Xu hướng dịch chuyển văn phòng cho thuê sau dịch

Nhu cầu thuê văn phòng đang dần thay đổi

Thừa nhận rằng trong thời gian dịch bệnh, các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bị ảnh hưởng dẫn đến doanh thu cũng bị sụt giảm sẽ khiến doanh nghiệp thu hẹp nhu cầu sử dụng mặt bằng văn phòng, song theo bà Tạ Thị Thu Hằng, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư và cho thuê tài sản TNL, thị trường văn phòng cho thuê vẫn đứng trước cơ hội rất lớn để phát triển.

Đứng ở phía một nhà đầu tư, bà Hằng nhận thấy, một số ngành nghề gần như không bị ảnh hưởng, thậm chí còn gia tăng trong dịch bệnh. Có thể kể đến như công nghệ thông tin, sản xuất, mảng ngân hàng, tài chính, bảo hiểm. Do đó, thời điểm này là thích hợp để họ có cơ hội lựa chọn những mặt bằng tốt hơn.

Bên cạnh đó, với rất nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, xu hướng của họ là dịch chuyển sang các khu vực khác có chi phí thuê rẻ hơn. Đơn cử như từ văn phòng hạng A sang hạng B hoặc C, từ Hoàn Kiếm sang Ba Đình, Đống Đa hoặc Cầu Giấy.

Minh chứng là mặc dù quý III đang giãn cách xã hội nhưng các giao dịch vẫn có và rất nhiều giao dịch thành công. Tòa nhà 54A Nguyễn Chí Thanh trong quý III vẫn có các giao dịch, thậm chí các giao dịch lớn với những khách hàng ký nguyên sàn lên đến hơn 2.000m2.

Theo bà Hằng, sau đại dịch, nhu cầu sử dụng mặt bằng văn phòng đã thay đổi. Nhiều doanh nghiệp đã cơ cấu lại cách thức sử dụng. Các doanh nghiệp sẽ xem xét về việc sử dụng mặt bằng như thế nào cho hiệu quả. 

Xu hướng sẽ dịch chuyển sang văn phòng làm việc mở hoặc văn phòng co-working để những bộ phận nào là những bộ phận cần thiết phải đến văn phòng thì có vị trí ngồi cố định, còn linh hoạt ở những vị trí nào có thể làm việc từ xa. Đây là cách để tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp, đồng thời, nhân viên cũng rất thuận lợi trong việc họ có thể làm việc ở mọi lúc mọi nơi, đấy cũng là một yếu tố làm thay đổi nhu cầu sử dụng.

Đồng quan điểm, ông Vũ Văn Thành, Tổng giám đốc VNGroup cũng cho rằng, trải qua gần 2 năm đại dịch Covid-19, doanh nghiệp bắt buộc phải có định hướng chọn giải pháp cắt giảm chi phí hoạt động văn phòng.

Trong đó, co-working là một trong những mô hình văn phòng phù hợp giúp giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp. Thay vì sử dụng văn phòng 5 sao, các doanh nghiệp có thể lựa chọn co- working space. Các văn phòng này vừa có vị trí đắc địa, khả năng kết nối với cơ quan hành chính nhà nước tốt, giao thông thuận tiện vừa được chủ đầu tư hoàn thiện hạ tầng về công nghệ, nội thất, trong khi đó, chi phí lại thấp hơn so với mô hình văn phòng truyền thống.

"Hơn nữa, mô hình co-working còn có tính kết nối chia sẻ lớn, tính năng động tạo cao và tạo được năng lượng tích cực cho người đến làm việc. Qua nghiên cứu chúng tôi thấy mô hình co-working là mô hình tiềm năng nhu cầu khách hàng ngày càng lớn", ông Thành nhận định.

Bên cạnh xu hướng co-working, bà Phạm Thanh Huyền, Phó tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông (Intracom) cho rằng, trong thời gian tới, xu hướng vào văn phòng sẽ dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Nguyên nhân là do nhiều chủ đầu tư đang có xu hướng đầu tư văn phòng ra ngoài trung tâm, giảm chi phí đầu tư và vận hành. Mặt khác, quỹ đất trong trung tâm ngày càng hạn hẹp và hệ thống giao thông thuận tiện giúp kết nối tốt các khu vực ngoài trung tâm.

Thực tế với những tòa nhà mà Intracom quản lý, bà Huyền cho biết, vào quý II và đầu quý III/2021, lượng khách hàng và các đơn vị thanh lý mặt bằng rất nhiều. Tuy nhiên, từ cuối quý III và trong một tháng trở lại đây, lượng hợp đồng thuê lại khá lớn. Đây là một tín hiệu mừng với doanh nghiệp cũng như phân khúc văn phòng cho thuê.

Doanh nghiệp đầu tư cần thay đổi

Trước nhu cầu sử dụng văn phòng của khách hàng đang thay đổi sau dịch bệnh, tại toạ đàm “Nhận diện nhân tố mới trên thị trường văn phòng cho thuê”, bà Hằng cho rằng, các chủ đầu tư bắt buộc phải thích ứng, không những có chính sách phù hợp ngắn hạn trong thời điểm dịch bệnh cao điểm mà xa hơn nữa họ sẽ phải nâng cấp các cơ sở vật chất của mình để phù hợp hơn với nhu cầu của khách hàng.

Hiện các tòa nhà hạng A ở khu vực Ba Đình, Hoàn Kiếm đang ở mức giá rất tốt, nhưng đối với những doanh nghiệp đang phát triển mạnh và đang có tiềm lực tài chính thì họ lại không lựa chọn. Những toà nhà này có nhiều yếu tố không thuận lợi như không có hầm để xe, giao thông không thuận lợi, công nghệ trong tòa nhà, từ công nghệ quản lý vận hành cho đến công nghệ, hệ thống kỹ thuật không thông minh.

Đây là lý do khiến doanh nghiệp đang dần dần dịch chuyển ra các toàn nhà ở phía bên ngoài, các khu vực vành đai nhưng có tiêu chuẩn đạt về ứng dụng các công nghệ, giao thông thuận tiện cho các đối tác, khách hàng và nhân viên. Điều này khiến các chủ đầu tư cần có xu hướng nâng cấp các toà nhà cũ hoặc phát triển các dự án mới đáp ứng được xu hướng mới.

Theo bà Hằng, sau đại dịch, có 3 xu hướng văn phòng mà khách hàng sẽ quan tâm, thứ nhất là văn phòng truyền thống, hai là office tell, ba là co- working. 15 năm trước, hầu như toàn bộ đều là văn phòng truyền thống, tuy nhiên 5 năm trở lại đây, văn phòng co-working đã bắt đầu phát triển. Theo sau đó, xu hướng tiếp theo ở Việt Nam là các mô hình như là office tell. Song các mô hình này vẫn không thể vượt qua được mô hình văn phòng truyền thống, văn phòng này vẫn duy trì phát triển tuy nhiên sẽ có những tiến bộ.

Đối với các khách hàng có tiềm lực kinh tế tốt họ vẫn thích các mô hình văn phòng truyền thống, nhưng lại được thiết kế theo mô hình của co-working, đặc biệt là ở hệ thống đó được áp dụng các công nghệ, có môi trường, không gian xanh, có rất nhiều tiện ích để cán bộ công nhân viên của họ cũng như khách hàng khi đến văn phòng đó là một sự trải nghiệm, nó thực sự rất hấp dẫn.

Các khách hàng hiện nay cũng có thiên hướng cơ cấu lại các phần diện tích của họ cho tối ưu, thêm khu vực có không gian mở, chỗ ngồi linh hoạt để tối ưu được phần diện tích chỗ ngồi, nhưng có hệ thống kết nối mở rất lớn đối với xung quanh, đấy là mô hình mà các chủ đầu tư và các khách hàng sẽ định hướng phát triển trong tương lai.

Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc quỹ đầu tư IDS Equity Holdings cũng cho rằng, sau dịch, các toà nhà văn phòng cần phải đưa ra tiêu chuẩn hoạt động khắt khe hơn, cao hơn đặc biệt chi phí liên quan đến vệ sinh, an toàn đảm bảo vệ sinh toà nhà.

Bên cạnh đó, khách hàng hiện đang có nhu cầu lớn về không gian xanh trong toà nhà. Không gian xanh, chung ở toà nhà cao tầng Hà Nội gần như khó, nên chủ đầu tư nào biến được một số tiện tích thành không gian xanh, không gian chung của toà nhà thì đó sẽ là lợi thế. 

"Tại toà nhà của chúng tôi có phần sân thượng, chúng tôi biến thành công viên nhỏ để khách hàng có thể sử dụng làm hội thảo ngắn, hội nghị trong giờ làm việc, thì những không gian này sẽ mang lại giá trị lớn cho khách hàng", ông Minh cho biết.