Chu kỳ “đóng băng” bất động sản sẽ ngắn hơn giai đoạn trước

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/2, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành.

Những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn. Điều này đặc biệt quan trọng trong năm 2023 khi giai đoạn 3 – 6 tháng tới là cao điểm của các lô trái phiếu bất động sản đáo hạn. Ước tính, khoảng 37.642 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong quý 2 và 65.905 tỷ đồng trong nửa cuối 2023.

Đánh giá thị trường bất động sản trong thời gian tới, Công ty Chứng khoán VNDirect tin rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2022 của các doanh nghiệp bất động sản tuy có suy yếu nhưng vẫn cho thấy tốt hơn so với năm 2011- 2013.

Theo đó, việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở có thể sẽ đánh dấu “bước ngoặt” cho ngành bất động sản.

Theo VNDirect, Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành bất động sản, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022.

Hiện Chính phủ đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp.

Nhóm phân tích của VNDirect dự báo phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ. Một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Novaland, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới.

Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, chúng tôi tin rằng các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án nhà ở xã hội nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.

Bên cạnh vấn đề của doanh nghiệp, một yếu tố quan trọng khác giúp thị trường bất động sản có thể đảo chiều là niềm tin của người mua nhà.

Theo VNDirect, cần tăng cường trách nhiệm xã hội của các ngân hàng đảm bảo những dự án đang xây dựng có thể bàn giao đến khách hàng. Hiện có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản, điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiếm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà.

Song song với đó là các chính sách hạ lãi suất vay mua nhà. Agribank là ngân hàng đầu tiên thông báo giảm lãi suất cho các đối tượng kinh doanh bất động sản gặp khó khăn. Bước đi này tạo niềm tin sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại sẽ giảm lãi suất cho vay hỗ trợ thị trường trong thời gian tới. Bên cạnh đó, việc xu hướng lãi suất tăng sẽ tiệm cận điểm đảo chiều từ quý 2/2023 nhờ lãi suất huy động hạ nhiệt cũng sẽ là động lực giảm lãi suất cho vay mua nhà.