'Bong bóng bất động sản có thể xảy ra vào năm 2023'

Nguy cơ bong bóng hiện hữu

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia tỏ ra hết sức lo ngại trước những biễn biến của kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản Việt Nam thời gian gần đây.

Dẫn kinh nghiệm từ những đợt khủng hoảng trên thị trường giai đoạn trước, ông Nghĩa cho rằng, mỗi khi nguồn cung bất động sản tăng quá nhanh, vượt quá cầu, thị trường chắc chắn sẽ đóng băng. Còn trong thời gian gần đây, nguồn cung đang rất khan hiếm trong khi nguồn câu tăng mạnh thì nguy cơ dẫn đến bong bóng là rất lớn. 

"Nguyên nhân là do khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm, những người nắm trong tay tài sản cho rằng nguồn cầu có thể sẽ tăng thêm. Vì vậy, họ không ngừng đẩy giá bất động sản tăng cao. Khi đó, cung và cầu trên thị trường sẽ như hai đường thẳng song song, không thể gặp nhau dẫn đến bong bóng bất động sản", ông Nghĩa nhận định.

Nói cách khác, bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực do sự kỳ vọng quá lớn của bên cung. Đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao khiến tính thanh khoản của bất động sản không còn, khi đó, bong bóng sẽ vỡ khiến giao dịch giảm mạnh và giá bắt đầu lao dốc không phanh.

Theo ông Nghĩa, thị trường hiện nay đã xuất hiện một số dấu hiệu của bong bóng khi mức giá không ngừng tăng mạnh. Tại nhiều dự án, khu vực, bất động sản được "thổi mức giá  trên trời". 

Đơn của như ở Hà Nội, thống kê của CBRE cho thấy, giá chung cư đã tăng 13%, cao nhất trong vòng 5 năm qua. 

Báo cáo của Savills cũng cho biết, giá nhà biệt thự cũng tăng tới 82% theo năm, đất nền nhiều nơi đã tăng tới 40-50%.

Mức tăng giá nhà đất này được cho là đã quá cao so với giá trị thực và mức thu nhập của người dân. Theo tính toán của nhiều tổ chức nghiên cứu, trung bình thu nhập của một người dân tích lũy trong vòng 37 năm mới mua được một căn nhà, đây là tín hiệu báo động bong bóng có thể xảy ra. 

Tại Việt Nam, với mức thu nhập bình quân đầu người vào khoảng 7 triệu đồng/tháng, để mua một căn nhà giá 3 tỷ đồng, người dân cũng phải tích luỹ trong vòng gần 37 năm. Với mức giá nhà đất cao như hiện nay, theo ông Nghĩa, nguy cơ bong bóng đang dần hiện hữu, nhất là trong thời gian gần đây, dù giá bất động sản không ngừng tăng cao nhưng lượng giao dịch đang có xu hướng chững lại.

"Trong trường hợp nguồn cung trên thị trường không được khơi thông, các chính sách, thủ tục pháp lý, kiểm soát tín dụng, trái phiếu tiếp tục ách tắc, bong bóng bất động sản có thể sẽ xảy ra vào năm 2023", ông Nghĩa lo ngại.

Nguy cơ đứng trước một cơn "bão táp" thực sự của thị trường bất động sản

Nếu để xảy ra bong bong bất động sản, đây sẽ là một tín hiệu rất nguy hiểm đối với không chỉ thị trường địa ốc mà đối với cả nền kinh tế, vị chuyên gia này nhấn mạnh và cho rằng, bất động sản là lĩnh vực liên quan đến nhiều ngành kinh tế khác, đặc biệt là ngân hàng.

Hiện một khối lượng tín dụng và trái phiếu rất lớn của doanh nghiệp bất động sản đang nằm trong tay các ngân hàng. Do đó, khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, hệ luỵ đối với các ngân hàng là rất lớn.

"Đến lúc đó, cả nền kinh tế sẽ đứng trước một cơn bão táp thực sự, những ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô sẽ là rất lớn chứ không chỉ là rủi ro đối với những nhà đầu tư", ông Nghĩa nhấn mạnh. 

Theo đó, khi bong bóng bất động sản xảy ra, các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn. Việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của các ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho uy tín, tiềm lực tài chính của ngân hàng bị suy giảm dẫn đến làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng.

Rủi ro tín dụng cũng ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động, tăng trưởng của ngân hàng. Nếu ngân hàng phá sản thì sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền, gây ảnh hưởng tiêu cực, khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế. 

Mặt khác, bong bóng bất động sản tăng cao cũng dẫn đến nhiều dự án bất động sản "ma", nhiều dự án bị bỏ hoang, gây hệ luỵ tiêu cực cho thị trường.

Để ngăn chặn tình trạng bong bong bất động sản, vị chuyên gia này cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm có giải pháp tháo gỡ những vướng mắc pháp lý để khơi thông nguồn cung. Khi nguồn cung được đảm bảo, giá bất động sản sẽ tự điều chỉnh giảm theo cơ chế thị trường, rủi ro về bong bóng sẽ được kiểm soát.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần có giải pháp để ổn định lãi suất, nguồn tín dụng vào thị trường cũng như giữ vững ổn định vĩ mô nhằm tạo nền tảng cho bất động sản phát triển bền vững. 

Giữ góc nhìn lạc quan hơn về thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, ở thời điểm hiện nay, lãi suất ngân hàng đang được kiểm soát tốt, không tăng cao như giai đoạn 2008-2009, do vậy, thị trường chưa có bong bóng xảy ra.

Cũng theo bà Hằng, nguồn cung tương lai trong năm 2022 có thể sẽ không bị thiếu nhiều bởi đã được bổ sung từ các dự án mới. Hơn nữa, sự tăng giá trên thị trường hiện đã ở mức rất thận trọng. 

Từ đầu năm 2022, giá bất động sản chỉ tăng nhẹ ở ngưỡng hợp lý, không tăng nóng như kì vọng của nhiều nhà đầu tư trong năm 2021. Giá biệt thự đâu đó tăng từ 6-7%, trong khi đó nhà liền kề và shophouse có mức tăng cao hơn. 

Giá căn hộ chung cư cũng chứng kiến sự tăng nhẹ, không có đột biến và chủ yếu hướng tới người mua ở thật.