Cẩn trọng với đầu tư đất nền

Giới đầu tư đất nền rục rịch quay lại thị trường

Sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát, phân khúc đất nền đang dần thu hút sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư.

Theo ông Đỗ Quý Duy, Phó Giám đốc Ban Kinh doanh Tập đoàn Bất động sản Hải Phát, đông đảo khách hàng đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ở các dự án đất nền khu vực vành đai 3.5 của Hà Nội hay vành đai 2.5 ở TP. HCM.

Bên cạnh đó, thị trường đất nền nhiều tỉnh vùng ven Hà Nội vẫn có điểm sáng. Trong đó, các tỉnh thành có nội lực kinh tế mạnh như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang đang trên đà phục hồi tốt.

Ông Duy cho biết, những dự án đất nền vị trí đẹp, pháp lý tốt có thanh khoản cao, bất chấp những ảnh hưởng tiêu cực từ dịch bệnh và sự suy giảm chung của nền kinh tế.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, trong quý I/2020, có 5.800 lô đất nền được mở bán trên cả nước. Một vài khu vực tại Hoà Bình và Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể về lượng khách hàng quan tâm tới đất nền.

Ông Đinh Thế Quỳnh, Phó tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết thêm, phân khúc đất nền đang nhận được sự quan tâm lớn nhất của khách hàng bởi xét cho cùng, đất nền có thể coi là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thị trường bất động sản.

Mặt khác, trong hai năm qua, việc thanh tra, rà soát pháp lý dự án của các cơ quan quản lý nhà nước và cơ cấu lại tiền sử dụng đất tại nhiều địa phương đã dẫn đến nguồn cung đất nền vốn đã ít lại càng khan hiếm.

Để phát triển một dự án đất nền, khu đô thị cần thời gian rất dài. Từ khi xin chủ trương đầu tư, xây dựng đến khi chủ đầu tư có thể mở bán cho khách hàng phải mất từ 3 – 5 năm, thậm chí lâu hơn.

Chính sự thiếu vắng nguồn cung đã khiến giá đất nền tăng trưởng mạnh trong thời gian vừa qua và ngày càng thu hút các nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cẩn thận mắc cạn

Khẳng định phân khúc đất nền đô thị vẫn là lựa chọn đầu tư an toàn hiệu quả của khách hàng, nhưng theo ông Quỳnh, không dễ lựa chọn sản phẩm đầu tư chất lượng.

Nếu khách hàng không có sự nghiên cứu kỹ về dự án, mua phải các sản phẩm đất nền bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực, họ sẽ rất dễ bị chôn vốn, dự án đầu tư không có thanh khoản, kéo theo những hệ luỵ tiêu cực với thị trường.

Bằng chứng là trong những cơn sốt đất ảo tại nhiều địa phương trên cả nước như Đà Nẵng, Vân Đồn, Bắc Vân Phong, giá đất tăng chóng mặt trong thời gian ngắn, nhưng chỉ ít lâu sau, giá đất quay đầu giảm mạnh khiến nhiều nhà đầu tư đã mắc kẹt.

Nói về thực trạng này, ông Duy cho rằng, có bốn nguyên nhân khiến các nhà đầu tư mắc cạn. 

Thứ nhất là do họ đầu tư ở thời điểm sốt giá ảo, thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng. Trong khi đó, do được "cò đất" thổi giá nên mức giá giao dịch tại dự án cao hơn nhiều lần so với giá trị thực về mặt phát triển hạ tầng, phát triển đô thị. Hầu như không có người mua thực mà chủ yếu là nhà đầu tư ảo, "cò đất" thổi giá để lướt sóng kiếm lợi. Chính vì vậy, ngay sau cơn sốt đất qua đi, mức giá đất nền đã lập tức giảm sâu, khiến nhà đầu tư khó thoát hàng.

Nguyên nhân thứ hai là do các khách hàng này đầu tư đất nền ở một số khu vực không có trục kinh tế lõi phát triển. Mức giá đất nền ở đây ban đầu rất rẻ. Tuy nhiên, trong hai năm vừa qua, một loạt nhà đầu tư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM đã đổ về đầu tư, tham gia vào thị trường này khiến giá đất bị đẩy lên cao.

Hệ quả tất yếu là sản phẩm đất nền không có người mua cuối cùng để sử dụng. Người dân ở địa phương không lựa chọn mua các sản phẩm này do giá đã bị đẩy cao hơn khả năng chi trả của họ. Điều này dẫn đến dự án đó sau một thời gian sẽ bị hoang hoá, làm giảm giá trị bất động sản.

Nguyên nhân thứ ba là pháp lý của dự án. Những dự án có pháp lý chuẩn sẽ ít bị hạ giá hơn những sản phẩm chưa có pháp lý rõ ràng. Thị trường thời gian qua chứng kiến không ít những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, dẫn đến thời gian hoàn thành dự án kéo dài và nhà đầu tư bị giam vốn.

Yếu tố thứ tư liên quan đến nguồn cung bất động sản. Theo ông Duy, thông thường, quỹ đất nền tại các tỉnh còn khá lớn. Do đó, nếu nhà đầu tư không chọn được những dự án vị trí đẹp và có tính khan hiếm thì sẽ có thể mắc kẹt do nguồn cung lớn hơn cầu, dự án khó tăng giá.

Nhằm tránh những rủi ro mắc kẹt khi đầu tư đất nền, ông Quỳnh cho rằng, khi đầu tư vào một sản phẩm đất nền, khách hàng phải nhìn được cốt lõi của vấn đề là đối tượng khách hàng tiêu dùng cuối cùng của sản phẩm.

Với đất ở đô thị, khách hàng tiêu dùng cuối cùng phụ thuộc rất lớn vào tốc độ đô thị hoá của khu vực đó. Nếu tốc độ đô thị hoá tốt, nhu cầu về nhà ở tăng, sản phẩm đất nền đó sẽ nhanh chóng có thanh khoản, từ đó mang lại khả năng sinh lời cao cho nhà đầu tư.

Mặt khác, tính pháp lý, năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư cũng là yếu tố nên được nhà đầu tư quan tâm. Chỉ các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, có sổ đỏ, được chủ đầu tư hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mới có thể thu hút được người dân về ở.

“Đây chính là những yếu tố cốt lõi quyết định giá trị của bất động sản đó có gia tăng được hay không”, ông Quỳnh nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, theo ông Duy, trước khi tham gia vào thị trường đất nền, nhà đầu tư cần chuẩn bị cho mình về cả kiến thức, sự am hiểu về thị trường khu vực và nguồn tài chính ổn định, dài hạn.

Ông Duy cho rằng, ở thị trường đất nền các tỉnh, thời gian đầu tư dự kiến ít nhất là từ 3 - 5 năm để sản phẩm đó có thể mạng lại lợi nhuận tốt nhất. Còn đối với các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, biến động lợi nhuận có thể sẽ nhanh hơn do nhu cầu của người dân rất lớn, nhưng dự án đất nền tại những thành phố này hiện không còn nhiều.