'Chỉ báo đáy' cho đầu tư bất động sản

Mặc dù giá bất động sản tại một số dự án đã giảm từ 20 - 30% so với thời điểm thị trường sốt nóng trong đại dịch Covid-19, tuy nhiên, nhiều chuyên gia và nhà đầu tư vẫn cho rằng, đáy của thị trường bất động sản chưa xuất hiện. Trong thời gian tới, nhiều khả năng, giá bất động sản sẽ có một đợt sụt giảm mạnh, hình thành mặt bằng giá mới cho thị trường. 

Theo ông Đào Phúc Tường, chuyên gia tài chính, giá bất động sản thời gian vừa qua đã bị đẩy lên trên một nền rất cao do các yếu tố cầu thành giá không ngừng tăng mạnh, các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, vay nợ quá nhiều từ ngân hàng, trái phiếu, huy động vốn từ các nhà đầu tư...

Với một mặt bằng giá đã được hình thành rất cao sau giai đoạn sốt nóng như vậy, mức giảm trung bình 20% ở một vài cá nhân nhà đầu tư cắt lỗ là không đáng kể. Muốn hình thành đáy, giá bất động sản cần giảm đủ sâu trên toàn thị trường để hình thành mặt bằng giá mới và kích thích, hấp dẫn dòng tiền trở lại thị trường. 

Khi có dòng tiền mới trở lại mua bất động sản cũng là lúc thị trường hình thành đáy và bắt đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới. 

Cũng theo ông Tường, một trong những "chỉ báo đáy" cho các nhà đầu tư bất động sản là lợi tức từ việc cho thuê nhà đất bằng lãi suất tiết kiệm. "Đây là một công thức chung, không phải lúc nào cũng đúng nhưng có thể coi là tín hiệu chỉ ra đáy của thị trường". 

Theo công thức này, có thể thấy hiện lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản chỉ 3 - 5%/ năm, trong khi đó, lãi suất tiết kiệm tiền gửi là 9 - 10%. Như vậy, rõ ràng bất động sản chưa phải cơ hội hấp dẫn với các nhà đàu tư. 

Tất nhiên, nhu cầu mua nhà của khách hàng có nhu cầu thực luôn rất lớn, song thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua phát triển mạnh chủ yếu là do sự tham gia của các nhà đầu tư. Do đó, để thị trường hồi phục và bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới trong thời gian tới, giá bất động sản phải giảm về mức hấp dẫn và lãi suất cũng cần giảm về mức thấp, ông Tường nhấn mạnh.

Khi nào các nhà đầu tư có thể mua vào?

Thực tế thời gian gần đây, trên thị trường sơ cấp, giá bất động sản mới chỉ có sự điều chỉnh giảm nhẹ vài % so với quý trước. Tại thị trường Hà Nội, CBRE Việt Nam cho biết, giá bán căn hộ chung cư trong quý IV/2022 khoảng 31 triệu đồng/m2, giảm 2,8% so với quý III/2022. Đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận mức giảm sau 4 quý tăng giá liên tiếp.

Tương tự, trên thị trường biệt thự, nhà liền kề, mức giá sơ cấp cũng chỉ điều chỉnh giảm khoảng 10% so với thời điểm sốt nóng. Mức giá này vẫn còn cao hơn đáng kể so với trước dịch.

Một số dự án đưa mức chiết khấu cao lên đến hàng chục phần trăm so với giá gốc chủ yếu do các chủ đầu tư cạn tiền mặt, buộc phải ưu đãi cho người mua thanh toán sớm hay kèm ưu đãi khác để có dòng tiền.

Trong khi đó trên thị trường sơ cấp, việc bán cắt lỗ có xảy ra, nhưng chỉ với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc sản phẩm không phục vụ nhu cầu thực. Mức cắt lỗ các nhà đầu tư đưa ra trung bình ở mức 20 - 30%. Trong khi đó, nhiều ý kiến cho rằng, mức giảm này là không đáng kể, nhất là đối với phân khúc biệt thự, liền kề, mức giá đã tăng rất nhanh lên gấp đôi, gấp 3 chỉ trong thời gian ngắn diễn ra đại dịch. 

Thị trường bất động sản hiện nay đang tràn ngập thông tin cắt lỗ, giảm sốc, nhưng thực tế giá chưa giảm nhiều. Trong thời gian tới, khi các khó khăn của thị trường về pháp lý, dòng vốn tín dụng, trái phiếu không được tháo gỡ, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tiếp tục tăng cao, giá bất động sản rất có thể sẽ giảm mạnh.

Đáy bất động sản được hiểu là mức giá thấp nhất mà nhà đầu tư có thể mua được. Tuy nhiên, không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là đáy của thị trường. Hơn nữa, đáy bất động sản chỉ có thể được xác định một cách rõ ràng nhất khi thị trường đã thiết lập xong đáy và trong chu kỳ đi lên.

Theo lãnh đạo một CLB các nhà đầu tư bất động sản cá nhân, để không bỏ lỡ có hội, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải có thông tin rõ ràng và hiểu được giá trị thực của sản phẩm đầu tư. 

Có những bất động sản tốt, giá giảm 20 - 30% đã là quá hấp dẫn để mua vào. Trong khi đó, có những bất động sản giảm giá đến 50 - 60% cũng chưa phải thời điểm xuống tiền. Do đó, nhà đầu tư cần tích lũy kiến thức cho mình, cũng như chuẩn bị một kế hoạch tài chính tốt để nắm bắt cơ hội kịp thời cũng như tránh những rủi ro khi đầu tư vào sản phẩm bất động sản không hiệu quả. 

Sau 2 năm phát triển mạnh, giá bất động sản không ngừng tăng cao, đây là giai đoạn thích hợp, là cơ hội “có một không hai” để nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mạnh đầu tư vào thị trường khi mức giá điều chỉnh giảm.