Vì sao không nên bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Giao dịch qua sàn không phải 'cây đũa thần'

Quy định bắt buộc kinh doanh bất động sản qua sàn đã từng được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006, tuy nhiên, 8 năm sau đó, quy định này đã bị loại bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 

Và hiện nay, khi dự thảo luật chuẩn bị bước vào giai đoạn trình Quốc hội, nhiều chuyên gia đã có đề xuất bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn, để điều khoản này một lần nữa được quy định trong luật.

Thực tế, những mặt tích cực mà sàn giao dịch bất động sản đã làm được trên thị trường trong thời gian vừa qua là không thể phủ nhận, song quy định về việc liệu có nên bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn hay không vẫn còn gây nhiều tranh cãi.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Anvi cho rằng, việc giao dịch bất động sản qua sàn cần được khuyến khích nhưng "tuyệt đối không nên bắt buộc, bởi đó là sự vi phạm nguyên tắc thị trường".

Ông Đức dẫn chứng, hầu hết các nước phát triển trên thế giới đều không bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn. Giao dịch bất động sản qua sàn trở thành một ưu tiên lựa chọn của người dân do dự ưu việt, tính tiện lợi, sự đảm bảo về pháp lý, tính an toàn cao khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản. 

"Cũng giống như việc người dân lựa chọn mua sắm trong các siêu thị. Mặc dù chi phí đắt hơn nhưng khách hàng vẫn lựa chọn vì sản phẩm ở đó được đảm bảo về chất lượng, tiện lợi, không phải mặc cả khi mua hàng", vị chuyên gia này chia sẻ.

Tương tự, theo ông Đức, những lợi ích của việc giao dịch bất động sản qua sàn trong thời gian vừa qua đã được khẳng định. Giao dịch bất động sản qua sàn khiến thị trường phát triển chuyên nghiệp, bài bản hơn, tránh được việc trốn thuế.

Chính phủ nên có giải pháp khuyến khích giao dịch qua sàn như quy định giao dịch qua sàn sẽ không phải công chứng chứng thực. Hiện nay, việc mua bán bất động sản qua công ty đã không phải công chứng chứng thực, thì qua sàn cũng nên bỏ quy định này nhằm khuyến khích các doanh nghiệp và người dân.

"Còn việc giao dịch dịch qua sàn hay không qua sàn thì nên để thị trường tự quyết định, tuyệt đối không nên bắt buộc, bởi đó là là sự vi phạm nguyên tắc thị trường, sử dụng tư duy hành chính, bao cấp để ép buộc người dân và các doanh nghiệp", ông Đức nêu quan điểm và nhấn mạnh rằng, đây cũng là cách để các sàn buộc phải nâng cao năng lực của mình, hướng đến trở thành một ưu tiên lựa chọn của người dân. 

Thực tế cho thấy, bên cạnh các sàn giao dịch bất động sản uy tín, thời gian vừa qua trên thị trường bất động sản cũng xuất hiện không ít các sàn giao dịch làm ăn chộp giật, lừa dối, gây thiệt hại lớn cho khách hàng.

Đó cũng chính là lý do khiến, theo ông Đức, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn không phải "cây đũa thần" giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng, người mua nhà. 

Minh chứng là thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, không ít vụ việc sàn giao dịch bắt tay với chủ đầu tư để lừa dối khách hàng, hay thậm chí cả sàn giao dịch cũng bị các chủ đầu tư "lừa", tư vấn bán sản phẩm không chuẩn pháp lý cho khách hàng.

Thời gian vừa qua, hàng loạt các vụ tranh chấp, khiếu kiện trên thị trường bất động sản giữa khách hàng và chủ đầu tư nổ ra là do các sản phân phối sản phẩm quảng bá, truyền tải thông tin sai về dự án, sản phẩm cho người mua không đúng thực tế.

Khi các dự án bị phát hiện có sai phạm hoặc ngay cả khi người dân kiện cáo, các sàn vẫn là bên vô can, còn trách nhiệm vẫn quy hết về chủ đầu tư. Các sàn giao dịch hoàn toàn vô can, khó truy được trách nghiệm.

Quan trọng nhất vẫn là "mua – bán đúng luật"

Chính vì vậy, luật sư Đức cho rằng, vấn đề quan trọng nhất không phải là giao dịch qua sàn hay không qua sàn mà là phải đảm bảo được các sàn hoạt động đúng theo quy định của pháp luật. 

Theo đó, về nguyên tắc, sàn là đơn vị trung gian, môi giới bán bất động sản giữa doanh nghiệp chủ đầu tư và khách hàng. Các sàn giao dịch cần hoạt động chuyên nghiệp, nắm rõ về pháp lý dự án, đảm bảo quá trình mua bán giữa người dân và chủ đầu tư diễn ra đúng quy định, loại trừ được hết các rủi ro cho người mua.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại không ít các sàn giao dịch kém năng lực, lừa đảo khách hàng để trục lợi. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần có giải pháp chấn chỉnh kịp thời các sàn giao dịch "không đúng chuẩn" để bảo vệ quyền lợi của khách hàng, ông Đức nhận định.

Đồng quan điểm, luật sư Lê Trọng Thêm, Công ty LTT & Lawyers Law Firm cũng cho rằng, thực tế có không ít tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án. Do đó, các cơ quan quản lý cần có những quy định rõ về trách nhiệm của các sàn giao dịch cũng như những thông tin họ đưa ra, nhằm bảo vệ người tiêu dùng.

Mặt khác, cần phải có quy định chặt chẽ hơn nữa đối với nghề môi giới bất động sản. Đây phải là một ngành kinh doanh trong hệ sinh thái bất động sản với nhiều yêu cầu khắt khe về kiến thức về thị trường, về luật, về định giá tài sản, phải có, kinh nghiệm, đạo đức.

Do đó, mỗi môi giới phải có định danh riêng, mỗi bất động sản cũng phải được cấp mã định danh để dễ dàng theo dõi, kiểm soát biến động giao dịch. Thậm chí cần có trung tâm lưu ký các mã bất động sản và các môi giới là thành viên của trung tâm lưu ký đó thì mọi thông tin đều minh bạch, người đi mua bất động sản sẽ không phải lo về việc tiếp nhận thông tin không chính xác.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các cơ quan quản lý cần có quy định ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sản khi thực hiện môi giới bán hàng và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có.

Hiện nay có khoảng hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản được thành lập (tính theo các con số chính thức), nhưng hầu hết chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới bất động sản chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình như báo cáo thông tin về tình hình hình giao dịch bất động sản, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao dịch….

Ngoài ra, việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng, dẫn tới cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. 

Chính vì vậy, cần luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn các quy định về hoạt động sàn giao dịch theo hướng chuyên nghiệp trong luật, đặc biệt là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch trong việc cung cấp thông tin, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch.