Thời điểm mua bất động sản

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group nhìn nhận, giá bất động sản hiện đã giảm tương đối so với thời điểm thị trường sốt nóng. Giai đoạn từ quý III/2022 đến quý IV/2022 là thời điểm đáy của chu kỳ bất động sản vừa qua tại Việt Nam và từ quý I/2023, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi do các tác động tích cực từ động thái quyết liệt của Chính phủ nhằm vực dậy thị trường.

Ông Quê cho rằng trong thời gian tới, giá bất động sản khó có thể giảm thêm do các yếu tố về nguồn cung, pháp lý và những yếu tố cấu thành giá đầu vào cao. Thậm chí, các sản phẩm tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực, nguồn cung khan hiếm vẫn có khả năng tăng giá.

Ông so sánh thị trường bất động sản hiện tại giống với giai đoạn 2011-2013. Đây là thời điểm đáy của thị trường giai đoạn trước. Ở thời điểm này, rất nhiều nhà đầu tư "cá mập" và doanh nghiệp đã "thắng lớn" khi mua bất động sản riêng lẻ và M&A các dự án.

Sau chu kỳ suy giảm, tính từ thời điểm 2013, giá bất động sản đã tăng mạnh mẽ. Nền giá nhà chung cư tăng đã từ 30-100% tùy phân khúc, phân khúc nhà phố và đất nền cũng đã tăng giá từ 30% đến vài trăm phần trăm.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, các chính sách tháo gỡ khó khăn của Chính phủ đối với thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã và đang có tác động tích cực đến sự hồi phục của thị trường và tâm lý của các nhà đầu tư.

Trong dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các khách hàng. Chính vì vậy, ở thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu mua vào khi giá trên thị trường đã giảm về mức hấp dẫn.

Ông Lực dẫn chứng, nếu như một căn biệt thự có diện tích 90m2 tại khu vực phía Đông Hà Nội năm 2021 có giá 18 tỷ đồng, thì hiện nay mức giá đang rao bán chỉ còn 14 tỷ đồng. Nhìn chung, các bất động sản đã giảm giá từ 20 - 30% so với thời kỳ sốt nóng. Mức giá bất động sản hiện nay đã "mềm hơn rất nhiều" và hấp dẫn với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, xác định đầu tư dài hạn.

Với các nhà đầu tư đang sở hữu bất động sản từ thời gian trước đó, vị chuyên gia này cho rằng, trừ khi họ gặp khó khăn về dòng tiền, buộc phải bán tháo tài sản, chấp nhận cắt lỗ, còn lại phần lớn vẫn đang cố gắng "cầm cự", chờ thị trường hồi phục.

Chính vì vậy, với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, đang muốn vào thị trường bất động sản thì đây là thời điểm rất thích hợp để mua vào, ông Lực nhấn mạnh và khẳng định, các yếu tố tác động đến thị trường đang có sự chuyển biến rất tích cực. Theo đó, lãi suất đang có xu hướng giảm. Nếu như năm ngoái, các ngân hàng không giải ngân cho các khoản vay thì hiện nay, họ đang tìm kiếm các khách hàng để cho vay mua nhà.

Mặt khác, Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước cũng đang quyết liệt tháo gỡ các khó khăn về pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản nhằm giúp thị trường hồi phục trở lại.

Sau quý I/2023 khá trầm lắng, có thể thấy sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt là hướng đến các nhóm giải pháp, chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý, nhiều dự án sẽ được giải tỏa, giúp thị trường có thêm nguồn cung và củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư.

Giai đoạn khó khăn nhất với thị trường bất động sản sắp trôi qua, nhiều ý kiến dự báo, thị trường sẽ hồi phục vào cuối năm 2023 tới, ông Lực dự báo.

Khẳng định cơ hội đầu tư bất động sản rất tốt ở thời điểm hiện tại, song theo ông Quê, dòng tiền hiện đang rất khó khăn, lãi suất cao, chính vì vậy, các nhà đầu tư cần chuẩn bị về nguồn tiền, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư mua bất động sản ở thời điểm này chỉ nên mua các bất động sản đã giảm thấp nhất 30% so với thời điểm đỉnh giá. Đây là các sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, quy hoạch và pháp lý tốt. Đồng thời, cần xác định đầu tư bất động sản dài hạn, nhằm đợi thị trường hồi phục.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, dù thị trường còn nhiều khó khăn, song giá bất động sản nhìn chung sẽ luôn ổn định và tăng trưởng trong dài hạn.

Sau một thời gian dài theo dõi thị trường này khoảng 10 năm qua, ông Nghĩa nhận thấy giá bất động sản luôn tăng theo thời gian. Đặc biệt phân khúc chung cư trung và cao cấp luôn tăng giá một cách ổn định, không có hiện tượng tăng nóng hay giảm sâu như những phân khúc khác.

Theo thống kê từ nhóm chuyên gia của Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh, từ năm 1990 đến nay, giá vàng tăng khoảng 30 lần, giá bất động sản tăng gấp 4 lần giá vàng, vào khoảng 120 lần. Trên thế giới, trong tất cả mặt hàng thì giá vàng tăng nhanh nhất. Ví dụ, ở Mỹ giá vàng tăng gần 40 lần.

Giá vàng Việt Nam tăng chậm hơn so với thế giới vì giá vàng Việt Nam cao hơn giá thế giới. "Minh chứng rõ nhất là thời điểm năm 1990, tôi mua nhà hết 13 cây vàng, khoảng 26 triệu đồng và hiện giờ, căn nhà đó có giá khoảng 8 tỷ đồng", ông Nghĩa chia sẻ.

Khi so sánh biên độ lợi nhuận đầu tư bất động sản tại Hà Nội so với các kênh đầu tư khác trong 20 năm qua, ông Nghĩa cho rằng, có thể thấy, biên lợi nhuận khi đầu tư vào bất động sản luôn là cao nhất, vượt trội hơn vàng, trái phiếu, gửi tiết kiệm...

Cũng giống như chứng khoán, bình quân lợi nhuận khi đầu tư bất động sản thường khoảng 18 - 20%. Rủi ro thường nằm ở những chu kỳ suy giảm. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện đang ở đáy của chu kỳ suy giảm, mức giá đã giảm sâu, thích hợp đề các nhà đầu tư mua vào, chờ đợi chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Theo ông Nghĩa, bối cảnh hiện tại và thực tế nguồn cung tiếp tục rất hạn chế trên thị trường bất động sản chính là cơ hội rất lớn cho những nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ. Bởi lẽ, xu hướng chung là giá sẽ tiếp tục tăng trong trung hạn.

"Từ nhiều năm trước, tôi đã nhiều lần khẳng định, giá bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM trong tương lai sẽ đắt hơn cả Singapore, vì nhu cầu nhập cư tại 2 thành phố lớn này ngày càng gia tăng. Áp lực nhập cư khiến bất động sản trung và cao cấp ngày càng có giá cao.

Chính vì vậy, những nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt và đang cơ cấu lại danh mục đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc xuống tiền, lựa chọn cho mình những dự án đầu tư phù hợp, bởi chắc chắn cơ hội sinh lời là ổn định và còn kéo dài. Đây chính là thời điểm, cơ hội đầu tư cho những người có sẵn dòng tiền", vị chuyên gia này khẳng định.