Bất động sản

Thảm họa cháy chung cư mini: Nguyên nhân ngoài 'thần lửa'

An Chi Chủ nhật, 17/09/2023 - 10:42

"Thần lửa" đã kích hoạt vụ cháy, còn thảm họa đến từ những nguy cơ tiềm ẩn khác.

Chung cư mini được ưa chuộng do thỏa mãn nhu cầu của người dân về nơi ở tại nội đô với giá rẻ. Ảnh: Hoàng Anh

Loại hình nhà ở tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng giá rẻ

Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ đến năm 2010, loại hình chung cư mini mới được Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận. Đến năm 2014, khái niệm chung cư mini đã được pháp luật quy định rõ tại Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND.

Theo đó, đây là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng trên đất từ hai tầng trở lên, mỗi tầng thiết kế từ hai căn hộ khép kín, riêng biệt. Diện tích sàn mỗi căn tối thiểu từ 30m2.

Từ quy định này, các tòa chung cư mini đã mọc lên như "nấm" khắp TP. Hà Nội, TP. HCM. Hơn 10 năm trở lại đây, chung cư mini được ví là loại hình bất động sản đắt khách, từng xảy ra nhiều đợt sốt, nóng. Nhiều công trình chung cư mini dù mới làm móng đã được khách hàng đặt mua hết.

Từ đầu năm 2017 đến nay, việc xây dựng các căn hộ mini để bán, cho thuê giá rẻ cũng đang trở thành hình thức đầu tư sinh lời mạnh mẽ của giới đầu tư bất động sản do lợi nhuận cao, dòng tiền ổn định.

Nguyên nhân khiến chung cư mini được ưa chuộng là do loại hình nhà ở này thỏa mãn nhu cầu của người dân về nơi ở tại vị trí trung tâm, giá rẻ hơn rất nhiều so với mặt bằng giá căn hộ trên thị trường. Việc mua, thuê chung cư mini là một trong những lựa chọn về nhà ở hàng đầu của các gia đình có thu nhập thấp.

Những người mua, thuê chung cư mini, đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, sinh viên các trường đại học. Điều kiện kinh tế của họ chưa đủ để mua các bất động sản khác.

Nhu cầu về nhà ở giá rẻ rất lớn trong khi thị trường ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với túi tiền đã khiến những khách hàng này buộc phải chọn chung cư mini như một giải pháp "bất đắc dĩ" để có chỗ ở.

Rủi ro rình rập

Nhiều khách hàng trước khi “xuống tiền” đều đã thấy rõ các nguy cơ từ pháp lý đến an toàn khi ở tại các chung cư mini này. Tuy nhiên, đây là giải pháp phù hợp với túi tiền của đa số người dân tại thời điểm đó. Nhiều khách hàng lựa chọn chấp nhận rủi ro để có chốn ở hợp túi tiền.

Thực tế cho thấy, dù đã được pháp luật công nhận là một loại hình bất động sản riêng và cho phép mua bán, nhưng loại hình này lại chứa đựng hàng loạt rủi ro về tính pháp lý cũng như an toàn khi sử dụng.

Theo đó, chung cư mini hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ, hẻm khu vực đông dân cư. Loại hình nhà ở này tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân.

Những rào cản khiến doanh nghiệp kém mặn mà với nhà ở xã hội

Để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ chung cư mini đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân.

Riêng vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, những năm 2007-2010, gần như không được người mua và các chủ nhà quan tâm. Ngay cả đến thời điểm hiện tại, khi có nhiều quy định của cơ quan quản lý nhà nước, tình trạng này vẫn không mấy được cải thiện.

Chính điều này đã khiến khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà xây dựng vượt tầng, sai mật độ, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, hậu quả để lại là hết sức nghiêm trọng về người và tài sản.

Mới đây nhất là vụ hỏa hoạn hết sức thương tâm tại một chung cư mini thuộc phường Khương Hạ. Vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ ghi nhận số người thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua với 56 người tử vong và 37 người bị thương, chỉ sau vụ cháy Trung tâm Thương mại quốc tế ITC ở TP HCM năm 2002 khiến 60 tử vong, 70 người bị thương.

Chung cư mini trên được xây dựng sai phép, thay vì chỉ xây 6 tầng, tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật như trong giấy phép đã quy định, tòa nhà này đã được xây dựng thêm 3 tầng.

Trong khi đó, theo Nghị định 139, từ ngày 1/1/2018, các dự án sai phép không được phạt cho tồn tại. Nếu sai phạm, không đúng giấp phép xây dựng, toà nhà phải khôi phục công trình theo đúng quyết định ban đầu. Tất cả các công trình xây dựng sai phạm như xây lố tầng, xây không phép, sai thiết kế kỹ thuật... đều phải xử lý theo đúng quy định.

Được biết, chính quyền địa phương khi phát hiện công trình sai phạm tại Khương Hạ đã có văn bản yêu cầu cưỡng chế. Tuy nhiên, trên thực tế, chung cư mini này “vẫn y nguyên”. Nhiều câu hỏi đặt ra về tính nghiêm minh trong các quyết định xử phạt này.

Không chỉ chung cư mini tại Khương Hạ, trên thị trường không ít các toà nhà thiếu an toàn, xây dựng sai pháp nhưng vẫn lách luật để hợp thức hóa cho tồn tại. Từ năm 2018, Sở Xây dựng Hà Nội đã có văn bản đề nghị các quận, huyện thống kê số lượng nhà chung cư mini trên địa bàn quản lý, song đến nay, Hà Nội vẫn chưa công bố số lượng chung cư này.

Đừng để “mất bò mới lo làm chuồng”

Câu hỏi đặt ra là trách nhiệm thuộc về ai khi xảy ra sự cố cháy tại các chung cư mini?

Trước hết, trách nhiệm này thuộc về phía các cơ quan chức năng. Nếu như ngay từ đầu, các chung cư mini tuân thủ đúng quy định, xây dựng đúng theo phê duyệt, với số tầng phù hợp, có thang thoát hiểm, sau khi đưa vào vận hành thực hiện bảo trì bảo dưỡng thường xuyên, trang bị đúng và đầy đủ các biện pháp phòng cháy chữa cháy thì có lẽ sự cố khó có thể xảy ra. Trong trường hợp có sự cố, hậu quả cũng sẽ được kiểm soát.

Nếu cơ quan chức năng làm việc đúng chức trách, sau khi phát hiện ra sai phạm, xử lý một cách triệt để, công tác quản lý chung cư mini được tiến hành một cách thường xuyên và chặt chẽ, thì sẽ không có chung cư mini không đạt chuẩn được vận hành.

Mặt khác, nếu như thị trường có đủ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo khách hàng, thì những tòa chung cư mini không đảm bảo tiêu chuẩn cũng sẽ không có cơ hội được tiêu thụ.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội

Nói như vậy để thấy được, có rất nhiều cá nhân, tổ chức liên quan, gây ảnh hưởng và tác động đến vấn đề về chung cư mini.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để tránh những sự cố mất an toàn xảy ra, các bộ ngành, địa phương cần sự vào cuộc quyết liệt đối với việc cấp phép xây dựng, quản lý loại hình nhà ở này.

Thứ nhất, các cơ quan quản lý nhà nước cần có thêm các quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng chung cư mini, tuyệt đối tránh phê duyệt các chung cư mini có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận với việc phòng cháy chữa cháy.

Tương tự các dự án nhà ở khác, chung cư mini cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Đồng thời, năng lực, trách nhiệm của người chủ chung cư mini cũng phải được quy định rõ. "Không phải, cứ có đất, có tiền là có thể xây chung cư mini để bán hay cho thuê", Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định.

Thứ hai, việc kiểm soát xây dựng, vận hành chung cư mini phải được thực hiện chặt chẽ, thường xuyên, đảm bảo chung cư mini hoàn thành đúng với tiêu chuẩn như phê duyệt. Trong quá trình vận hành, chủ đầu tư dự án cần thường xuyên bảo trì, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy cho công trình.

Ngoài ra, người dân trước khi quyết định mua chung cư mini cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý dự án như giấy phép xây dựng, toà nhà xây đúng số tầng và mật độ, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy... Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua chung cư mini phải nằm lòng để đảm bảo quyền lợi của mình.

Đặc biệt, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thay vì chỉ xử lý khi “việc đã rồi”, ở góc độ sâu xa hơn, Chính phủ cần có giải pháp giải quyết vấn đề về “chốn ở” cho phần đông người dân có thu nhập thấp. Đây chính là mấu chốt trong việc đảm bảo an sinh xã hội, an toàn cho cuộc sống của người dân.

Việc khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân chính là chìa khóa để có thể giải quyết được triệt để các vấn đề về nhà ở.

Hội Môi giới cho rằng, để có thể cải thiện nguồn cung các loại sản phẩm này, rất cần thêm các cơ chế, chính sách đặc biệt của Chính phủ nhằm tạo điều kiện tối đa cho các chủ đầu tư phát triển.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng nên nghiên cứu các chính sách riêng cho vay mua, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Lãi suất cho vay mua các loại hình nhà ở nên ở mức hợp lý với thời hạn cho vay dài hơn để tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận, mua nhà.

Cháy chung cư mini và kẽ hở chính sách

Tiêu điểm - 1 năm

Vụ cháy chung cư mini tại Khương Đình đêm 12/9 đã gióng lên một hồi chuông cảnh tỉnh rất lớn đối với các cơ quan chức năng trong việc soạn thảo luật, quản lý và cấp phép xây dựng loại hình nhà ở này.