Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ hồi phục trong 2022

Trong hơn 2 năm vừa qua, bất động sản nghỉ dưỡng thực sự gặp khó khăn. Ngay cả với trạng thái ‘lên ngôi’ của phân khúc này tại khu vực Cam Lâm (tỉnh Khánh Hòa) như nhiều người vẫn nhắc tới thời gian gần đây, cũng không phải ngoại lệ. Tuy nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có thể phát triển ở giai đoạn 2023-2024, phụ thuộc phần lớn vào chiến lược phát triển du lịch.

Sự hồi phục của lĩnh vực du lịch sẽ tác động tích cực tới công suất phòng, số phòng. Trước khi xảy ra dịch bệnh Covid – 19, đóng góp của du lịch mới đạt khoảng 9,4% GDP. Trong khi đó, theo mục tiêu, chiến lược, con số này sẽ có thể đạt 15-17% và cao hơn nữa, điều này tạo ra nhu cầu rất lớn.

Đồng thời, trong phát triển kinh tế, du lịch là điểm rất mạnh của Việt Nam mà vẫn chưa khai thác được một cách xứng tầm. Do đó, chiến lược phát triển du lịch quốc gia là cơ sở vững chắc để bất động sản nghỉ dưỡng có ‘đất diễn’ bền vững. Theo đó, số lượng và công suất phòng để đáp ứng trong thời gian 3-5 năm tới, vẫn còn thiếu khoảng 200.000 phòng. Đây chính là dư địa rất lớn cho condotel và biệt thự nghỉ dưỡng.

Nhưng hoạt động quản lý, vận hành ra sao thì còn nhiều câu chuyện mang tính chính sách đi kèm. (Ví dụ, chúng ta mở cửa cho du lịch ra sao, sử dụng các biện pháp quảng bá ra thế giới như thế nào theo chiến lược phát triển du lịch quốc gia).

Đáng chú ý, những căn phòng (condotel, biệt thự nghỉ dưỡng…) có thể được đưa vào thị trường bất động sản hay không, lại phụ thuộc vào vấn đề cam kết, thỏa thuận khai thác. Bài toán này, không phải doanh nghiệp nào cũng làm được. Nếu chủ đầu tư không chuyên nghiệp, ‘chuẩn chỉ’ ở công tác này, thì cũng không thể bán được sản phẩm. Còn với trường hợp đưa ra các cam kết cùng ‘vượt khó’ với khách hàng trong thời kỳ dịch bệnh, sẽ tiếp tục huy động được vốn.

Năm 2022, theo tôi, phân khúc nghỉ dưỡng sẽ hồi phục mạnh.

Đất nền trong năm 2022 sẽ là phân khúc ‘vua’ được hướng tới. Điều này được lý giải bởi hoạt động đầu tư công rót vào lĩnh vực hạ tầng năm 2022 sẽ rất lớn (để đẩy mạnh phục hồi kinh tế).

Có một số khu vực ghi nhận mặt bằng giá đất thấp và giàu tiềm năng phát triển như các tỉnh miền Tây, một số tỉnh miền Trung (như Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình) được hưởng lợi từ tuyến đường ven biển Bắc – Nam) sẽ có cơ hội đẩy giá lên ngang bằng chung so với thị trường. Max Việt Nam cũng đang hướng tới thị trường tại những địa phương nêu trên.

Về trường hợp các địa phương giàu tiềm năng phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ven biển ở khu vực Bình Thuận, Ninh Thuận nhưng vẫn chưa được khai thác xứng tầm, tôi cho rằng cần thêm yếu tố hạ tầng đầu tư mạnh mẽ hơn để khai thác, tạo ra lợi nhuận tương xứng. Còn nếu chỉ tạo ra lợi ích cho nhà đầu tư bằng việc thuần túy khai thác công suất phòng, thì không mang tính vững bền.

Đơn cử, sản phẩm đó chỉ có giá 3 tỷ đồng, nhưng bị đẩy lên 6 tỷ đồng và cam kết (một tỷ lệ bất thường) trả trong khoảng thời gian khai thác trong tương lai, thì đó chỉ là cấu trúc tài chính và không bền.

Hoạt động đấu giá đất sẽ giảm nhiệt trong năm 2022, đặc biệt tại các địa phương có giá đất đã được đẩy lên thời gian qua. Điển hình như ở Bắc Giang, khi giá đấu lên mặt bằng cao ngang thị trường như vừa qua, nếu tiếp tục đẩy thì biên lợi nhuận cho nhà đầu tư sẽ thấp và rủi ro cao, qua đó dẫn tới tình trạng bỏ cọc.
Như thế, sau này sẽ gây khó cho các nhà đầu tư khác vào tìm tới, do định giá đất sẽ rất khó làm vì mất lợi thế (do giá thị trường đã đạt ngưỡng, theo cách tính giá M3 trong đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư). Nói cách khác, sẽ làm giảm sức hấp dẫn đối với các dự án lớn mà địa phương lên kế hoạch thu hút đầu tư.