùng với việc phát triển các chung cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân, trong thời gian tới cũng cần phải xem xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước đây khi hết niên hạn sử dụng và chất lượng không còn bảo đảm an toàn.
Vì vậy, cần thiết nên bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình như đã nêu để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian qua, đồng thời cũng nhằm tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.
Thứ ba, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong đó. Về đề xuất chính sách này, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý. Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…
Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền; trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.
Người dân đang sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.
Trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.
Thứ tư, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm. Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế.
Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.
Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn tùy thuộc vào chất lượng của công trình.
Thứ năm, đề xuất này được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới (như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50-70 năm, Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm. Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định…).
Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.
Thứ sáu, Bộ Xây dựng cho rằng việc đầu tư xây dựng nhà chung cư trong thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại các đô thị, nhất là tại các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất.
Đây là xu hướng chung của thế giới và đề xuất nêu trên cũng sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở.
Theo lý giải của cục này, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình.
Đồng thời, quy định cũng sẽ đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định (mà hiện nay Luật Nhà ở 2014 cũng đã có quy định về mua bán nhà ở có thời hạn, khi hết thời hạn mua bán theo thỏa thuận thì người mua phải trả lại tài sản cho bên bán)…
Mặt khác, với việc đề xuất các chính sách xử lý sẽ xảy ra như đã nêu thì người sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ vẫn được bảo đảm quyền lợi của mình, không như băn khoăn mà dư luận đang quan tâm.
Hướng sửa đổi Luật Đất đai
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương). Sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào chương trình xây dựng luật, Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân. Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thế những tác động của chính sách này trước khi quyết định.
Đối với phương án 2, cơ sở để Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai là hiện nay, Luật Đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung. Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, sẽ có hai tình huống xảy ra.
Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như Luật Nhà ở hiện hành. Như vậy, việc xử lý các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng sẽ được xử lý như hiện nay Chính phủ đang triển khai thực hiện và sẽ gặp các khó khăn, vướng mắc như hiện nay.
Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào hướng xử lý nêu trong pháp luật đất đai sửa đổi để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không còn bảo đảm chất lượng.
Tags:
Tags:
Nếu đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm được đưa vào thực tế, gười dân có thể sẽ không ở chung cư trong thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính.
Được đánh giá là dự án hiếm hoi sở hữu quỹ đất vàng trung tâm thành phố Quy Nhơn, chung cư biển cao cấp Altara Residences ghi điểm nhờ vị trí đắc địa, thiết kế căn hộ thông minh, quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế… Đặc biệt, với đầy đủ pháp lý, hiện dự án đã được phê duyệt cấp sổ hồng riêng từng căn và dự kiến có thể bàn giao sổ ngay trong tháng 5/2022.
Không thể phủ nhận đã có một sự chuyển dịch đáng kể trong quan niệm về nơi an cư của người giàu đang sinh sống, làm việc tại các thành phố. Tại vị trí trung tâm, các căn hộ chung cư hội tụ đầy đủ các yếu tố đẳng cấp từ vị trí, tiện ích và môi trường sống đang trở thành một xu hướng phát triển của thời đại.
Thiếu trạm sạc chuyên dụng là một trong những thách thức lớn nhất đối với việc phát triển ngành xe điện tại Việt Nam.
Với chủ đề “Vật liệu cho tương lai bền vững”, tọa đàm của Quỹ VinFuture với các nhà khoa học hàng đầu thế giới, mang tới góc nhìn sâu sắc về vật liệu bền vững.
SeABank triển khai chương trình cho vay mua nhà lãi suất 0% tại dự án NewTown Diamond với mức lãi suất cho vay 0% và ân hạn trả nợ gốc lên tới 36 tháng.
Công ty CP Mù Cang Chải Discovery vừa ký kết thỏa thuận để Radisson Hotel Group quản lý vận hành khu nghỉ dưỡng ở địa danh nổi tiếng với ruộng bậc thang.
SHB lần thứ tư được vinh danh trong Top 10 doanh nghiệp có báo cáo thường niên tốt nhất nhóm ngành tài chính, minh chứng cho những nỗ lực về phát triển bền vững.
Hà Nội đã họp bàn triển khai đầu tư xây dựng một số cầu lớn qua sông Hồng bằng nguồn vốn công.
Xây dựng một nền quản trị quốc gia hiện đại, hiệu quả, linh hoạt chính là nền móng để hiện thực hóa khát vọng phát triển của Việt Nam.
Bamboo Capital được vinh danh là doanh nghiệp có báo cáo thường niên và tổ chức đại hội đồng cổ đông thường niên tốt nhất tại cuộc bình chọn doanh nghiệp niêm yết 2024.
