Có nên siết phân lô bán nền?

Không quản được thì cấm?

Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số quy định chi tiết thì hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và môi trường soạn thảo mới đây đã tiếp tục thắt chặt hơn vấn đề phân lô bán nền.

Theo đó, phạm vi cấm phân lô bán nền đã được mở rộng hơn. Không chỉ các quận nội thành của đô thị đặc biệt mà các dự án tại các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố trực thuộc tỉnh, phường thuộc thị xã và các khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương và trực thuộc tỉnh cũng đều không được phép phân lô bán nền.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, mục tiêu của Bộ Tài nguyên và môi trường trong dự thảo nghị định là tốt khi muốn lập lại trật tự trong kinh doanh đất nền do thời gian qua có những doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc, thậm chí là lừa đảo.

Tuy nhiên, "có vẻ như Bộ Tài nguyên và môi trường đang không quản được thì cấm, bởi những sai phạm trong phân lô bán nền không nằm trong quy định, mà do công tác quản lý chính quyền địa phương, xã huyện thực hiện không nghiêm", ông Nam nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, công tác xây dựng luật phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế xã hội theo từng giai đoạn, nguồn lực, tiềm lực của địa phương và mong muốn của người dân.

Theo ông Nam, ước mơ muôn đời của người Việt là có nhà nhưng thường họ không thể cùng lúc bỏ tiền ra mua cả một căn nhà mà sẽ mua đất trước rồi dành dụm tiền xây nhà sau. Nếu cấm phân lô bán nền mà buộc các sản phẩm nhà ở phải xây sẵn thì giá thành trên một căn hộ sẽ rất cao. Điều này khiến cho đầu ra của sản phẩm rất khó.

Mặt khác, với những sản phẩm nhà ở xây sẵn, nhiều trường hợp, người dân mua xong lại sửa đổi, đập phá gây lãng phí.

Hơn nữa, để đầu tư một dự án bất động sản như vậy đòi hỏi tiềm lực tài chính của chủ đầu tư rất lớn. Trong khi đó, nguồn lực của doanh nghiệp bất động sản hiện nay còn nhỏ. 

Ông Nam nêu thực trạng: "Nhiều dự án lớn xây nhà lên không bán được, trong khi đó nếu phân lô bán nền thì lại bán rất tốt" và nhấn mạnh rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng quy định pháp luật dựa trên nguyên tắc thị trường. Các quy định pháp luật cần phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản.

Ở khía cạnh khác, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, đất đai là tài sản quý, dân chúng, doanh nghiệp cần để dành. 

Hiện đang xảy ra tình trạng nơi nào cũng cấp dự án, xây dựng càng nhiều, càng sớm càng tốt, buộc doanh nghiệp bất động sản chạy theo việc xây dựng. 

"Trong khi đó, nếu không để dành nguồn lực đất đai mà bắt xây ngay thì nguồn lực xã hội sẽ tiêu tan, mai sau con cháu lấy gì phát triển, làm ăn", ông Nghĩa đặt vấn đề. 

Theo vị chuyên gia này, một quốc gia đông dân như Việt Nam cần có quỹ đất để dành. Không chỉ tại các tỉnh thành phố mà ngay tại Hà Nội cũng nên quy hoạch rõ ràng vùng nào xây dựng ngay, vùng nào có thể phân lô bán nền, vùng nào để dành để xây dựng và phát triển trong tương lai.

Về việc các nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ăn chộp giật, lợi dụng chính sách phân lô bán nền để lừa đảo khách hàng trên thị trường thời gian vừa qua, ông Nghĩa cho rằng, pháp luật đã có hình thức xử lý rõ ràng. 

Do đó, nếu chỉ căn cứ vào những trường hợp sai phạm này để sửa luật thì chưa đầy đủ, thuyết phục. Thay vào đó, các cơ quan quản lý nhà nước nên quản lý chặt chẽ hơn, tránh các trường hợp để xảy ra sai phạm.

Chỉ nên cấm phân lô bán nền ở các đô thị loại 1

Dưới góc độ pháp lý, theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO, việc phân lô bán nền là chính sách đúng đã được ghi nhận. Trong Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định rất rõ ràng về việc  ghi nhận lợi ích và cho phép phân lô bán nền. 

Về tính hợp lý, việc phân lô bán nền trước đây đã cấm một phần, hiện nay được Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi theo hướng cấm mở rộng. Mặc dù việc sửa đổi này nhằm tạo ra sự đồng bộ, ngăn nắp và tổng thể cho quy hoạch đô thị chung nhưng lại chưa thực sự phù hợp với thị trường bất động sản hiện nay.

Theo ông Đức, hạn chế khu vực phân lô bán nền sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều đối tượng trên thị trường bất động sản. Do đó, việc hạn chế phân lô bán nền chỉ nên thực hiện ở vùng lõi đô thị lớn, đô thị loại 1 trở lên. Còn đối với các đô thị loại 2, các tỉnh thành, cấm phân lô bán nền là không cần thiết và rất bất hợp lý. 

"Nguyên nhân là vì trong tương lai, các huyện, quận sẽ mở rộng ra rất nhiều. Ví dụ, quận Dương Kinh (Hải Phòng) có đến 90% là nông dân, nông thôn, không có hình hài của phường, của đô thị, nếu cũng cấm luôn ở đó thì sẽ rất buồn cười", ông Đức dẫn chứng.

Cũng theo vị luật sư này, các biệt thự của Pháp ở các khu phố Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo hay như ở Đà Lạt là điển hình của phân lô bán nền. Hiện các biệt thự này không cái nào giống cái nào nhưng quy hoạch vẫn rất tốt. Vì vậy, khi dự án thực hiện đúng quy hoạch, đảm bảo đồng bộ về hạ tầng thì không cần phải buộc các căn hộ xây sẵn, mặc đồng phục giống nhau mà cấm phân lô bán nền.

Việc phân lô bán nền không mâu thuẫn, không xung đột với nhu cầu chung của thị trường bất động sản. Không những dự thảo nghị định sửa đổi của Bộ Tài nguyên và môi trường tiếp tục thắt chặt hơn vấn đề phân lô bán nền không phù hợp mà quy định hiện hành về cấm phân lô bán nền bán nền tại Hà Nội và TP. HCM cũng đều không hợp tình, hợp lý, ông Đức nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, nhu cầu của thị trường bất động sản hiện nay đối với các sản phẩm phân lô bán nền là rất lớn. 

Các cơ quan quản lý nhà nước không nên cấm tuyệt đối các sản phẩm này mà nên có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì không nên cấm phân lô bán nền một cách cực đoan. Điều này đang thể hiện tư duy "bất lực" của cơ quan quản lý là không quản được thì cấm. 

Ông Tuyến cho rằng, trước khi ban hành quy định pháp luật, các cơ quan quản lý cần căn cứ vào thực tế thị trường bất động sản, làm sao quản lý chặt chẽ nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.