Thời điểm thử thách khả năng cầm cự của nhà đầu tư bất động sản

Chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trong nửa cuối năm nay, thị trường bất động sản có thể sẽ vẫn đi ngang, thậm chí đi xuống do thời gian vừa qua, các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản, vốn tín dụng bị siết chặt. 

Điều này khiến các nhà đầu cơ bị hạn chế rất nhiều do không thể lướt sóng ngắn hạn. Thực tế cũng cho thấy, thời gian vừa qua, nhiều nhà đầu tư bất động sản bỏ cọc.

Sự thiếu vắng các nhà đầu cơ cũng là lý do khiến thị trường bất động sản chững lại về thanh khoản. Tuy nhiên, đây mới chỉ là giai đoạn khó khăn bước đầu của thị trường. Nhiều nhà đầu tư vẫn đang cố gắng cầm cự.

Trong vài tháng tới, thử thách sẽ là rất lớn với họ khi thanh khoản tiếp tục khó khăn. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính từ nguồn vốn ngân hàng "không chịu được nhiệt" có thể sẽ phải bán cắt lỗ tài sản. 

Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn chưa sẵn sàng vào thị trường ở thời điểm hiện tại càng làm trầm trọng hơn tình trạng kém thanh khoản. "Tâm lý nhà đầu tư hiện nay là chần chừ, nghe ngóng thêm xu hướng ở tương lai. Bản thân họ thấy rằng, sau hai năm tăng trưởng mạnh, giá bất động sản hiện đang ở mức cao. Do đó, các nhà đầu tư hoài nghi về khả năng tiếp tục tăng giá trong thời gian tới để vào thị trường", ông Lực chia sẻ.

Mặt khác, thị trường bất động sản có liên quan mật thiết với thị trường chứng khoán. Sau hai năm tăng trưởng mạnh mẽ, từ đầu năm 2022, thị trường chứng khoán đã giảm 20%, điều này cũng khiến thị trường bất động sản bị tác động tiêu cực. 

Cùng với đó là dòng tiền đổ vào sản xuất kinh doanh sau dịch bệnh, thay vì chảy mạnh mẽ vào thị trường bất động sản như giai đoạn trước khiến thị trường bất động sản hạ nhiệt. 

Đồng quan điểm, ông Đỗ Quý Quy, Giám đốc Ban Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát cũng cho rằng, không có nhiều điểm sáng trên thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022.

Nhìn từ yếu tố vĩ mô toàn cầu, nền kinh tế đang đối mặt với hai yếu tố mà không một quốc gia nào mong muốn là chiến tranh và dịch bệnh. Kéo theo đó là lạm phát, bất ổn kinh tế. 

Trên nền tảng kinh tế đó, thị trường bất động sản khó có sự đột phá. Tất nhiên, sẽ vẫn có những phân khúc được hưởng lợi đơn cử như khi nhu cầu đầu cơ bị hạn chế, nhu cầu ở thực sẽ vẫn được duy trì, phân khúc nhà trong ngõ 2 - 3 tỷ đồng sẽ là vẫn là điểm sáng tập trung dòng tiền thời gian tới. 

Với thực trạng thanh khoản giảm sút trong khi giá bán vẫn tiếp tục tăng cao, trước câu hỏi liệu có dẫn đến "vỡ bong bóng bất động sản", ông Lực cho rằng, thời gian qua, giá bất động sản trên cả nước có sự tăng trưởng tốt nhưng chưa xuất hiện bong bóng, chỉ có sự sốt nóng cục bộ ở từng địa phương. 

Với những địa phương sốt giá ảo, giá bất động sản gần đây đã được điều chỉnh lại và có thể sẽ tiếp tục giảm mạnh trong thời gian tới. Đối với những khu vực tăng giá ổn định từ 5 - 10%/năm trong thời gian trước, sắp tới vẫn có thể tăng giá nhưng mức tăng sẽ chậm lại. 

Ông Duy cũng cho rằng, mặc dù đà tăng chậm nhưng giá bất động sản vẫn sẽ tiếp tục tăng cao và lập đỉnh mới. Nguyên nhân là do nguồn cung trên thị trường đang thiếu hụt có rất lớn. 

Sự giảm giá, cắt lỗ sẽ chỉ xảy ra đối với những nhà đầu tư không đủ nguồn lực để "vượt bão", buộc phải cắt lỗ tài sản. 

Chọn phân khúc nào trong bối cảnh thị trường khó khăn?

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư vào thị trường trong bối cảnh hiện tại, theo ông Duy, nhà đầu tư có thể lựa chọn bất động sản giá rẻ ở các tỉnh, cụ thể là các tỉnh có cơ địa kinh tế cụ thể và đón đầu hạ tầng đầu tư công. 

Mặc dù thị trường trong từ 1 - 2 năm tới có thể sẽ khó khăn, giá bất động sản không tăng trưởng nhiều, nhưng sau đó, khi thị trường lấy lại đà tăng trưởng, mức giá có thể tăng mạnh từ 30 - 50%, thậm chí là tăng gấp đôi. Như vậy, chia đều cho các năm, nhà đầu tư vẫn thu về lợi nhuận 20 - 30%/năm.

Bên cạnh đất nền tỉnh, nhà đầu tư cũng có thể lựa chọn đất nền ven thành phố lớn. Trong bối cảnh năm nay và năm sau, thị trường còn nhiều khó khăn, nếu ưu tiên thanh khoản, phân khúc ven đô tại Hà Nội và TPHCM sẽ là điểm sáng. Đây là phân khúc phục vụ nhu cầu thật của người dân. 

Khi dòng tiền đang bị "tắc" tại các dự án do siết tín dụng, các nhà đầu tư lớn nhất, nhiều tiền nhất chính là nhà đầu tư đến từ Hà Nội và TP. HCM. Họ sẽ chọn mua các bất động sản ở gần để dễ quản lý, đồng thời tạo sự an tâm về mặt thanh khoản.

Đất nền ven thành phố lớn cũng là lời khuyên cho các nhà đầu tư của ông Lực. Với nhu cầu mua để ở, vị chuyên gia này cho rằng, trong và sau dịch bệnh, nhiều người bắt đầu hướng ra ven đô nhiều hơn với môi trường thoáng, khuôn viên rộng, thoải mái.

Bên cạnh đó, nguồn cung các dự án đất nền hiện không nhiều. Phân khúc đất nền nếu pháp lý tốt, quản lý tốt, chủ đầu tư chuyên nghiệp, và thêm vị trí, giao thông thuận lợi, sẽ có tiềm năng lớn để tăng giá.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Bởi đòn bẩy tài chính trong giai đoạn bình thường không sao, nhưng lúc thị trường đi xuống sẽ "cực nguy hiểm".