Đà Nẵng, Nha Trang 'siết' nhà cao tầng: Đẩy giá bất động sản

Đầu tháng 11 vừa qua, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã có văn bản gửi các sở ngành về quy định quản lý xây dựng công trình. Theo đó, những lô đất nhỏ hơn 1.200m2 ở khu vực trung tâm chưa có quy hoạch sẽ tạm thời hạn chế xây dựng nhà cao tầng.

Đối với những khu vực đã phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 chưa có thiết kế đô thị được duyệt, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan quản lý theo đúng cơ cấu quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, riêng việc ghép các lô đất ở liền kề theo quy định chỉ cho phép xây dựng tối đa 9 tầng. Trên địa bàn quận Hải Châu và quận Thanh Khê chỉ được xây dựng tối đa 8 tầng.

Trước đó, UBND TP. Nha Trang cũng kiến nghị tỉnh Khánh Hòa tạm dừng việc thỏa thuận phương án kiến trúc đối với các công trình khách sạn cao tầng cho đến khi quy định quản lý quy hoạch kiến trúc tại thành phố này được ban hành.

Lý do siết chặt xây nhà cao tầng được hai thành phố này đưa ra là do hiện nay đa phần các khách sạn, nhà cao tầng được xây dựng tại khu vực đô thị hiện hữu, tập trung đông dân cư, hạ tầng kỹ thuật ổn định. 

Việc hình thành các công trình này gây ảnh hưởng lớn đến an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là giao thông trong khu vực, nhất là các tuyến đường hẻm. Do đó, việc siết các công trình cao tầng tại Nha Trang và Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ hạn chế các hệ luỵ từ việc phát triển ồ ạt các dự án nhà cao tầng. 

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, quỹ đất tại khu vực trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp, thêm vào đó là quy định siết chặt việc xây dựng các dự án nhà cao tầng, nhiều chuyên gia dự báo, giá bất động sản tại hai thành phố này sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cho rằng, hạn chế các dự án nhà cao tầng sẽ khiến thị trường bất động sản Nha Trang và Đà Nẵng tiếp tục thiếu vắng các nguồn cung mới, dẫn đến giá bất động sản được đẩy lên cao, nhất là tại các dự án đã xây dựng hoặc đã xin giấy phép xây dựng từ giai đoạn trước.

Báo cáo quý III/2018 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy thị trường bất động sản Đà Nẵng và Nha Trang như không có dự án mới được chào bán. Các giao dịch phần lớn từ những dự án đã chào bán từ các quý trước và mua đi bán lại.

Chính bởi nguồn cung hạn chế, trong khi đó nguồn cầu lớn, tiếp tục tăng cao là nguyên nhân khiến bất động sản tại hai thành phố này tăng giá mạnh trong thời gian vừa qua.

Ở Đà Nẵng đã xuất hiện căn hộ cao cấp bán với giá 60 – 70 triệu đồng/m2, ngang với mức giá của các dự án chung cư cao cấp tại trung tâm Hà Nội và TP. HCM. Cá biệt có dự án bán hơn 100 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, đã xuất hiện lo ngại về những tác động không mấy tích cực của chính sách siết xây dựng nhà cao tầng ở Đà Nẵng và Nha Trang.

Theo ông Quý, hoạt động đầu tư xây dựng khách sạn ở thị trường Nha Trang, Đà Nẵng đang phát triển rất mạnh. Do đó, quy định siết chặt xây dựng nhà cao tầng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của các chủ đầu tư khi tỷ suất khai thác dự án không được như kỳ vọng. Ông Quý dự báo những khu đất trống chưa xây dựng, chưa xin giấy phép đầu tư sẽ giảm giá.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt, Phó tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BeeHouse cho rằng, thực tế từ năm 2017 đến nay tại Đà Nẵng hầu như không có dự án mới nào được cấp phép, thị trường vốn đã khan hàng cộng thêm quy định siết nhà cao tầng, sẽ khiến nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc lại kế hoạch kinh doanh.

"Các chủ đầu tư sẽ gặp vấn đề rất lớn bởi cùng một quỹ đất, nếu tăng số tầng, tăng số lượng sản phẩm, lợi nhuận của họ sẽ nhiều hơn. Ngược lại, nếu lợi nhuận sụt giảm, tâm lý đầu tư của các doanh nghiệp vào thị trường sẽ không mấy mặn mà", bà Nguyệt nhận xét.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản Nha Trang, Đà Nẵng vẫn rất tiềm năng, tuy nhiên do khan hiếm nguồn hàng từ các dự án phát triển nên thị trường rơi tình trạng trầm lắng.

Ông Đính kiến nghị chính quyền thành phố sớm có giải pháp để tạo điều kiện cho các dự án bất động sản tại đây được tiếp tục phát triển, cung cấp hàng hóa cho thị trường mới có thể làm thị trường sôi động trở lại.

Bà Nguyệt cho rằng, khi thị trường không có nguồn cung và giao dịch mới thì giá bất động sản tăng hay giảm cũng không còn là vấn đề đáng bàn bởi thực tế, việc tăng giá sẽ chỉ diễn ra và sôi động trên thị trường thứ cấp. 

Tuy nhiên, đứng dưới góc độ khách hàng và người dân, bà Nguyệt cho rằng, việc Đà Nẵng siết chặt việc xây dựng các dự án nhà cao tầng cũng là một việc làm cần thiết bởi hiện tại, dọc bờ biển Mỹ Khê đang xây dựng quá nhiều các dự án nhà cao tầng, gây rất nhiều hệ lụi về môi trường, quá tải hạ tầng, ảnh hưởng xấu tới sự phát triển chung của thành phố và tăng trưởng du lịch. 

"Hè năm 2018 vừa qua, gia đình tôi đi nghỉ ở Đà Nẵng đã bị hỏng một tuần trong chuyến đi một tháng do sự cố về ô nhiễm môi trường", bà Nguyệt chia sẻ.

Do đó, các nhà đầu tư cũng có thể nhìn thấy tiềm năng tốt hơn về khả năng đầu tư khi các vấn đề về ô nhiễm môi trường, quá tải hạ tầng được giải quyết. Bà Nguyệt lấy ví dụ như tại Nhật Bản, các thành phố lớn như Tokyo hay Osaka cũng chủ yếu là các toà nhà 15 tầng trở xuống, trừ các khu đất trung tâm mới xây dựng nhà cao tầng.