Chiến lược giữ mảng xanh trong cơn lốc đô thị hóa

Cần nói rằng, sự phát triển nhanh chóng của khu vực bất động sản gần như là điều tất yếu do nhu cầu cấp thiết về chỗ ở khởi phát từ tốc độ đô thị hóa cao (37,5% - Theo báo cáo tổng kết năm 2017 của Cục Phát triển đô thị – Bộ Xây dựng) bên cạnh tỉ lệ gia tăng dân số tự nhiên lớn (ước tính đạt hơn 1 triệu người trong năm 2017) tại Việt Nam.

Tuy nhiên, phát triển (dù) nhanh không có nghĩa là cứ cắm đầu vào chạy; dự dán càng cao, càng nhiều trong khi chất lượng cuộc sống và môi trường ngày càng đi xuống sẽ là tiền đề cho các vấn đề lớn hơn của xã hội trong tương lai. Sẽ còn rất nhiều Sapa “bê tông hóa”, Nam Sài Gòn “nặng mùi” nếu phát triển đô thị vẫn cứ ồ ạt, khó kiểm soát như hiện nay. “Bất động sản xanh” ra đời trong hoàn cảnh trên, là tiền để tạo nên hướng đi mới, một xu thế cân bằng hài hòa lợi ích giữa kinh tế và xã hội trên cơ sở bảo vệ môi trường và cảnh quan.

Ẩn số xanh và bài toán kinh doanh

Yếu tố xanh trong lĩnh vực bất động sản được hiểu rộng hơn là mức độ thân thiện môi trường của cả dự án tính từ khởi điểm thi công cho đến lúc sử dụng, và vì thế một dự án được gọi là xanh, nhiều mảng xanh là chưa đủ - khi và chỉ khi đáp ứng yêu cầu của ít nhất một chứng nhận chuyên môn (LEED, NatHERS, Green Star…)

Song, áp dụng hay không những chứng chỉ xanh, cũng là một bái toán kinh doanh lớn, đặc biệt là đối với các dự án có nguồn lực thấp.

Để thỏa mãn một số tiêu chí, dự án có khả năng đứng trước những thay đổi trong thi công, đơn cử như việc chọn liệu vật liệu xây dựng thân thiện hơn hay tăng thêm diện tích xây dựng thảm xanh, gây nên sự bất cân xứng về mặt kinh tế. 

Theo khảo sát, chỉ riêng tại TP. Hồ Chí Minh, tòa nhà văn phòng Deutsches Haus và dự án Diamond Lotus Riverside là 2 trong số ít những công trình xanh “đúng chuẩn” có mặt tại thành phố thời gian gần đây, phần nào cho thấy tính khốc liệt của cuộc đua xanh trong lĩnh vực bất động sản.

Đánh giá về việc phát triển công trình xanh tại Việt Nam hiện nay, mâu thuẫn giữa chi phí và lợi ích, nhiều quan điểm đồng tình là nguyên nhân cơ bản cản trở xu hướng xanh hóa. Nhiều chủ đầu tư ngần ngại khi làm công trình xanh do lo ngại chi phí tăng cao. Mặc dù xét về lợi ích lâu dài thì phát triển công trình xanh sẽ đem lại giá trị bền vững kinh tế cũng như bảo vệ môi trường.

Cụ thể, công trình xanh có thể tiết kiệm 50% tiêu thụ năng lượng, giảm chi phí vận hành (thường chiếm hơn 80% chi phí đầu tư) so với thiết kế ban đầu. Qua đó, làm tăng giá trị tài sản, mức hoàn vốn đầu tư nhanh, hấp dẫn khách hàng. Tuy nhiên đối với chu kì đầu tư bất động sản, các chủ đầu tư thường chú ý nhiều hơn đến lợi ích trước mắt.

Để vượt qua khó khăn này, về phía nhà nước, Việt Nam cần có chủ trương, chính sách và bộ quy chuẩn riêng về phát triển công trình xanh. Còn phía nhà đầu tư nhà đầu tư cần có chiến lược lâu dài chứ đừng quan tâm đến vấn đề trước mắt là bán được bao nhiêu căn hộ và thu lời được bao nhiêu

Trong mắt một chủ đầu tư có tầm nhìn, bất động sản xanh – dù có thể phải đánh đổi chút ít về lợi ích kinh tế, lại là xu thế tạo nên lực cạnh tranh mới. Khách hàng đang dần trở thành những người tiêu dùng thông minh hơn, ngoài một rừng các sản phẩm cạnh tranh về giá và vị trí vàng, yếu tố xanh nổi lên như một cam kết ngầm đầy “thiện cảm” giữa người mua và chủ đầu tư.

Phát biểu tại Hội nghị Phát triển Bất động sản bền vững 2018 – Chiến lược xanh tại TP. Hồ chí Minh vừa qua, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam nhận định, sức mua đối với các công trình xanh là không hề nhỏ ở thời điểm hiện tại do khách hàng đã nhận thức được hệ giá trị tốt hơn sẽ đồng nghĩa với một sản phẩm chất lượng (đáng mua) hơn. Nếu như cuộc đua xanh trước đây chỉ dành cho các chủ đầu tư nước ngoài thì nay các chủ đầu tư nội đã bắt đầu quan tâm, những yếu tố như “sinh thái”, “ven sông”… vì thế đang trở thành những từ khóa nóng trong việc quảng bá hình ảnh dự án.

Như vậy, cần hiểu rằng bất động sản xanh không phải là sự đánh đổi lợi ích kinh doanh, mà là bước đi bền vững song song với phát triển kinh tế của một dự án. Hơn thế, một chủ đầu tư chọn hướng đi xanh, không chỉ thể hiện năng lực và tầm nhìn rộng, đó còn là cái tâm đối với dự án, với người mua và cả cộng đồng dân cư.

Bài học từ Singapore

Việt Nam so với thế giới có thể nói là đã chậm hơn rất nhiều, nhưng lại có lợi thế về mặt kinh nghiệm với những bài học đến từ khu vực láng giềng, mà cụ thể là điểm sáng đến từ quốc đảo Singapore.

“Một quốc gia với diện tích đất nhỏ bé, Singapore hiểu rằng “bền vững” là yếu tố sống còn của phát triển đô thị, và vì thế từ lâu chính phủ và chủ đầu tư, điển hình như Keppel Land tại đảo quốc này đã hình thành cho mình cái gọi là “ trách nhiệm xanh” đối với cộng đồng” - Ông Pannir Chelvam - Giám đốc cao cấp, trưởng bộ phận dự án của Keppel Land chia sẻ.

Đại diện trên còn cho biết thêm, ngoài các tiêu chuẩn quốc tế, các công trình xây dựng tại Singapore còn trải qua một chuỗi các hoạt động giám sát từ chính phủ, được cụ thế hóa thành các nội dung: tác động môi trường (phù hợp cảnh quan, khí hậu địa phương), sử dụng tài nguyên có trách nhiệm (năng lương tái tạo), mức độ xanh hóa các hệ thống công cộng (tưới tiêu cây xanh tự động bằng nước mưa, dịch vụ xe đạp đô thị). Điểm nổi bật của quy trình này là ở tốc độ nhanh chóng và tính chủ động của thủ tục, giúp chủ đầu tư mạnh dạn hơn trong câu chuyện xanh hóa sản phẩm.

Trở lại Việt Nam, mặc dù gần đây, nhiều đô thị lớn đã có hướng phát triển tích cực theo mô hình hạt nhân, nhưng nhìn chung vẫn luôn ở tình trạng quá tải vì vẫn còn thiếu sự can thiệp của quy hoạch nhà nước ở cấp độ hạ tầng. Đó là chưa kể những thủ tục xây dựng “dài hơn” hiện có đã vô tình tạo nên những gánh nặng cho dự án, nhất là bất động xanh (còn cần thêm các thủ tục môi trường) hiện nay.

Cũng tại Hội nghị Phát triển Bất động sản bền vững 2018, ông Trần Ngọc Chính – Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam nhận xét: “Mô hình đô thị bền vững luôn là hướng đi đúng nhưng Việt Nam vẫn cần lộ trình do tốc độ thay đổi của hệ thống còn hạn chế. Bản thân việc ra đời Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam đã là một điểm sáng thể hiện quyết tâm của các cấp lãnh đạo. Tuy nhiên, bên cạnh việc tham gia của nhà nước, trước mắt, quan trọng hơn cả ở thời điểm hiện tại là ý thức và trách nhiệm xây dựng đô thị xanh từ các nhà đầu tư”.