Logistics có phải phân khúc hấp dẫn nhất châu Á Thái Bình Dương?

Theo ông Michael Fenton, Giám đốc Công nghiệp và kho vận tại châu Á Thái Bình Dương của JLL, ngành hậu cần (logistics) đã dẫn đầu danh sách các loại hình đầu tư bất động sản thương mại hấp dẫn nhất khu vực châu Á Thái Bình Dương, theo báo cáo mới nhất của Urban Land Institute/PwC về bất động sản hàng năm. 

Sự quan tâm của giới đầu tư ngày càng cao khi mà lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2017 đạt 61 tỷ USD, tăng so với mức 54 tỷ USD cùng kỳ năm trước. Việc ký kết hợp đồng dài hạn chính là yếu tố quan trọng thúc đẩy các nhà đầu tư trong và ngoài nước tái tự tin vào lĩnh vực này.

Mức tăng trưởng dân số khổng lồ ở châu Á Thái Bình Dương là nền tảng cho sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, điều này đang tạo ra hiệu ứng dây chuyền đối với nhu cầu sản xuất. Thêm vào đó, sự phổ biến của điện thoại thông minh trong khu vực cũng thúc đẩy ngành thương mại điện tử tăng trưởng và yêu cầu những dịch vụ hậu cần tốt hơn, Michael Fenton nhìn nhận.

Mô hình bán lẻ đang thay đổi

Xu hướng bán lẻ vẫn tiếp đà tăng trưởng mạnh, doanh thu bán lẻ trực tuyến ở tất cả thị trường khu vực châu Á Thái Bình Dương được dự báo sẽ tăng lên theo cấp số nhân trong giai đoạn ngắn và trung hạn. 

Vì vậy, nhu cầu về các hệ thống quản lý kho phức tạp để đáp ứng được thời gian giao hàng nhanh chóng đang tăng lên chóng mặt, thúc đẩy nhu cầu về các cơ sở kho vận hiện đại, kết hợp với công nghệ và tự động hóa.

"Khách thuê đang đầu tư đáng kể vào hệ thống quản lý hàng hóa và hàng tồn kho, do đó họ cần phải kí cam kết thuê kho dài hạn hơn để có thể khấu hao các chi phí đầu tư trong suốt thời gian thuê, điều này khiến cho ngành hậu cần ngày càng trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư", Fenton cho biết.

Theo đại diện JLL, vị trí luôn là yếu tố then chốt cho các quyết định thuê của khách hàng. Các cơ sở hậu cần hấp dẫn nhất luôn nằm gần các nút giao thông như sân bay, cảng biển, đường bộ chính và các cơ sở liên thông đa phương tiện. 

Nhưng điều này đang có sự thay đổi: Trước đây, những kho bãi có diện tích lớn nằm ở ngoại ô thành phố luôn được nhà đầu tư ưu tiên chọn lựa, còn các kho nằm gần trung tâm không thu hút vì những kho này cũ hơn và thuộc các khu vực xây dựng.

Tuy nhiên, các nhà kho có chức năng phân phối hàng hóa có xu hướng dịch chuyển đến khu vực rìa trung tâm, nơi mà hàng hóa luôn có sẵn để vận chuyển đến các trung tâm bán lẻ trong thành phố. 

Nhờ vào sự tăng trưởng của bán hàng trực tuyến mà những kho hàng nhỏ hơn tại những khu vực dễ tiếp cận được săn đón, nơi hàng hoá có thể phân phối nhanh chóng đến lượng khách hàng rộng lớn trong vòng một đến hai giờ.

"Chúng ta có thể nhìn thấy hiện nay việc tiết kiệm chi phí thuê không còn là yếu tố quan trọng nhất, mà thời gian giao hàng nhanh chóng mới chính là yếu tố thực sự tiết kiệm được chi phí. Mô hình này đã được áp dụng thành công bởi các đại gia bán lẻ trực tuyến lớn, chẳng hạn như JD.com và Alibaba", ông Fenton lý giải.

Thị trường nóng

Với quy mô và kinh nghiệm, Trung Quốc là thị trường tập trung của hầu hết các nhà đầu tư, Úc và Nhật cũng là hai điểm đến được lựa chọn của dòng vốn nước ngoài. Những thị trường hậu cần này được thúc đẩy bởi sự năng động của nhà đầu tư trong nước cùng với nhu cầu tiêu dùng mạnh mẽ, điều kiện kinh tế vững chắc và cơ hội đầu tư dồi dào.

Tại Úc, lượng giao dịch (bao gồm cả danh mục bán) vẫn ở mức cao, một số giao dịch có hiệu suất đầu tư phá vỡ rào cản 5,5% vã xác lập kỷ lục.

Tuy nhiên, phần lớn chủ sở hữu ở Úc hiện đã hoàn tất việc bán các bất động sản công nghiệp của họ, điều này phản ánh thực tế chúng ta đang ở gần đỉnh của chu kỳ, vì vậy các danh mục đầu tư sẽ ít sự lựa chọn hơn, ông Fenton ghi nhận.

Tại những thị trường khác, sự quan tâm và hoạt động vẫn không ngừng tăng trưởng. Điển hình là tại Hàn Quốc, báo cáo của ULI/PwC cho thấy logistics đã trở thành một loại tài sản phổ biến ở đây hiệu suất kinh doanh đạt khoảng 100 đến 150 điểm cơ bản so với tài sản văn phòng. 

Trong khi giới đầu tư lo ngại việc phát triển ồ ạt sẽ khiến thị trường dư cung, nhưng cơ hội luôn đến với những cơ sở đáp ứng được nhu cầu và có vị trí tốt.

Các nhà đầu tư nước ngoài cũng không ngừng quan tâm đến thị trường hậu cần ở Đông Nam Á như Jakarta (Indonesia) đặc biệt là các tài sản phục vụ cho thương mại điện tử. 

Trong khi đó, thế mạnh của Việt Nam là có lực lượng lao động trẻ với tay nghề cao dồi dào, chi phí tương đối thấp, và nền chính trị ổn định. Hoạt động đầu tư sẽ tiếp tục diễn ra bất chấp những trở ngại của cơ sở hạ tầng hiện nay, báo cáo cho biết.

Gần đây, ngành hậu cần của Ấn Độ đã ghi nhận sự bùng nổ đầu tư. Ấn Độ đang nổi lên như là một điểm nóng đầu tư trong giai đoạn cuối của phục hồi kinh tế, với việc thực hiện cơ cấu REIT mới, triển khai kế hoạch thuế hàng hóa dịch vụ và đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông. 

Những thách thức

Triển vọng cho lĩnh vực hậu cần năm 2018 của châu Á Thái Bình Dương khá lạc quan. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội hấp dẫn, bất kỳ nhà đầu tư nào muốn chuyển sang một thị trường mới đều phải đảm bảo việc tuân thủ các nguyên tắc cơ bản. 

Theo khuyến nghị của đại diện JLL, cần xem xét lựa chọn đầu tư với những đơn vị có uy tín, được củng cố bởi các tài sản nằm gần các nút giao thông chính và dễ dang tiếp cận cộng đồng cư dân lớn. 

Điều này thường liên quan đến việc mua lại danh mục đầu tư mà hầu hết các thị trường đều rất hiếm. Ngoài ra, việc sở hữu công nghiệp và các hoạt động của nó liên quan chặt chẽ đến tâm lý thị trường trong nước, như thay đổi hệ thống đường bộ, phân vùng, chi tiêu cơ sở hạ tầng và cơ sở dân số. 

Sự phát triển nào cũng đi kèm với những thách thức, tất cả những yếu tố trên cần phải được hiểu và đưa vào chiến lược đầu tư, đại diện JLL khẳng định.