Ba lý do khiến bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm

Nguồn cung ảm đạm

Mặc dù đã có tín hiệu cải thiện nhưng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không có nguồn hàng mới mở bán, cho thấy cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đều chưa sẵn sàng trở lại thị trường.

Sau quý II có chút khởi sắc, nguồn cung và lượng giao dịch thị trường nghỉ dưỡng cao tầng trong III vừa qua đã giảm mạnh.

Theo BHS Group, tổng nguồn cung trong quý chỉ đạt 1.608 căn, giảm gần 51% so với quý trước. Nguồn cung mới chỉ có khoảng 400 sản phẩm.

Lũy kế từ đầu năm đến nay, nguồn cung cả phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng có thời hạn và lâu dài đạt gần 3.800 căn. Đây là con số rất thấp so với giai đoạn thị trường bùng nổ.

Trước đó, trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm có khoảng 20.000 căn hộ nghỉ dưỡng được mở bán ra thị trường.

Nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng có thời hạn phần lớn tập trung tại khu vực miền Trung với hơn 720 căn, chủ yếu đến từ Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu và Quảng Ninh.

Còn lại là nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng lâu dài, tập trung ở Quảng Bình, Bình Định và Quảng Ninh.

Lượng mở bán chủ yếu đến từ các dự án tồn kho từ giai đoạn trước. Trong quý vừa qua, thị trường chỉ ghi nhận một dự án mở bán mới là Melia Hồ Tràm tại Bà Rìa Vũng Tàu.

Thị trường nghỉ dưỡng thấp tầng cũng chưa có dấu hiệu hồi phục. Mặc dù tăng nhẹ 19% so với quý trước, song lượng cung vẫn ở mức rất thấp với gần 380 sản phẩm mở bán.

Lũy kế chín tháng đầu năm có chưa đầy 500 sản phẩm được mở bán ra thị trường. Thị trường không ghi nhận các dự án mở bán mới, chủ yếu là hàng tồn kho từ giai đoạn trước.

Bên cạnh nguồn cung nhỏ giọt, thanh khoản vẫn ảm đạm, nhất là ở phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng với tỷ lệ hấp thụ chỉ 18,5%. Từ đầu năm đến nay, thị trường có vỏn vẹn 190 giao dịch.

Bài toán khó giải

Ba nguyên nhân khiến thị trường bất động sản chưa thể phục hồi được BHS chỉ ra là do suất đầu tư cao, phân khúc này tiếp tục gặp nhiều thách thức do vấn đề về vận hành và tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa được cải thiện.

Bất chấp thị trường trầm lắng, giá bất động sản nghỉ dưỡng vẫn không giảm. Giá căn hộ nghỉ dưỡng đang ở mức rất cao và tiếp tục tăng mạnh.

Tại miền Bắc giá căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng dao động trong khoảng 35 – 50 triệu đồng/m2. Mức giá tăng khoảng 1 – 3% so với quý trước.

Tại miền Trung giá điển hình căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng dao động trong khoảng 45 – 70 triệu đồng/m2 tăng khoảng 2% so với quý trước.

Tại miền Nam giá căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng tại Kiên Giang và Bà Rịa – Vũng Tàu dao động chủ yếu từ 75 - 95 triệu đồng/m2. Mức giá tăng 1,5 - 2% so với quý trước.

Như vậy, một một căn hộ nghỉ dưỡng, diện tích 40m2, trung bình, nhà đầu tư phải bỏ ra từ 2 - 3,5 tỷ đồng.

Tương tự, đối với biệt thự nghỉ dưỡng, tại miền Bắc giá các sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng dao động trong khoảng 30 – 70 triệu đồng/m2. Riêng tại Quảng Ninh ghi nhận mức giá cao nhất lên đến hơn 217 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng nhẹ từ 2 – 5% so với quý trước.

Tại miền Trung giá điển hình sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng dao động trong khoảng 57 – 80 triệu đồng/m2, mức giá cao nhất hơn 145 triệu đồng/m2. Tại miền Nam giá sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng dao động từ 82 – 159 triệu đồng/m2.

Với mức giá này, bất động sản nghỉ dưỡng rất khó hấp dẫn được nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư từ giai đoạn trước vẫn chôn vốn do dự án không thể đưa vào vận hành kinh doanh và cũng không có thanh khoản.

Trước đó, số liệu từ BHS cho thấy, phần lớn bất động sản nghỉ dưỡng đã bàn giao cho người mua nhưng chưa được đưa vào vận hành khai thác.

Một tỉ lệ rất lớn, lên đến hơn 20 nghìn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng “bơ vơ” do chưa được vận hành kinh doanh.

Với quá nửa sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xây dựng xong rồi bỏ trống, các nhà đầu tư đã xuống tiền mua các sản phẩm này hiện đang "đứng ngồi không yên" khi bài toán đầu tư không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng.

Vốn là phân khúc bùng nổ, thu hút sự quan tâm và lượng tiền rất lớn của các nhà đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng đang cho thấy sự "thất bại" trong khả năng sinh lời dòng tiền cho khách hàng.

Đây cũng chính là yếu tố khiến các khách hàng, nhà đầu tư quay lưng, dẫn đến tình trạng ế ẩm của phân khúc bất động sản này trên địa bàn cả nước thời gian vừa qua.

Trong ngắn hạn, nhiều chuyên gia cho rằng, phân khúc này khó có những chuyển biến đột phá. Thị trường sẽ vẫn tiếp tục đối diện nhiều thách thức, cho đến khi bài toán về giá và việc quản lý vận hành tìm được lời giải phù hợp để hấp dẫn các nhà đầu tư.