Cháy chung cư mini và kẽ hở chính sách

“Vấn nạn” của đô thị

Chưa có con số chính xác về số người thương vong trong vụ cháy chung cư mini tại số nhà 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình đêm 12/9, tuy nhiên, con số ước lượng rất lớn. Vụ cháy đã gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản. 

Từ một loại hình nhà ở rất phổ biến cho các gia đình trẻ, sinh viên, người đi làm tại các thành phố lớn, chung cư mini đang cho thấy những rủi ro cực kỳ lớn đối với người dân.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, chung cư mini đang trở thành một “vấn nạn” của các đô thị.

Đây là một loại hình nhà ở rất được ưa chuộng của người dân do diện tích vừa phải, giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động, vị trí tại khu vực trung tâm, tiện lợi cho sinh hoạt, làm việc, học hành.

Trong vòng hơn chục năm trở lại đây, loại hình căn hộ này đã phát triển đến các "ngóc ngách" của Hà Nội. Chung cư mini trở thành giải pháp "sở hữu nhà ở" cho nhiều gia đình trẻ. 

Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, hiện kẽ hở trong quản lý các chung cư mini này rất lớn. Minh chứng như tại dự án chung cư mini ở Khương Đình, một con ngõ nhỏ xe ô tô không vào được nhưng lại xây một tòa nhà chung cư mini cao đến 10 tầng, mặt sàn chỉ 200m2, tổng diện tích sàn 2.000m2, với 45 hộ dân, 150 người sinh sống. 

Chung cư mini thường không phải dự án đầu tư mà "núp bóng" dưới dạng xây nhà ở riêng lẻ, nên cũng không được thẩm duyệt, nghiệm thu, kiểm tra thường xuyên về an toàn, phòng cháy chữa cháy.

Đáng chú ý, theo ông Đỉnh, mới đây, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã đề xuất “luật hóa” loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”.

Điều này có nghĩa, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở vài trăm m2 thì có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Một loạt các thủ tục mà các dự án này không phải thực hiện như chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành.

Cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ

Nguy hiểm hơn, theo vị chuyên gia này, Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất trình hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cuối tháng 8/2023 đã cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ. Điều này sẽ dẫn đến chung cư mini được “luật hóa”, không khác gì căn hộ chung cư thông thường. 

Một hộ gia đình trẻ với 700 - 800 triệu đồng cũng có thể mua một căn hộ chung cư mini diện tích 30m2 và được cấp “sổ hồng” giống hệt như mua căn hộ trong dự án.

Ông Đỉnh cho rằng, nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn sẽ dẫn đến chung cư mini “đã nóng ngày càng nóng hơn”, người dân sẽ đổ xô mua chung cư mini. Các thành phố lớn sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ, đảm bảo an toàn cho người dân. 

Không chỉ vấn đề an toàn, phòng cháy chữa cháy, việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như trường học, y tế, hành chính, dịch vụ... cho các hộ gia đình mua chung cư mini cũng sẽ chồng chất thêm cho chính quyền các đô thị Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng... nếu “luật hóa” chung cư mini.

Chính vì vậy, theo ông Đỉnh, các cơ quan soạn thảo luật cần không “luật hóa”, trái lại cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ đối với loại hình này. Đặc biệt, các cơ quan quản lý nhà nước cần không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. 

Trong trường hợp nếu hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư, thì phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo đúng quy định.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng cho rằng, trong hơn 10 năm qua, tại các thành phố lớn đã nở rộ tình trạng xây dựng chung cư mini. Trong đó, nhiều công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.

Tình trạng nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát là do nhiều hộ gia đình, cá nhân đã tự ý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ, mà không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng. Bên cạnh đó, nhiều cán bộ chính quyền cấp cơ sở đã tiếp tay, bao che cho các công trình chung cư mini trái phép.

Để kiểm soát tình trạng phát triển tự phát chung cư mini, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn với người dân sinh sống, ông Châu cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần bãi bỏ quy định cho phép chủ nhà được cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở thành chung cư mini nhằm mục đích kinh doanh để bán, cho thuê, thì phải lập dự án đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần đề nghị các địa phương tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt là các công trình nhà ở riêng lẻ kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhằm đảm bảo trật tự đô thị và an toàn cho đời sống người dân.