Bất động sản nghỉ dưỡng khó phục hồi trong ngắn hạn

Thị trường tiếp tục trầm lắng

Cùng với sự trầm lắng của thị trường bất động sản và hồi phục chậm của ngành du lịch, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục trải qua một quý vô cùng khó khăn trong quý I/2023.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, thanh khoản trên thị trường ở mức rất thấp với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 7%.

So sánh với mức tỷ lệ hấp thụ trên 60% của hai quý đầu năm 2022 thì đây là mức rất thấp. Bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng thanh khoản mặc dù các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,... nhằm kích cầu thị trường. Một số chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lên đến 40% giá chào bán để hấp dẫn khách hàng.

Mức hấp thụ thấp này được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lý giải là do nguồn cung thấp. Quý I năm 2023, có 20 dự án du lịch, nghỉ dưỡng được chào bán, đưa ra thị trường 826 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án tại Phú Quốc.

Nguồn cung sụt giảm mạnh hơn 80% so với cùng kỳ năm trước. Hàng loạt dự án đóng giỏ hàng, rời hoạt động mở bán và đưa vào khai thác theo kế hoạch để chờ đợi, quan sát thêm trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn. Sản phẩm căn hộ du lịch gần như vắng bóng trên thị trường.

Bên cạnh đó, trong khi thị trường trầm lắng, mặt bằng giá sơ cấp không có biến động giảm rõ rệt trên toàn thị trường. Nhiều chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá so với cuối năm ngoái, quay trở lại với mức giá chào bán vào quý I, quý III/2022.

Mặt khác, các yếu tố về pháp lý, tăng lãi suất và sự tăng trưởng chậm của ngành du lịch cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào trầm lắng.

Khó hồi phục trong ngắn hạn

Thời gian gần đây, Chính phủ đã tích cực sửa đổi các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đáng chú ý là việc ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP mở ra cơ hội cấp chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. 

Điều này được kỳ vọng sẽ giúp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sớm hồi phục. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, điều này là không dễ. Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khó "đảo chiều" và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mặc dù nút thắt về pháp lý đã được tháo gỡ nhưng thị trường nghỉ dưỡng khó có những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn vì ba lí do.

Thứ nhất, thị trường du lịch hiện tại vẫn đang kém sôi động, dự báo đến hết năm 2023 mới tăng trưởng tốt hơn. Thứ hai, giá của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ở các thành phố lớn vẫn đang ở ngưỡng cao, đặc biệt là các thành phố du lịch. 

Thứ ba là vấn đề về lòng tin trên thị trường. Thời gian vừa qua, một vài chủ đầu tư lớn tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã không đảm bảo được cam kết về lợi nhuận dẫn đến ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư e ngại khi xuống tiền ở phân khúc này do vấn đề về pháp lý và bài toán lợi nhuận, khả năng vận hành khai thác su khi dự án đi vào hoạt động.đ

Về mặt dài hạn, thị trường bất động sản dân sinh, phục nhu cầu ở thực sẽ phục hồi trước, sau đó, khi kinh tế ổn định trở lại, tiềm năng du lịch tăng trưởng cùng với hành lang pháp lý đã được hỗ trợ thì thị trường nghỉ dưỡng sẽ bắt đầu sôi động hơn. 

Ông Đinh Minh Tuấn dự báo thời điểm sớm nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục là sau quý II/2024.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phân nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cũng cho rằng, Nghị định 10 được ban hành đã mở ra hành lang pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho đất thương mại dịch vụ, giúp lấy lại niềm tin của các doanh nghiệp, nhà đầu tư trên thị trường. 

Tuy nhiên, đây mới chỉ là văn bản xác lập về định hướng phát triển. Để đưa quy định này vào thực tiễn, cần sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý nhà nước để nhanh chóng sửa đổi và ban hành các bộ luật, nghị định thông tư hướng dẫn liên quan.

"Khối lượng công việc là rất lớn và không thể thực hiện nhanh. Nếu cuối năm nay Luật Đất đai được thông qua thì cũng cần thời gian rất dài nữa để bộ luật này có hiệu lực và thực sự đi vào thực tiễn", bà Hằng nhận định và cho rằng, sớm nhất, phải từ năm 2024, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi.

Từ nay đến thời điểm đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chờ đợi sự phục hồi của ngành du lịch với kỳ vọng lượng khách quốc tế sẽ tăng dần cùng với sự mở cửa du lịch của nhiều quốc gia.

Ngoài ra, bà Hằng cũng cho rằng, để bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam phát triển thật sự bền vững, các chủ đầu tư phải làm tốt khâu vận hành. Thời gian vừa qua, nhiều dự án chỉ xây dựng rồi bàn giao cho khách hàng, không tổ chức vận hành một cách bài bản, hiệu quả, dẫn đến lợi nhuận từ việc đầu tư không đạt kỳ vọng.

Chính điều này đã làm mất niềm tin của nhà đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng. Do đó, vai trò của chủ đầu tư trong việc quản lý vận hành là rất quan trọng. Làm tốt khâu vận hành dự án, mang lại lợi nhuận cho khách hàng chính là yếu tố giúp bất động sản nghỉ dưỡng thu hút và hấp dẫn các nhà đầu tư, bà Hằng nhấn mạnh.