Có nên đầu tư vào officetel?

Nhu cầu thực tế cao

Officetel là mô hình căn hộ - văn phòng, vừa là nơi để làm việc, vừa có đầy đủ các tiện ích để ở như căn hộ. Officetel có diện tích từ 25 – 200 m2, với giá từ 900 triệu đồng đến vài tỷ đồng một căn. Nhu cầu về sản phẩm này trên thị trường hiện đang khá cao.

Mô hình officetel xuất hiện đầu tiên ở Việt Nam nằm trong dự án The Manor 2 (Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, TP. HCM) do Tập đoàn Bitexco xây dựng từ năm 2008. Từ năm 2014 trở đi, nhiều doanh nghiệp tại TP. HCM mạnh tay phát triển sản phẩm mới này.

Một số dự án quy mô lớn có thể kể đến như Charmington La Pointe của Sacomreal (quận 10), Sunrise Riverside của Novaland (quận 7), Vinhomes Golden River Ba Son của Vingroup (quận Bình Thạnh)…

Hiện nay, quận Phú Nhuận là địa bàn có nhiều dự án bất động sản chào bán căn hộ officetel nhất TP. HCM gồm: Dự án Golden Mansion, Garden Gate, Kingston Residence…

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường officetel sôi động vì nó thích hợp cho nhiều đối tượng. Một là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty mới khởi nghiệp, có quy mô dưới 10 nhân viên cần tiết kiệm thời gian và chi phí sử dụng. Hai là khách hàng có nguồn tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư để sinh lời thay vì gửi tiết kiệm. Ba là các chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài tại Việt Nam. 

Thậm chí là các khách hàng muốn sống tại các khu vực trung tâm, muốn được hưởng các tiện ích cao cấp của tòa nhà đó và không quá chú trọng vào diện tích.

Còn nhiều vướng mắc pháp lý

Dù nhiều tiện ích nhưng officetel cũng mang lại nhiều rủi ro tiềm ẩn cho nhà đầu tư, vì vấn đề pháp lý đến nay chưa rõ ràng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mô hình officetel còn nhiều vướng mắc pháp lý. Trước hết, officetel vẫn chưa được định hình rõ là mô hình văn phòng kết hợp ở ngắn hạn hay lâu dài (ở hay chỉ lưu trú). Thứ hai là việc xác định quyền sở hữu chỉ 50 năm hay vĩnh viễn (sổ hồng) cho nhà đầu tư. Thứ ba, cần xác định đất xây dựng dự án có officetel là đất để làm nhà hay có chức năng hỗn hợp. Tùy vào loại hình, chủ đầu tư sẽ đóng tiền sử dụng đất khác nhau, theo các quy chuẩn thiết kế và hạ tầng riêng biệt.

Nếu officetel được xây trên đất ở, Luật Nhà ở cấm sử dụng chung cư để kinh doanh. Còn nếu xây trên đất được quy hoạch làm văn phòng, thì khu đó không được xây nhà ở. Vì đã có có quy định không cho phép nhân viên làm việc buổi tối, ngủ lại qua đêm đề phòng cháy nổ.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, vẫn chưa có quy định cụ thể về quyền sở hữu và sử dụng officetel cho người Việt Nam lẫn người nước ngoài. Vì vậy, người sở hữu căn hộ này sẽ gặp nhiều rủi ro về mặt pháp lý.

Có nên đầu tư officetel lúc này?

Xu hướng phát triển mô hình officetel đang nhận được nhiều luồng ý kiến trái chiều. Có bên cho rằng không nên công nhận mô hình này. Trong khi phía khác cổ vũ và vẫn đầu tư trước khi có quy định cụ thể.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành là người phản đối mạnh mẽ mô hình này. Ông Đực gọi officetel là mô hình “đứa con lai”. Theo ông Đực, dù giúp doanh nghiệp gia tăng lợi nhuận nhưng rõ ràng, mô hình officetel là không đúng với cấu trúc xây dựng ban đầu. Đồng thời, mô hình “đứa con lai” này cũng vi phạm về số lượng dân cư được ở trên diện tích được cấp phép. 

“Officetel đã phá vỡ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng dịch vụ của khu vực xây dựng đó, không chỉ trong toàn nhà mà có thể ở đơn vị cả phường”, ông Đực nhận xét.

Mô hình này hiện không chỉ có ở trung tâm TP. HCM mà còn lan ra đến các khu vực vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh… Theo số liệu của ông Đực, hiện nay TP. HCM có trên 10.000 officetel xây dựng xong, trong thời gian ngắn sắp tới, có khoảng 10.000 officetel nữa xuất hiện. Hiện nay, mỗi dự án căn hộ đang cõng theo 10 – 20% số lượng officetel, tức nếu dự án 1.000 căn hộ thì sẽ có thêm 100 – 200 officetel.

Cũng theo ông Đực, cái hại lớn nhất của mô hình này là tạo thêm gánh nặng cho hạ tầng khu vực, từ giáo dục, y tế, thương mại đến an ninh trật tự… Vì dân cư tăng thêm mà không đủ hạ tầng tại chỗ phục vụ. Đó là chưa nói đến khả năng xung đột giữa các cư dân, đơn cử như chuyện đóng phí bảo trì, vì officetel có diện tích nhỏ hơn nhưng số người được ở bằng căn hộ thường.

Ở phía khác, nhiều chuyên gia trong ngành lại ủng hộ mô hình mới này. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM lại cho rằng, đã đến lúc nhà nước cần ban hành những quyết định công nhận những chung cư được thiết kế theo mô hình officetel.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nói, officetel đáp ứng nhu cầu của cuộc sống, song thực tiễn bao giờ cũng đi trước chính sách. Do đó pháp luật cũng phải tính đến phương án phù hợp với thị trường, bắt kịp xu thế theo hướng công nhận các sản phẩm trên. 

Ông Nam cũng cho biết, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ có những văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành liên quan xem xét lại vấn đề này. Nhằm có hướng tháo gỡ kịp thời, giúp tạo lập một môi trường đầu tư lành mạnh và một hành lang pháp lý cho loại hình officetel.

Trên thị trường, các chủ đầu tư bán sản phẩm mới cho khách hàng tư vấn thời hạn sở hữu là 50 năm, trong khi thời hạn này cũng chưa có quy định cụ thể. Vì vậy, họ cũng không dám chắc thời hạn này có thay đổi, hay khách hàng có được cấp quyền sở hữu vĩnh viễn như căn hộ chung cư hay không.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, căn hộ officetel sẽ chịu sức ép cạnh tranh bởi chính những sản phẩm truyền thống đã có mặt và nắm giữ thị phần lớn trước đó (căn hộ và văn phòng cho thuê). Do đó, ông khuyên nhà đầu tư nên cân nhắc xu hướng đối với phân khúc này, cũng như các chính sách về cam kết cho thuê và thuê lại từ chủ đầu tư.